Ночевка на миллиард

Одним из факторов роста туристической привлекательности Воронежской области стало резкое увеличение качества номерного фонда гостиниц. После нескольких лет стремительного роста гостиничного рынка Воронежа конкуренция на нем серьезно обострилась. Всплеск предложения произошел на фоне незначительного увеличения спроса, и в этих условиях участники рынка рассчитывают развиваться за счет внутреннего туризма и бизнес-клиентов.

Гостиничная инфраструктура Воронежа за последние пять лет изменилась до неузнаваемости. Хотя количество отелей в облцентре увеличилось незначительно, уровень обслуживания серьезно вырос. Этот уровень определяется долей так называемого качественного номерного фонда в общей массе номеров. Если в 2010 году эта доля составляла около 10%, то к концу 2015-го достигла 50%. Признают позитивные изменения и участники рынка, и столичные эксперты, и региональные власти, призывавшие инвестировать в гостиницы.

Верхом на бренде

Совокупный оборот гостиничного рынка Воронежской области в 2014 году, по официальным данным Росстата, превысил 1,2 млрд руб. Наиболее качественный и дорогой номерной фонд сконцентрирован в облцентре. Сейчас он составляет около половины от общего количества номеров (всего в Воронеже их около 2 тыс.).

Еще несколько лет назад считалось, что по обеспеченности гостиницами мегаполис отстает от многих других городов-миллионников. Ликвидировать отставание позволили темпы ввода отелей в нынешнем и прошлом году. К концу 2015-го Воронеж может стать вторым в России миллионником по динамике открытия новых гостиниц международных операторов. К такому выводу пришли аналитики российского подразделения консалтинговой компании JLL (работает в сфере гостиничного бизнеса и коммерческой недвижимости). Их оценка основывается на том, что на 2015 год в Воронеже было запланировано открытие трех брендовых гостиниц с совокупным номерным фондом более 550 комнат. Все они расположены в центре города. Первое место в рейтинге заняла Уфа – там уже открылось четыре отеля на 704 номера. Бум гостиничного рынка в этом городе был связан с июльскими саммитами БРИКС и ШОС. Примечательно, что после окончания саммитов владельцы большинства новых отелей Уфы заявили о намерениях трансформировать значительную часть номерного фонда в апартаменты и офисы.

Первый из отелей, упоминаемый в отчете JLL, открылся в Воронеже в конце мая 2015-го. Речь о четырехзвездочном Mercure (бренд принадлежит гостиничной сети Accor). Девятиэтажная гостиница, рассчитанная на 155 номеров, входит в состав многофункционального комплекса, расположенного на улице Кирова. В строительство отеля инвестор – воронежское ОАО «Домостроительный комбинат» (контролируется семьей сенатора от Воронежской области Сергея Лукина и топ-менеджментом компании) вложило около 310 млн руб. (общая стоимость комплекса – более 2 млрд руб.). Ведущий участник рынка жилищного строительства Воронежа заключил с Accor договор франшизы на 20 лет с роялти примерно 7% от ежегодного оборота отеля.

Пятизвездочный отель Ramada Plaza (бренд британской Wyndham Hotel Group) должен открыться в начале ноября. Об этом стало известно по итогам встречи воронежского губернатора Алексея Гордеева с руководством британской компании и инвесторами проекта. Гостиницу построило ООО «Стройсервис» воронежских отельеров Павла Какалия и Александра Муштаева. Расположенное на улице Орджоникидзе 16-этажное здание строилось около трех лет, объем инвестиций составил 1,2 млрд руб. Гостиница рассчитана на 210 номеров. Представители Wyndham утверждают, что отель будет рассчитан во многом на бизнес-туристов: по проекту в нем расположатся пять конференц-залов. Отметим, что в прошлом году более 80% туристического потока в Воронеже приходилось именно на эту категорию туристов: такую информацию приводила консалтинговая компания Knight Frank (работает в сфере коммерческой недвижимости).

«Если до 2013 года мы оценивали общий номерной форд города (включая арендуемые посуточно квартиры) в 1,2-1,5 тыс. комнат, то сейчас уже открыты три новых брендовых отеля с номерным фондом более 400. Если мы прибавим готовящиеся к открытию, то будет порядка 900. То есть даже если все старые гостиницы продолжат работу, доля качественного фонда составит не менее 50%», – подсчитывает Александр Калтыков, управляющий партнер ГК «Основа», построившей в областном центре отель Hampton by Hilton. «По нашим оценкам, порядка 500 старых номеров должны будут уйти с рынка. В этом случае доля качественного фонда составит более 70%. Более чем достойный показатель, особенно учитывая, что в Воронеже не проводились ни Олимпийские игры, ни саммиты международных организаций», – отмечает господин Калтыков.

Слишком много за отели

Третьим крупным отелем, открытие которого ожидалось к концу 2015 года, был Marriott на главной улице города – проспекте Революции. Но уже сейчас очевидно, что сроки сдачи гостиницы в эксплуатацию будут сдвинуты: строительство здания, которое станет одной из архитектурных доминант центра Воронежа, до сих пор не завершено. Генеральный директор инициатора проекта ОАО «ЦУМ-Воронеж» Сергей Лепендин заявил, что пятизвездочная гостиница на 220 номеров должна открыться «во втором квартале будущего года». Отель Marriott станет ключевым объектом многофункционального гостиничного комплекса, который владельцы воронежского ЦУМа строят в рамках проекта реновации исторического здания магазина.

Согласно проекту в центре Воронежа появится 16-этажный трехуровневый многофункциональный комплекс общей площадью 64 тыс. кв. м и высотой 67 м. Помимо гостиницы в объект должны войти торговая часть, апартаменты и подземная парковка. Объем инвестиций в весь комплекс оценивается в 4,5 млрд руб. Отметим, что перенос сроков открытия гостиницы стал уже вторым с начала ее строительства: изначально ввод в эксплуатацию ранее планировался в 2014 году. Гостиничный проект контролирует «Домостроительный комбинат» – структуры застройщика владеют 78,52% ЦУМа.

Впрочем, даже корректировка сроков открытия отеля Marriott не помешает Воронежу сохранить высокий показатель ввода в эксплуатацию номерного фонда по итогам нынешнего года относительно других городов. В пользу этого говорит прогноз состояния российского гостиничного рынка на 2015 год, подготовленный JLL. В нем отмечается общероссийская тенденция «снижения темпов развития гостиничного бизнеса ввиду финансовых трудностей». Между тем Воронеж и в следующем году должен сохранить высокие темпы ввода номерного фонда. В 2016-м в областном центре планируются к открытию как минимум две крупных гостиницы с совокупным фондом более чем в 300 комнат. Первая – достраивающаяся Marriott, вторая – Four Points by Sheraton (принадлежит сети Starwood Hotels & Resorts Worldwide) в строящейся третьей очереди многофункционального комплекса Центра Галереи Чижова. Открытие отеля запланировано на начало 2016 года. Первый объект Starwood в Черноземье должен расположиться на 8–17 этажах третьей очереди. Объект площадью 10,7 тыс. кв. м по плану включает 108 гостевых номеров.

«После ввода заявленных проектов в Воронеже будут присутствовать все крупнейшие мировые сети с их глобальными системами маркетинга, – говорит Александр Калтыков. – Все проекты, кроме Marriott, будут работать примерно в среднем ценовом сегменте, то есть конкурировать между собой».

Руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер отмечает, что возможными конкурентами новых брендовых отелей из числа отечественных сетевых гостиниц могут стать только Azimut (реконструирующаяся бывшая гостиница «Брно») и «АМАКС Парк-отель» (бывший «Спутник»). «Однако они включают нереновированный, устаревший номерной фонд», – предупреждает госпожа Веллер. «На мой взгляд, борьба за средний сегмент будет брендами выиграна хотя бы по причине отсутствия капитала для сопоставимых изменений у локальных отелей. Маркетинг тоже сделает свое дело – уже сейчас наиболее эффективная реклама идет от брендов», – считает управляющий партнер «Основы». «Насколько изменится спрос? С одной стороны, мы наблюдаем сокращение деловой активности, вызванной курсами валют и ограничениями капитала. С другой – эти же факторы приводят к росту внутреннего туризма и инвестициям в импортозамещение, – рассуждает господин Калтыков. – И у Воронежской области огромный потенциал. Думаю, что мы вместе будем работать над его раскрытием».

Кто выкинул номер

Бурное развитие отрасли в Воронеже началось вскоре после того, как в 2010-м губернатор Алексей Гордеев заявил, что в городе не хватает качественных гостиниц, которые «обязательно потребуются» в ближайшие годы в связи с прогнозируемым экономическим ростом в регионе. Стартовые позиции областного центра оставляли желать лучшего. В 2010 году совокупный номерной фонд гостиниц Воронежа составлял всего около 700 комнат. Основными отелями города были пятизвездочный «Арт-отель» (56 номеров, построен Александром Муштаевым и Павлом Какалия), Benefit Plaza, «Петровский пассаж» (41), «Феникс» (28), «Брно» (334), «Россия» (59) и уже закрытая гостиница «Дон» (41). Стоит отметить, что до кризиса 2008 года один «брендовый» отель в областном центре все-таки недолго проработал. Гостиничный комплекс Benefit Plaza (133 номер) на улице Владимира Невского в спальном Коминтерновском районе открылся в 2007 году под вывеской Park Inn (принадлежит Rezidor Hotel Group). Осенью 2009 года владельцы отеля расторгли соглашение с Rezidor. «В условиях кризиса нет возможности содержать столь дорогостоящую управляющую компанию», – объяснял совладелец гостиницы Сергей Мамотов.

Международные гостиничные сети начали полномасштабную экспансию на гостиничный рынок Воронежа с конца 2013 года. Тогда в областном центре «тестировались» бренды, которые впервые приходили в Россию. В сентябре 2013-го на улице Донбасской, недалеко от центра Воронежа, открылся первый в России отель экономкласса Hampton by Hilton (бренд принадлежит компании Hilton Worldwide). «Нам хронически не хватало хороших отелей, которые бы соответствовали международным стандартам, – отмечал воронежский губернатор Алексей Гордеев, выступая на церемонии открытия отеля. – Он станет одним из факторов, способствующих росту инвестиционной привлекательности нашего региона и повышению бизнес-активности». Глава региона подчеркнул, что новая гостиница ориентирована на бизнес-туристов – «тех, кто представляет предпринимательство в широком смысле». Строительство здания 12-этажной трехзвездочной гостиницы на 148 номеров общей площадью 7,7 тыс. кв. м обошлось в 580 млн руб., из них 260 млн руб. «Основа» заняла у Транскредитбанка. «Стратегическим инвестором» проекта выступил бизнесмен Дмитрий Дойхен, член совета директоров ГК «Спортмастер».

Вторым международным брендом на гостиничном рынке Воронежа стал отель Holiday Inn Express (принадлежит InterContinental Hotels Group) на улице Кирова. Трехзвездочная гостиница официально открылась в декабре прошлого года. Отметим, что воронежский Holiday Inn Express стал первой гостиницей под этой вывеской в России. Объект возводился в рамках проекта «Воронеж-сити» группы компаний «Мегион» Бориса Нестерова по созданию общественно-делового центра на территории бывшего завода «Энергия». Проектом гостиницы занималось ООО «Региональная гостиничная сеть» (РГС, принадлежит Venture Investments & Yield Management, соучредителем которой является сын главы РЖД Владимира Якунина Андрей). Объем инвестиций составил 640 млн руб., из них 384 млн выделил Сбербанк. Отель включает 145 номеров на общей площади 6,3 тыс. кв. м. Гендиректор РГС Майкл Джонсон отмечал, что инвестору «удалось принять участие в программе по предоставлению налоговых льгот при строительстве инфраструктурных объектов, курируемой региональными властями». По словам господина Джонсона, она «предусматривала льготы на налог на недвижимость в течение первых лет после запуска отеля в эксплуатацию».

Прогноз как напутствие

Основную часть постояльцев воронежских отелей сложно назвать туристами в привычном понимании этого слова. «Спрос на воронежском гостиничном рынке продолжает быть корпоративным – это индивидуальные поездки и проведение мероприятий. Большая часть этого сегмента – консультанты, приезжающие на различные проекты», – отмечает Алексей Коробкин, директор по развитию InterContinental Hotels Group (представлена в Воронеже отелем Holiday Inn Express). «Туристический сегмент как таковой очень незначителен», – уверен он.

Татьяна Веллер отмечает: «Уже открытые ранее отели были ориентированы в основном на средний ценовой сегмент. Marriott, например, предусматривает большой объем конференц-площадей. Они позволят не только пополнить существующий номерной фонд, создать предложение в более высоком ценовом сегменте, но и обеспечить спрос MICE-сегмента (корпоративные и деловые мероприятия), присутствующего в определенной степени в Воронеже». Эксперт согласилась с тем, что основной турпоток в Воронеж представлен как раз «бизнес-туристами и корпоративными клиентами как международных, так и российских федеральных компаний».

С аналитиком согласен генеральный управляющий воронежского отеля Mercure Роддерих-Марк Лефйфлер: «Основную ставку мы делаем на бизнес-туризм. Он напрямую зависит от экономической ситуации в стране». «Из-за кризиса многие компании понизили стандарты пребывания своих сотрудников в командировках, но отельеры не должны допустить потери качества обслуживания. Поэтому нужно быть готовыми к увеличению ожидаемых сроков окупаемости», – предупреждает господин Лефйфлер. Возможности дальнейшего развития гостиничного бизнеса в Воронеже участники рынка оценивают со сдержанным оптимизмом. «Воронеж относится к категории городов с высокими претензиями к уровню своего развития. Кроме того, нельзя забывать, что, когда в городе есть международные отели, это прибавляет ему дополнительную привлекательность и поднимает планку стандартов для действующих отелей и гостиниц», – говорит Роддерих-Марк Лефйфлер.

«Реальных денег на соинвестирование от властей и банков ожидать не надо, но политическая поддержка будет обеспечена, – уверен Александр Калтыков. – Потенциал спроса в Воронеже выше среднероссийского, но и предложение опережает все самые смелые ожидания. Открывать новые проекты сейчас я бы не рекомендовал – рынок переживает революционные изменения, результаты которых будут понятны через два года. А вот уже по итогам 2017 года можно посмотреть – кто ушел с рынка, кто остался, какие средние показатели у открытых гостиниц, как инвестиции в регион идут, как внутренний туризм развивается, какие банки кредиты дают и на каких условиях».

Вероятным вариантом развития воронежского гостиничного бизнеса может стать участие компаний, сейчас работающих под вывесками международных операторов, в новых сторонних проектах. Речь идет о консультациях и услугах по управлению отелями. «Мы все чаще слышим о проблемах новых хороших отелей российских регионов – открываются в удачных местах, нанимают дорогих генеральных менеджеров из Европы, а продажи далеки от плановых, – рассказывает Александр Калтыков. – В то же время на рынке существуют успешные российские управляющие компании, например, наша “Основа Отель Менеджмент”. На мой взгляд, мы в состоянии принести результат для сторонних проектов не меньший, чем для своих».

«Воронеж продолжает быть рынком, который вызывает интерес со стороны операторов. К существующим трем международным брендам добавятся еще два-три. Такое количество отелей плюс наличие стабильных локальных игроков определенно отражается на стратегии развития отелей», – отмечает Алексей Коробкин. «Не могу сказать, что рынок сейчас насыщен, – говорит Александр Калтыков. – В моем понимании насыщение – это полное удовлетворение спроса в каждом ценовом сегменте. Сейчас мы наблюдаем сильное “перетекание” номерного фонда между сегментами, в первую очередь из среднего в низкий. Надо подождать завершения этого процесса, чтобы сделать вывод о “тесноте” для каждой ценовой группы. Определенность наступит через год-два».

«Ниша отельного бизнеса в Воронеже переполнена, работа в условиях сильнейшей конкуренции предъявляет серьезные требования к уровню гостиничных услуг, поэтому сейчас происходит ожидаемый эволюционный процесс – переход от “нецивилизованного” к “цивилизованному” стандарту обслуживания, – отмечает Роддерих-Марк Лефйфлер. – Новые стандарты качества, используемые сетевыми отелями, несомненно, будут вытеснять из сферы квартирный фонд и несетевые гостиницы с устаревшими системами обслуживания гостей». Эти новые стандарты, по мнению участников рынка, неизбежно будут привлекать новых клиентов, а значит, и дальше повышать туристическую привлекательность региона в целом.