Если до резкого ухудшения отношений с Турцией российским владельцам недвижимости на ее побережье завидовали, то теперь скорее сочувствуют. Однако с суровой турецкой реальностью наши дачники столкнулись задолго до того, как был сбит бомбардировщик Су-24. И даже до того, как стремительно обесценился рубль.
Турецкие квартиры оказались настоящей ловушкой для российских собственников
Фото: Reuters
Курортное гнездо
Москвичка Оксана купила квартиру в курортном городке Сиде в 2010 году. Главным мотивом были финансовые условия — компания-застройщик предложила беспроцентную рассрочку на два года с первоначальным взносом 20%. "Покупая квартиру на этапе строительства, мы рассматривали эту сделку как инвестицию и способ накопить и сохранить деньги,— говорит Оксана.— Тем более местный риэлтор и застройщик соловьями заливались, рассказывая о дорожающей недвижимости, и обещали всяческое содействие, если мы вдруг захотим квартиру продать и на этом заработать". Эмоциональный фактор тоже присутствовал: "Это было, конечно, соблазнительно: менее чем за 7 млн руб., столько стоили апартаменты в Сиде, получить 200-метровую готовую к проживанию приморскую "дачу" в современном жилом комплексе, до которой добираться не больше шести часов с учетом всех перемещений".
Турецкая "дача" казалась доступной не только для москвичей, но и для их родственников из других регионов — пять лет назад в аэропорт Антальи летали недорогие чартеры чуть ли не из каждого райцентра.
Купив необходимую мебель и прочую утварь (обстановка обошлась еще примерно в €20 тыс.), семья Оксаны лето 2011 года провела в новых апартаментах. Еще через год застройщик — он же эксплуатирующая компания — прислал уведомление о повышении стоимости обслуживания жилья сразу на 20%. "Перед покупкой мы настояли на том, чтобы внести в договор пункт, что ежегодное увеличение стоимости обслуживания не может превышать уровня потребительской инфляции в Турции,— поясняет Оксана.— Поэтому персонально для нас тарифы увеличивали не так сильно. Но вместе с прочими обязательными платежами — страховками и налогами — все равно выходило примерно €2-2,5 тыс. в год, притом что проводили мы там совсем не много времени. И мы поняли, что лучше было бы за те же €2-2,5 тыс. снимать жилье такого же уровня, не связывая себя обязанностью ездить в одно и то же место и общаться с управляющей компанией".
К тому же авиабилеты Москва--Анталья вместо 8-12 тыс. руб. к 2012 году стали стоить не меньше 20 тыс., а чартеры из регионов — от 25 тыс. руб. Турция с ее скудной инфраструктурой, самым дорогим в Европе топливом и завышенными ценами на аренду автомобилей по стоимости поездок сравнялась с европейскими курортами, где кроме банального пляжа можно рассчитывать на разнообразный отдых — от школ виндсерфинга до детских языковых лагерей.
Схема аренды также не имела смысла. В высокий сезон предложений слишком много, и получать "убитые" апартаменты после нескольких недель чужого проживания, зарабатывая в лучшем случае те же €2 тыс. в год, совсем не хотелось. А за долгосрочную аренду собственникам предложили не более €5 тыс. в год — при этом сами они лишались возможности пользоваться жильем.
В начале 2013 года семья Оксаны решила продать квартиру в Сиде. Застройщик, имеющий сеть агентов в разных странах, не только отказался разместить информацию о продающейся квартире на своем сайте, но даже запретил Оксане повесить растяжку с объявлением на ее собственном балконе. Сладкоголосая дама-риэлтор, которой Оксана предложила продать квартиру хотя бы за цену покупки, разместила объявление на своем сайте, прибавив к этой сумме €20 тыс. комиссионных. Так же поступили еще три российских и турецких агентства недвижимости, куда обратилась Оксана.
"В этот момент мы поняли свой главный просчет,— рассказывает Оксана.— На турецких курортах просто нет вторичного рынка жилья. Риэлторы работают с застройщиками, получая от них от €5 тыс. до €25 тыс. за каждую проданную квартиру, и три-четыре сделки в год позволяют им существовать относительно безбедно и не связываться с продажей "вторички", которая требует значительно больших трудозатрат".
Самостоятельное размещение объявления на разных ресурсах результата не принесло — прекрасные апартаменты в Сиде не интересовали никого даже с ощутимым дисконтом и полной обстановкой. Спустя полтора года безуспешной экспозиции семья Оксаны вернула апартаменты застройщику с 20-процентным вычетом относительно покупки (это было предусмотрено договором), причем много обещавший директор компании потребовал оставить в квартире все имущество, вплоть до кухонной утвари, освободить жилплощадь немедленно, а выплату отложил на полтора года.
Отдельного рассказа заслуживают особенности турецких банков, где по ходу сделки Оксана рассталась еще примерно с €2 тыс., но она все равно несказанно рада, что успела-таки распрощаться с этой дачей у моря. "И раньше-то продать было практически невозможно, а теперь все эти турецкие квартиры так и останутся головной болью для следующих поколений их владельцев",— резюмирует бывшая хозяйка курортных апартаментов.
Курортная еврозона
По оценке агентства недвижимости TWEED, россиянам сегодня принадлежит до 35% курортной недвижимости Турции: квартиры, виллы, а также гостиницы, рестораны и другие объекты в Анталье, Сиде, Кемере, Бодруме, Аланье, Мармарисе, Фетхие. Россияне даже в кризис оставались на третьем месте среди покупателей — после граждан Ирака и Саудовской Аравии. По данным агентства Indriksons.ru, в данный момент турецким жильем владеют как минимум 75 тыс. российских граждан.
При этом отток россиян из Турции начался гораздо раньше, чем с ней испортились отношения, отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru: "К концу 2014 года многие покупатели предпочли отказаться от "вторых" дач на курортах Аланьи и Антальи в пользу инвестиционных активов, которые на фоне девальвации рубля приносят доход или хотя бы позволяют сохранить накопления".
По статистике Avito, после резкого обострения отношений с Турцией, вслед за тем, как 24 ноября 2015 года был уничтожен российский бомбардировщик, наплыва желающих избавиться от турецких квартир не наблюдалось. Количество предложений на Avito последние два года стабильно, зато спрос на квартиры с января 2014 года упал в два раза, а на дома и виллы — в три. При этом средняя цена квартиры в Турции в январе 2014 года была 3,08 млн руб. (примерно €68,3 тыс.), виллы — 10,82 млн руб. (€240 тыс.), в декабре 2015-го — 4,27 млн (€55,4 тыс.) и 14,12 млн (€183,3 тыс.). Курс евро за это же время вырос на 71%, с 45 до 77 руб. Турецкие квартиры же подорожали на 38% в рублях, виллы — почти на 30%, то есть в валютном эквиваленте квартиры обесценились почти на 20%, виллы — на 24%.
Интересно и то, как соотносятся цены на Avito с суммами, за которые недвижимость куплена. По словам Марии Жарой, руководителя турецкого направления брокера зарубежной недвижимости "Транио", средний бюджет сделки с жильем в Турции — €70 тыс., с коммерческой недвижимостью — €400 тыс. То есть и два года назад, когда на финансовом рынке еще "ничего не предвещало", собственники вторичной недвижимости в Турции готовы были с ней расстаться за ту сумму, за которую она была приобретена, а то и дешевле. Никакой "инвестиционной составляющей" между цифрами на первичном и вторичном рынках не прослеживается — скорее, наоборот.
Все по-турецки
Ликвидность курортной недвижимости в любой стране — вопрос острый даже в самые благополучные времена. В Турции ситуация осложняется тем, что на профильном рынке развит лишь сектор первичного жилья, которое в огромных количествах строится на курортах. Решающее значение для большинства покупателей имеет рассрочка, которую предоставляет застройщик, говорит Мария Жарая из "Транио".
Еще одна особенность турецкого рынка, отмечает Игорь Индриксонс, состоит в том, что примерно 80% сделок — это так называемые эмоциональные покупки: кто-то любил отдыхать в Кемере, поэтому и купил там жилье, кто-то ездил в Аланью — и в ней же и осел.
Главную роль в продаже объектов играют частные агенты — как правило, выходцы из России. Основную массу клиентов они ловят, не отходя от пляжа. Чаще всего агенты работают с одной-двумя строительными компаниями, которые в этом сезоне предлагают лучшее вознаграждение. Поэтому клиенту показывают три-четыре варианта, среди которых объект, который риэлтору надо продать, выглядит выигрышнее всего. Вторичное жилье в эту схему не вписывается, и маклеры либо не занимаются им вовсе, либо предлагают продавцу скинуть едва ли не половину стоимости, за счет чего накручивают привычные комиссионные.
"С самого начала курортная недвижимость в Турции и, например, в Египте была эмоциональной ловушкой для среднего класса, особенно из регионов,— рассказывает частный маклер Евгений Шутько.— Покупателей привлекала относительно невысокая цена, интересные условия сделки, возможность наведываться в теплый климат круглый год. Однако никаких других перспектив у этой недвижимости нет, а цены на ее содержание и поездки растут. При сопоставимых затратах в европейских странах можно не только отдыхать, а, например, получать образование или качественную медпомощь, купив недорогую страховку, а некоторые страны предоставляют владельцам недвижимости вид на жительство. С ростом курса валюты регионы с плохо развитой инфраструктурой быстрее всего теряют привлекательность. Не исключено, что через какое-то время появятся "брошенные" объекты в Турции — люди не смогут ни продать, ни ездить туда, ни платить за обслуживание".
Руководитель "Транио" Георгий Качмазов полагает, что не все так плохо: "Ликвидность курортной недвижимости в Турции невысокая. Но шансы продать за изначальную стоимость есть, так как цены на недвижимость в Турции в последние годы подрастали. Все зависит от того, за сколько покупали, где находится и каково качество инфраструктуры. В сравнении с курортной недвижимостью в других частях Средиземного моря недвижимость на курортах Турции ликвидна, то есть продать ее в принципе можно".
Бежать или остаться
Ситуацию с политическим кризисом, наслоившимся на объективный спад интереса к турецкому жилью, эксперты оценивают по-разному.
"Если туристические потоки перекроют и россиянам в Турции будет нечего делать, что там делать собственникам жилой недвижимости, владельцам ресторанов и отелей? — рассуждает Ирина Могилатова, гендиректор агентства недвижимости TWEED.— Жилье в любом случае придется содержать: например, за квартиру, купленную за $100 тыс., нужно будет отдавать $2-3 тыс. в год. На данный момент рынок ничего хорошего не предвещает. Если ситуация не наладится, план действия один: продавать турецкую недвижимость чем раньше, тем лучше". При этом Могилатова полагает, что массовый выход российских активов на продажу может обрушить цены на турецком рынке на 50-70%.
Игорь Индриксонс, наоборот, считает, что в такой ситуации лучше не поддаваться панике: "Не исключаю, что в ближайшее время большая часть собственников вторичного жилья в Турции ринется эти объекты продавать. Россияне в основном рассчитывают на соотечественников, а значит, будут пытаться избавиться от турецкого жилья на русскоязычных сайтах. На фоне проблем на российско-турецком фронте спрос будет очень низкий. При хорошем знании иностранных языков можно пытаться выставлять объект на международных сайтах по продаже недвижимости или обращаться в агентство, занимающееся реализацией недвижимости по всему миру, но стоить это будет недешево. "Первичка" в этом смысле в выигрышном положении: застройщики, которые имеют широкую международную базу, могут выйти на европейские рынки и найти покупателей там. Собственникам "вторички" такие манипуляции не под силу. А на фоне переизбытка предложений выгодно продать объект все равно не удастся". Лучше сделать это спустя два-три года, считает эксперт, когда рынок начнет постепенно приходить в норму, а ажиотаж предложения схлынет.