Внесенные Минстроем в Госдуму поправки к 214-му федеральному закону, регулирующему долевое строительство жилья, вызвали протест со стороны девелоперов. Компании и региональные чиновники считают, что увеличившиеся требования к размеру собственного капитала застройщиков и новые правила компенсации расходов на социальную инфраструктуру могут привести к ухудшению ситуации на строительном рынке. Завтра на заседании Общественной палаты застройщики намерены изложить свои предложения, разработанные совместно с "Деловой Россией".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На прошлой неделе Минстрой внес в Госдуму сразу несколько поправок к 214-ФЗ, которые министерство начало разрабатывать с начала текущего года. Главное изменение, предлагаемое властями,— обязать строительные компании, привлекающие средства дольщиков, увеличить размер собственного капитала до 5% от стоимости возводимого жилья, или до 1 млрд руб. Эта инициатива федеральных чиновников вызвала негативную реакцию со стороны застройщиков и региональных властей. Поэтому комитет по строительству "Деловой России", как рассказал "Ъ" сопредседатель этой организации Андрей Назаров, в пятницу по итогам совещания с представителями компаний сформулировал свои поправки к 214-ФЗ, согласно которым размер собственного капитала девелоперов должен составлять 1,5-2%. Завтра эта инициатива будет обсуждаться на заседании Общественной палаты, уточнил господин Назаров. Представители Минстроя и нескольких крупных застройщиков подтвердили "Ъ" факт совещания с "Деловой Россией". Директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин заявил "Ъ", что министерство готово обсуждать новые предложения застройщиков.
У крупных застройщиков проблем с исполнением новых требований нет: у группы ПИК и "Эталона" собственный капитал составляет соответственно 21,3 млрд руб. (по итогам 2014 года) и 29 млрд руб. (за девять месяцев 2015-го). Но только 32% московских застройщиков соответствуют заявленным требованиям по размеру собственного капитала, оценивал ранее глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его прогнозам, девелоперам придется консолидировать все свои разрозненные дочерние структуры. Для столицы, как и для Подмосковья, обсуждаемая проблема особо актуальна, так как в городе и области 95% сделок с новостройками приходится на договоры долевого участия. По статистике столичного стройкомплекса, в этом году дольщики вложили в покупку жилья 580 млрд руб.
Впрочем, предлагаемые требования являются еще большей угрозой для других региональных рынков. Советник губернатора Калининградской области Михаил Викторов сообщил "Ъ", что в его регионе введение новой нормы может привести к уходу с рынка около 50% компаний-застройщиков. Средняя стоимость строительства жилого дома составляет 200-300 млн руб., то есть объем средств на балансе компании застройщика должен составлять как минимум 10-15 млн руб., рассуждает он. Но у некоторых участников рынка мнение прямо противоположное. "5% от стоимости строительства — это, по сути, цена земли и согласованного проекта планировки, с этого начинается любая стройка",— рассуждает один из представителей крупной строительной компании. По его мнению, компромиссом может стать передача местным властям полномочий по установлению требований к компаниям.
Недовольство застройщиков вызывают и новые правила возмещения затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры. Согласно предложенным поправкам, власти будут возмещать его стоимость только после полной передачи государству прав на объекты. Но деньги на нее инвесторам приходится искать значительно раньше. По оценкам одного из собеседников "Ъ", затраты на инфраструктуру составляют 25-30% от общей стоимости проекта. "То есть, по сути, государство хочет уйти от расходов на социальную инфраструктуру",— считает он. Третьей проблемой бизнеса может стать предложенный Минстроем механизм, когда все средства, полученные от дольщиков, депонируются на спецсчетах. "Но, во-первых, эти счета не застрахованы, и соответственно застройщики не застрахованы от банкротства банков,— комментирует один из крупных столичных девелоперов.— Во-вторых, порядок выдачи средств с этих счетов не регламентирован".