Как и в прошлые годы, минувший декабрь оказался урожайным месяцем для московских застройщиков. На рынок вернулись не только ипотечные, но и инвестиционные сделки, причем все это сопровождалось внушительными скидками в виде новогодних акций. Но самый большой сюрприз как девелоперам, так и банкам преподнес январь, который принято называть сонным месяцем и который в этот раз в некоторых сегментах продемонстрировал настоящий бум продаж.
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ / купить фото
Заторопились
Покупательский спрос в декабре и январе, похоже, распределился по разным объектам. Одни девелоперы рапортуют о неожиданно урожайном декабре, которого никто не ждал после заунывной осени, когда месяц за месяцем все показатели проседали. В ГК "Пионер" за этот месяц провели 217 сделок, что на 6% выше показателя за аналогичный период 2014 года, который, как мы помним, характеризовался поистине ажиотажным спросом.
Другие рассказывают, что декабрь в их отделе продаж прошел относительно спокойно, зато удивил январь, который обычно становится периодом затишья. В Urban Group говорят, что первый месяц года по количеству сделок превзошел не только своего предшественника, но даже декабрь 2014 года. Правда, причину объясняют акциями по стимулированию спроса, которые многим наблюдателям показались весьма щедрыми — например, в одном из проектов в качестве бонуса покупателям квартир предлагалась авторская отделка на сумму 1 млн руб.
Алексей Белоусов (Capital Group) вспоминает, что по сравнению с декабрем 2014 года спрос в следующем месяце упал примерно в два раза. "В этом году связка декабрь--январь проявила себя принципиально по-иному,— рассказывает эксперт.— Январские каникулы, традиционно считающиеся самым тихим периодом на рынке недвижимости, в этом году не отличались спокойствием, поскольку на это время пришелся максимальный рост курса доллара, что привело к значительной активизации спроса".
Весь декабрь держатели валютных вкладов следили за рынком, ожидая оптимального момента для перевода сбережений в рубли и приобретения квартир, подтверждает Евгения Акимова (IKON Development). "Пока курс рубля сдавал позиции, люди не торопились, но в январе ситуация изменилась и решения о покупке стали приниматься намного быстрее,— говорит она.— Мы увидели это еще и по тому, что увеличилась конверсия звонков в сделки, другими словами, звонить стали, чтобы покупать".
На 200 процентов
Эти же данные подтверждают аналитики и Росреестр, который за декабрь зафиксировал настоящий взлет сделок по договорам долевого участия: их зарегистрировано 2835, и это на 77% больше, чем в ноябре. "В совокупности декабрь и январь проиграли аналогичному периоду конца 2014 — начала 2015 годов всего 3%",— замечает Мария Литинецкая ("Метриум Групп"). Она напоминает о том, что год назад в это же время был сезон рекордных продаж с начала кризиса, поэтому такие показатели не могут не радовать все девелоперское сообщество.
В наиболее успешных жилых комплексах в январе продано на 48% меньше квадратных метров, чем в декабре, и это абсолютно приемлемая динамика, свидетельствует Мария Литинецкая. На этом фоне поистине нетривиальным выглядит январский бум продаж в многофункциональных комплексах, где реализуются апартаменты. "В одном из них по сравнению с декабрем реализовано на 50% больше площадей, в другом — более чем на 200%",— констатирует эксперт.
Видя это, девелоперы хоть и не подняли ощутимо стоимость квартир в самых ликвидных проектах, однако скидки в январе уменьшили, а в некоторых новостройках и вовсе перестали их давать. "В конце прошлого года мы начали постепенно увеличивать цены,— говорит Павел Петриченко ("Самолет Девелопмент").— С одной стороны, это было связано со стадией строительства, с другой — стабильно высокий спрос позволяет нам это делать". На некоторые категории квартир пришлось отменить акции уже с декабря, добавляет он.
Повышения не было, но и снижать цены в декабре--январе не приходилось, говорит Раиса Манаширова (SDI Group). "За счет действующей акции "Отделка в подарок" мы привлекли как покупателей, использующих ипотеку, так и ту часть целевой аудитории, у которой была возможность совершить стопроцентную оплату".
Слухи как катализатор ипотеки
Все это происходило вопреки ожиданиям покупателей, которые, видя осеннюю девелоперскую хандру, ликовали, рассчитывая на обвал рынка жилья если не в 2015-м, то уж в 2016 году точно. Причина же январского бума проста: к валютной лихорадке добавились разговоры и публикации о том, что господдержку ипотеки в марте отменят.
Сочтя, что раз кризис объявлен ползучим, то он надолго, а значит, отложить покупку может оказаться равно тому, чтобы вообще ее не совершить, ипотечные покупатели заторопились. К ним присоединились инвесторы, которые почувствовали, что дно рынка жилья либо близко, либо уже достигнуто. К тому же очередное валютное ралли преумножило их рублевые капиталы, а поскольку кризис в банковской сфере усилился и хранить деньги на счетах стало не то чтобы опасно, но уже тревожно, то одним из немногих надежных объектов вложений стала недвижимость.
Жертвуя прибылью
Однако покупательская волна далеко не во всех проектах одинакова, и рынок расслоился. Большинство предпочитает делать скидки реальным покупателям, и их средний размер в текущем деловом сезоне вырос с традиционных 3-5% до 6%. Что же касается максимумов, то в массовом сегменте величина дисконта достигает 15%, в элитном на индивидуальных переговорах доходит до 50%.
В регулярных продажах теперь тоже есть примеры значимого снижения цен, но пока только в высоких ценовых сегментах. Например, в Knightsbridge Private Park была произведена коррекция стоимости объектов в сторону уменьшения в среднем на 30%, отмечает Тимур Сайфутдинов (Point Estate). "Этот комплекс находится на завершающей стадии строительства, при этом еще почти половина апартаментов не реализована, цены же экспонируются в долларах",— утверждает эксперт.
"Иногда застройщики готовы даже пожертвовать маржинальностью и снизить цену предложения до инвестиционной себестоимости, что в принципе ставит под угрозу бизнес девелопера",— рассказывает Екатерина Лобанова ("РГ-Девелопмент"). Она уверена, что снижение цен на квартиры сегодня происходит в том случае, если застройщику необходимо любой ценой обеспечить ликвидность и избежать кассового разрыва, а также в случае завершения реализации проекта.
А ведь в текущих условиях именно планомерный рост цен на квартиры в жилых комплексах, подкрепленный динамикой строительной готовности, является лакмусовой бумажкой для потенциального покупателя. Иными словами, если цены повышаются, покупатель понимает, что его квартира также растет в цене как актив, даже если она не рассматривается как инвестиционный инструмент. Что же касается цен ниже рынка, то массового покупателя они скорее отпугивают, особенно если стройка далека от завершения.