Периоды нестабильности способствуют развитию, убежден генеральный директор группы компаний ЦДС Михаил Медведев. В интервью BG он рассказал о том, почему сегодня не намерен сокращать персонал и почему для компании в нынешней экономической ситуации так важно приобретать новые земельные участки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Как бы вы сформулировали стратегию ЦДС в нынешних условиях?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Рынок сжимается, и поэтому, конечно, мы еще более тщательно просчитываем возможности вывода новых объектов. С другой стороны, появилось больше времени для осмысления и регулирования внутрикорпоративной деятельности. Мы стремимся оптимизировать и саму структуру, и организацию труда — перевести как можно больше процессов в электронный вид. Выполнение этой задачи займет еще год-полтора и позволит нам развиваться более устойчиво, когда рынок начнет расти. Мы также постоянно ведем мониторинг предложений на земельном рынке: сейчас как раз тот интересный период, когда более или менее приличные участки можно найти по относительно невысоким ценам.
BG: Все ли ваши подразделения сегодня обеспечены достаточными объемами работы?
М. М.: У нас всегда есть большой запас по потенциальным возможностям, поэтому все подразделения можно еще догружать и догружать. Но объем работ не уменьшился, и сокращения персонала не планируются. За 16 лет существования в нашей компании уже сформировался мозговой штаб, который минимизирует негативное влияние внешних факторов.
BG: Как в ЦДС реализуется идея импортозамещения?
М. М.: Доля импортных материалов в массовом сегменте жилищного строительства невелика: окна, лифты, отчасти отделочные материалы. И они приобретались у зарубежных производителей просто потому, что превосходили отечественные аналоги по соотношению "цена/качество". Пока наблюдается рост цен не в разы, а на проценты. Если импортная продукция станет недоступна, конечно, придется искать новых поставщиков. Но вызывает сомнения, что более дешевое будет лучше.
BG: Стало ли сложнее соблюдать параметры качества, принятые у вас в компании в нынешних экономических условиях?
М. М.: На качестве наших объектов это вообще не сказывается. А в плане работы в более сложной экономической ситуации... Любая компания развивается циклично. У нас сейчас, во-первых, есть денежные запасы, во-вторых, достаточно большое количество непроданных квартир в домах высокой степени готовности, по ряду объектов мы близки к завершению строительства. Совокупность этих факторов способствует большей стабильности компании. Но общая экономическая ситуация, конечно, не может не держать в тонусе. Сейчас то время, когда нужно смотреть внимательно вокруг и достаточно быстро принимать решения: приобретать перспективный участок, выставленный на продажу, корректировать маркетинговую политику.
BG: И какие участки вы приобретали в последнее время?
М. М.: С начала года наш земельный банк пополнился четырьмя "пятнами". Думаю, мы получим разрешение на строительство объектов на этих землях и расскажем о соответствующих планах в середине 2016 года. Разумеется, когда рынок сжимается, приобретение "пятен" несет более высокие риски. На первое место выходит стабильность, а на второе — развитие. Поэтому сейчас главное не наделать неправильных шагов, чтобы не пришлось бороться с их последствиями. Но все-таки мы постоянно стремимся развиваться и увеличивать свое присутствие в городе, не забывая и о Ленинградской области.
BG: Вернемся к продажам. Вы удовлетворены сегодняшними показателями?
М. М.: Нет, но объемы продаж постоянно растут: июль был лучше, чем июнь; август — лучше, чем июль. Даже весной, несмотря на стагнацию на рынке, наши объекты были востребованы, а начиная с мая объем продаж на ранее выведенных объектах увеличивается.
Вообще, надо сказать, сегодня все застройщики, продающие свои объекты на начальной стадии развития, объективно оценивают сократившуюся покупательную способность населения. Мы видим адекватные средневзвешенные рыночные цены, плюс достаточно лояльные условия продаж. Поэтому те, кто хотел купить квартиру, понимают, что это надо делать сейчас. Потому что когда начнется экономический рост либо появятся новые формы государственной поддержки, цены продемонстрируют бурную динамику.
BG: Как сказалась на спросе либерализация условий ипотеки?
М. М.: Конечно, она стала очень мощной поддержкой. Сделки с привлечением ипотечных кредитов, думаю, сегодня являются важной составляющей у всех застройщиков. Для нас это практически 50% от общего объема. При этом количество банков, фактически занимающихся ипотекой, уменьшилось — остались основные игроки. Мы, к примеру, работаем с банками ВТБ24, "Санкт-Петербург", "Возрождение", "Открытие" и, разумеется, со Сбербанком.
BG: А предпочтения покупателей изменились? Какие квартиры сегодня наиболее популярны?
М. М.: Поскольку финансовые возможности населения стали скромнее, мы видим возрождение интереса к меньшим форматам жилья. Но, с другой стороны, сейчас квартирами-студиями никого не удивишь, поэтому до сих пор остаются иногда перекосы по спросу. Небольшая двухкомнатная квартира может быть более ликвидной, чем средняя однокомнатная, потому что дает больше вариантов использования жилплощади. Но сейчас, повторю, общая тенденция в условиях сжатия рынка и падения реальных доходов населения однозначна: тяготение к более компактным вариантам.
BG: На вашей квартирографии в проекте-миллионнике в Новосаратовке (Всеволожский район) это смещение спроса скажется?
М. М.: Нельзя построить миллион квадратных метров из одних квартир-студий. По двум причинам. Во-первых, мы достаточно сильно потеряем в продаваемом метраже. Маленькие квартиры — это и маленькие дома; там, где можно построить 100 тыс. кв. м, квартирами-студиями получится только 80 тыс. кв. м. А во-вторых, все-таки предпочтения покупателей разные, как и жизненные ситуации. Кому-то квартира меньше трехкомнатной не подходит в принципе, потому что не обеспечивает потребности именно этой семьи. Поэтому чтобы сделать продукт для широкой группы населения, примитивной квартирографией не обойдешься. Соответственно, жилье, соответствующее нашему стандарту "Базовый комфорт", это не студии, а такое соотношение типов квартир и метражей, которое делает этот продукт полезным для широкой группы населения. Поэтому говорить, что из-за кризиса надо строить только маленькие однокомнатные квартиры, категорически неправильно.
BG: Какие объекты вы планируете вывести на рынок до конца года?
М. М.: Как раз первую очередь нашего проекта в Новосаратовке, третью очередь ЖК "Весна в Кудрово", где мы, кстати, начнем продажи по схеме договора долевого участия. А кроме этих объектов — новые корпуса комплекса на Октябрьской набережной и проекта в Янино.
BG: Работа с заключением ДДУ для вас — пилотный проект, апробируемый в Кудрово. Есть ли идеи расширить перечень объектов с привлечением средств по этой схеме?
М. М.: Пока новые объекты, наверное, будем выводить на рынок с заключением договоров долевого участия, а через полгода после начала продаж подведем первые итоги и тогда посмотрим.
BG: Вас устраивает то, в какую сторону развивается сегодня законодательство?
М. М.: За последние десять лет в законодательстве, имеющем отношение к нашей деятельности как строительной компании, постоянно что-то менялось. Что-то привнесено, на наш взгляд, правильное, что-то нет. Но рынок неизменно адаптируется к новым правилам, так что к возможным изменениям мы относимся спокойно. Были, конечно, странные идеи о фактической отмене долевого участия граждан в строительстве многоквартирных жилых домов к 2020 году. Но даже если отменят долевое участие, деятельность строительных компаний не прекратится — просто объемов будет в десять раз меньше. Другое дело — насколько это правильно для национальной экономики.
BG: В первом полугодии нынешнего года Ленобласть впервые превзошла Санкт-Петербург по объему ввода жилья в эксплуатацию. Какой динамики этого показателя, по вашему мнению, можно ожидать в среднесрочной перспективе?
М. М.: На ближайшие несколько лет у Ленобласти очень большой потенциал по тем объектам, которые уже в стройке либо по которым оформлена градостроительная документация. Но в среднесрочном периоде Петербург, конечно, будет строить жилья больше. Если только не последуют категорические решения о том, что стройку в городе следует резко ограничить. Хотя не думаю, что для таких решений есть серьезные предпосылки.