Единственный существенный фактор, влияющий на состояние дел в строительстве сегодня, — это нестабильная ситуация в экономике. Но строители уже сумели адаптироваться к предлагаемым условиям, утверждает Игорь Креславский, председатель правления ГК "Росстройинвест" в интервью корреспонденту BG Татьяне Каменевой.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Как, по вашему мнению, будут развиваться события в российской экономике и, соответственно, на строительном рынке?
ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ: Не думаю, что будет реализовываться откровенно провальный или очень благоприятный для рынка сценарий развития. Думаю, существенного ухудшения не будет: кризиса в мировой экономике нет, есть некоторые негативные тенденции, но глобального кризиса сейчас не наблюдается. Цены на нефть, конечно, снижаются, но, с моей точки зрения, это прежде всего связано с переизбытком запасов, выходом новых поставщиков нефти. В перспективе, думаю, ситуация вернется к более или менее рабочему для строительной отрасли варианту.
Соответственно, в этих непростых условиях главное, чтобы государство не делало поспешных резких движений, не принимало неожиданных решений. Например, нежелательно повышение Центробанком ставки рефинансирования, потому что это решает вопросы сиюминутные, но ухудшает экономическую ситуацию в перспективе.
BG: В прошлом году участники рынка были очень сдержанны в прогнозах, если не сказать пессимистичны. Какие прогнозы высказывали вы и насколько они оправдались?
И. К.: Повторюсь: на мой взгляд, пока реализовывается "средний" сценарий. Это вариант, с которым на данный момент строители справляются. Экономические сложности нарастали в течение длительного времени, и строители уже, можно сказать, адаптировались. Были приняты необходимые решения, выработаны определенные модели, добавляющие устойчивости экономическому положению самих строительных компаний.
В случае существенного изменения условий ведения бизнеса, уверен, будет выработана новая модель. Но это потребует времени.
BG: А какие из решений федеральной власти стали наиболее и наименее благоприятными для строительной отрасли в 2015 году?
И. К.: Поддержка ипотеки — безусловно позитивный фактор. Это очень существенный момент, и, что важно, он не слишком дорого стоит для государства. Причем именно та модель, которая была принята весной прошлого года (конкретное субсидирование покупки конкретных квартир), показала свою эффективность. Это было грамотное, а главное — вовремя принятое решение. Будет печально, если эту меру поддержки строительной отрасли действительно отменят.
Из негативного — безусловно, совершенно не ко времени принятое решение о новой схеме страхования договоров долевого участия. Это крайне невыверенное решение привело только к повышению страховых ставок.
BG: Вы ожидаете дальнейшего повышения страховых тарифов?
И. К.: Мы ожидаем, напротив, снижения. Актуальный список страховых компаний имеющих право оказывать такие услуги, действительно неполный. Из 19 включенных в список страховщиков реально работающих на рынке ДДУ — три-четыре. Поэтому, на мой взгляд, необходимо, чтобы ЦБ предоставил и другим надежным страховым компаниям возможность работать на рынке долевого строительства. Возможно, надо вводить что-то вроде "строительного ОСАГО", чтобы сам покупатель жилья мог бы выбирать себе страховую компанию и оценивать риски.
BG: Нужны ли еще какие-то дополнительные меры защиты для дольщиков?
И. К.: Думаю, что во времена, когда экономика переживает трудности, лучше поменьше заниматься переделкой и усовершенствованием законов. Когда все было благоприятно (например, пару лет назад), можно было что-то попробовать изменить, но любые новшества надо предварительно широко и всесторонне обсуждать. Сейчас, считаю, нужен мораторий на усовершенствование законодательства на несколько лет. Надо работать в одном правовом поле длительное время. Для строителей, как и для других участников рынка, важно понимать правила игры.
BG: Насколько выросли цены на квартиры из-за новых требований по страхованию ДДУ?
И. К.: Все зависит от типа квартиры, локации, но в среднем стоимость для покупателя увеличилась минимум на 50 тыс. рублей. Другое дело, перекладываем мы или не перекладываем эти дополнительные затраты на дольщиков, но рано или поздно это произойдет.
BG: Один из самых масштабных проектов ГК "Росстройинвест" — инфекционная больница в Полюстрово. Каковы последние новости о ней?
И. К.: Это действительно масштабный проект — крупнейшая больница на Северо-Западе, и в конце декабря она, наконец, введена в эксплуатацию. Туда может переехать половина коечного фонда больницы им. Боткина (600 коек из 1000). В ближайшее время новая больница будет дооснащаться немонтируемым оборудованием (мебелью). Потребуется также время на обучение сотрудников, и после этого новое учреждение здравоохранения начнет принимать пациентов.
BG: А проекты с бюджетным финансированием вам сегодня интересны?
И. К.: Мы подходим к таким проектам дифференцированно. Сейчас предлагается к строительству достаточно много объектов со старой документацией, где не учтены актуальные ценовые реалии. И, безусловно, по таким объектам требуется пересмотр документации. Потому что, например, на медицинских объектах очень велика доля импортной составляющей: это и инженерия, и оборудование, и отделочные материалы. Соответственно, сейчас это стоит совсем других денег. Потому мы каждый раз смотрим: реально или нереально построить объект за предлагаемые деньги.
BG: Ожидаете ли вы серьезных изменений в расстановке сил на региональном строительном рынке?
И. К.: Большинство организаций на строительном рынке Санкт-Петербурга не первый год. Не первый кризис переживают и необходимые меры принимают вовремя. Есть серьезный опыт работы в сложных ситуациях, и поэтому, думаю, нынешнее положение дел сохранится надолго. По крайней мере, не вижу тенденции к какому-то переделу рынка и к резким падениям продаж у одних застройщиков или всплеску активности у других.
BG: Чем вам как строителю, профессионалу запомнился 2015 год?
И. К.: В 2015 году мы намеревались сдать три жилых комплекса, инфекционную больницу в Полюстрово. Все намеченные объекты были введены вовремя. Это действительно хороший результат в сегодняшнее непростое время. Мы движемся по плану, несмотря на сложности в экономике. Этим, наверное, год и запомнился. Естественно, следующий год мы постараемся отработать не хуже.
BG: Есть ли сегодня на региональном рынке абсолютно неликвидное жилье?
И. К.: У нас — нет. Наверное, отдельные рыночные предложения можно рассматривать как неликвидные, но это скорее связано с особенностями ценообразования и уровнем качества. Любое жилье может стать неликвидным, если цена и качество не устраивают покупателя.
BG: Как бы вы определили диапазон разумных цен на жилье комфорт-класса в Санкт-Петербурге и ближних пригородах в Ленобласти?
И. К.: Цена в большой степени зависит от стадии строительства. Разница в стоимости квадратного метра для покупателя при заключении сделки на нулевом цикле и практически перед сдачей объекта в эксплуатацию составляет около 25%. Многое зависит от локации: в Ленинградской области цены ниже, чем в черте Санкт-Петербурга. Но и на стоимость областного жилья влияют локация объекта, репутация застройщика другие факторы. Что можно сказать наверняка, так это то, что хорошие проекты находят своего покупателя.
В целом на старте строительства оправданная цена квадратного метра в комфорт-классе в спальном районе Петербурга может составлять от 75-85 тыс. рублей, на финише строительства — в пределах 110-120 тыс. рублей.
BG: Каковы планы вашего холдинга на ближайшую перспективу?
И. К.: Мы продолжаем строительство ряда жилых комплексов: "Золотые купола" в Сертолово, "Старая крепость" в Мурино, "Кремлевские звезды" в Московском районе Петербурга. Начались работы на ЖК "Петр Великий и Екатерина Великая". В ближайшее время мы начнем и вторую очередь на этом объекте. В нынешнем году мы заканчиваем строительство первой и второй очередей ЖК "Город мастеров". Кроме того, мы не собираемся отказываться от своих планов и выйдем на строительство новых жилых комплексов классов "комфорт" и "комфорт плюс" в черте Санкт-Петербурга.