В прошлом году объем сделок на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти сократился почти на треть. И похоже, в 2016 году выход новых проектов на региональный рынок будет заморожен, так как уже сейчас предложения превышают спрос. Покупатели выжидают.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
2015 год был непростым для девелоперов, и под конец года негативные тенденции усилились. "Спад выражался в уменьшении количества сделок и, что мне кажется важнее, их качественных показателей. Граждане приобретали все более дешевые участки, а готовых домов покупали все меньше. По сравнению с уровнем 2014 года продажи домов и участков с подрядом упали очень существенно",— рассказывает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева. По данным экспертного бюро "Сперанский", на рынке было заключено на 28% меньше сделок, чем в 2014 году. Выручка девелоперов при этом сократилась на 40% по сравнению с прошлогодней.
Замкнутый круг
Девелоперы, уловив изменение спроса, стали предлагать более дешевые и популярные варианты. Одной из тенденций 2015 года стало то, что в Ленобласти в прошлом году практически не было новых поселков, где продавались бы только коттеджи или участки с подрядом. В прошлом году на участки без подряда пришлось большинство сделок. В 2015 году на рынок вышло несколько десятков новых проектов, где продаются участки без подряда. Как полагает госпожа Беляева, в основном их реализуют не опытные девелоперы, а новички в загородном девелопменте.
Напротив, в поселках, в которых предлагались только коттеджи, таунхаусы или участки с подрядом и где исключена продажа участков без подряда, объем предложения резко снизился — в среднем на 40%.
"На рынке встречаются проекты, которые реализуются компанией, состоящей из одного человека: генеральный директор — он же продавец. Как правило, в таких проектах сделок нет годами. В конце года такие девелоперы нередко перестают отвечать на звонки либо навсегда, либо до весны",— рассказывает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро "Сперанский".
Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, подсчитала, что по итогам 2015 года на загородном рынке Петербурга в продаже находится 449 коттеджных поселков. По сравнению с прошлым годом их количество увеличилось незначительно — на 2%. В течение 2015 года в продажу вышло 78 новых объектов (включая очереди), при этом завершились продажи в 54 объектах (включая очереди).
По данным директора по маркетингу ООО "H+H" Майи Афанасьевой, в продаже сегодня находится около 37,2 тыс. объектов. За прошлый год количество проектов таунхаусов на рынке сократилось на 9,6%, а суммарное число объектов в них — на 2,6%. "На конец четвертого квартала 2015 года объем этого сегмента составил 6,8 тыс. штук (47 поселков), а доля непроданных объектов оценивалась в 40% (2,7 тыс. объектов)",— сообщила госпожа Афанасьева.
"В основном количестве коттеджных поселков предлагаются к продаже только участки без подряда (59%), а еще в 35% поселках — участки и с подрядом, и без подряда (смешанная застройка). Другими словами, в 94% проектов можно приобрести участок без подряда. Поселки, где предлагаются только готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом), составляют лишь 6% от числа проектов. По сравнению с предыдущим кварталом их доля не изменилась",— рассказала Майя Афанасьева.
Аналитики экспертного бюро "Сперанский" отмечают: "Качество приобретаемой земли ухудшилось. Если в 2014 году покупатели платили в среднем 168 тыс. руб. за сотку, то в этом — лишь 150 тыс. руб. Так как цены предложения у большинства застройщиков не снижались, это означает, что покупатели жертвуют качеством приобретаемых объектов".
Снижение доходов девелоперов неизбежно увеличивает риск банкротств, что остро ставит перед покупателями вопрос о надежности компаний, которым они отдают деньги. В этой ситуации не платить одновременно за землю и дом — весьма разумное решение.
"Рынок попал в замкнутый круг. Застройщики не рискуют вкладываться в строительство, пока не подпишут договор купли-продажи дома. Покупатели не рискуют вступать в такие отношения на этапе голого участка под обещания застройщика. Чтобы сдвинуть ситуацию с места, кто-то должен рискнуть. Но вряд ли это будут покупатели",— резюмирует Дмитрий Сперанский.
По данным экспертного бюро "Сперанский", сейчас в списке приостановленных числится 166 малоэтажных проектов. Стоит заметить, что это произошло не вдруг — такое количество поселков накопилось с 2002 года. В них "зависло" больше 7 тыс. участков, 2 тыс. коттеджей (как правило, это участки с обязательным подрядом, готовых непроданных домов немного), 1,3 тыс. таунхаусов и 5,6 тыс. квартир.
Еще одной тенденцией сделок 2015 года стало то, что землю стали реже покупать в инвестиционных или спекулятивных целях — сейчас таких покупок единицы. "Землю приобретают, чтобы пристроить обесценивающиеся деньги, а потом, когда финансовая ситуация позволит, начать освоение участка. Цены в востребованных поселках не снизились, подешевели только неликвидные варианты",— говорит госпожа Беляева.
Рынок загородной недвижимости Ленинградской области и СПб
|
ИСТОЧНИК: экспертное бюро "Сперанский".
Выбить скидку
По сведениям "H+H", к концу 2015 года средняя цена 1 кв. м на рынке коттеджей выросла во всех классах относительно той, что наблюдалась годом раньше. Госпожа Афанасьева посчитала, что наибольший прирост средней цены зафиксирован в классе "элита": +26%. "Изменение цены в высоком ценовом сегменте связано в основном с валютными колебаниями на рынке,— поясняет она.— На рынке таунхаусов также наблюдается повышение средней цены практически во всех ценовых категориях, за исключением группы "12-18 млн руб.". Здесь цена снизилась на 2,4%, до 83,1 тыс. руб. за 1 кв. м".
Иной точки зрения придерживается Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам". "Цены, по которым недвижимость выставляют на продажу, те же, что в прошлом году. Однако для совершения быстрой сделки продавцу приходится соглашаться на дисконт 5-20% от первоначальной цены в зависимости от ликвидности объекта. Обычно минимальная площадь объекта загородной недвижимости превышает 80-150 кв. м. Стоимость 1 кв. м загородной недвижимости находится в верхнем диапазоне стоимости городской недвижимости соответствующего ценового сегмента",— говорит господин Нигматуллин.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал, что в его компании цены в коттеджных поселках — "Небо" в Кузьмолово, "Сад времени" в Петергофе и "Озерный край" в Токсово — практически не менялись в 2015 году. "Если подвести итоги года, то объем продаж по коттеджному строительству у нас за 2015 год составил 865 млн руб., что на 8% ниже, чем в 2014 году",— говорит он.
"Для загородной недвижимости 2016 год простым точно не будет. Девелоперы тех проектов, которые близки к завершающей фазе реализации, будут распродавать остатки, а также пытаться зарабатывать на эксплуатации, обслуживании поселков и сдаче "подвисших" объектов в аренду. Другие проекты, из-за того что девелоперы не рассчитали сил или столкнулись с неразрешимыми инфраструктурными проблемами, очевидно, пополнят сегмент неликвида. В остальном выход новых проектов на рынок будет заморожен, так как сейчас имеется слишком большой выбор предложений для удовлетворения и без того слабого спроса",— прогнозирует госпожа Беляева.
"В 2016 году ожидаю резкого падения объемов ввода. Цены в рублевом выражении будут стагнировать. Спрос и ликвидность большинства объектов резко упадет",— уверен Тимур Нигматуллин.
Аналитики говорят, что для малоэтажного строительства особенно перспективны южные районы области: Гатчинский и Ломоносовский. Всеволожский район сохранит популярность, но в условиях активной застройки северного пояса города высотками малоэтажные проекты будут отступать все дальше от границ города.