Девелоперы держат высокие темпы строительства жилья на границе Петербурга и Ленинградской области. Однако социальная инфраструктура уже не поспевает за количеством вводимого жилья. Предложенная застройщикам пару лет назад программа выкупа у них построенных ими детсадов и школ за счет уплаченных ими же налогов не снимает остроты проблемы. И все же миграция застройщиков из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область растет.
В поселениях Мурино (на снимке) и Кудрово во Всеволожском районе очередь в детские сады уже около 3 тыс. человек. Предложенная застройщикам пару лет назад программа выкупа у них построенных ими детсадов и школ за счет уплаченных ими же налогов пока не снимает остроты проблемы
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Новые мигранты
Ленинградская область переживает строительный бум. В январе 2016 года в эксплуатацию сдано 551 тыс. кв. м жилых площадей — в 2,5 раза больше аналогичного показателя января 2015 года и четверть всего объема введенного в прошлом году жилья (2,3 млн кв. м). По данным Surveyor International Group, строительство в Ленинградской области сейчас ведется по 600 адресам. Развивающиеся кварталы огромны. В основном они расположены на границе Петербурга и Ленинградской области и рассчитаны на десятки тысяч жителей. Недвижимость здесь дешевле, а по доступности не очень уступает отдаленным от центра районам Петербурга. Особенно она привлекательна для молодых семей с одним или двумя детьми.
Переезжая из города, покупатели рассчитывают на сопоставимое качество жизни, и детский сад, школа, поликлиника необходимы им рядом с домом, даже если работать они продолжают в Петербурге.
Бюджеты областных муниципалитетов, однако, не соотносятся с темпами строительства, и за свой счет ввести достаточное количество социальных объектов власти не успевают. Поэтому в районах активной застройки возникают очереди в детские сады и школы. Например, в поселениях Мурино и Кудрово во Всеволожском районе Ленинградской области очередь в детские сады составляет около 3 тыс. человек.
Для решения проблемы обеспечения социальными объектами в 2013 году власти региона запустили программу "Социальные объекты в обмен на налоги", предполагающую строительство детских садов, школ и поликлиник за счет застройщиков с последующим выкупом этих объектов правительством Ленобласти за сумму, установленную Минпромторгом, но не превышающую 70% объема налоговых поступлений застройщика в областную казну. Объекты выкупаются по конкурсу и принимаются на баланс муниципалитетами, средства которым поступают от Ленобласти целевой субсидией. Для того чтобы схема работала, застройщик или его подразделения должны быть зарегистрированы в Ленинградской области.
"Как правило, к нам не переводят головные офисы, но регистрируют "дочки". Если одно из подразделений крупного холдинга занимается строительством, то они могут участвовать в программе, и налоги возвращаются с общей суммы, уплаченной холдингом",— добавляют в пресс-службе администрации ЛО.
Конкурентное преимущество детства
Первым застройщиком, аккредитованным правительством Ленинградской области в рамках этой программы, стала Setl City. В 2013 году компания подписала два соглашения об участии в программе "Соцобъекты в обмен на налоги" для своих проектов "Семь столиц" (Кудрово) и "GREENЛандия" (Мурино) и в их рамках передала муниципалитетам детский сад (он действует с прошлого года) и школу (примет учеников в сентябре), еще три детских сада готовы к передаче. "Программа доказала свою эффективность и является действенной мерой областного руководства по привлечению инвесторов,— резюмирует генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.— Условия программы вполне справедливы и оправданны".
Компании RBI, заключившей соглашение с Ленобластью на возведение детского сада на 95 мест во второй очереди малоэтажного микрорайона проекта Mistola Hills (строит компания "Северный город"), работу схемы на практике предстоит еще проверить. Пока здесь склонны верить, что инициатива подразумевает взаимовыгодное сотрудничество: она стимулирует строительные компании к возведению детских садов и школ, столь необходимых в условиях массового строительства, при этом возврат налоговой базы может покрыть стоимость сооружения соцобъекта, и это позволяет улучшить качество жилой среды без увеличения себестоимости квадратного метра.
Стоимость выкупа объектов рассчитывается на основе цены одного места в садике или школе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ и изменяемой, однако общий порядок — около 1 млн руб. за место в детском саду, приблизительно столько же — в школе. "Мы не можем тратить на выкуп более 70% уплаченных налогов, то есть с гарантией оставляем себе 30%. Если же у застройщика нет пока столько налогов, мы берем детсад в аренду, чтобы застройщик не нес бремя его содержания, пока в бюджет не поступит достаточного количества налогов",— ищут выходы в администрации региона.
Для девелоперов наличие в проекте социалки — серьезное конкурентное преимущество. "Людям важно знать, что им не придется, выйдя из роддома, прямиком бежать записываться в очередь на место в детском саду,— говорит председатель правления ЗАО "ЛенСтройТрест" Виктор Лебедев.— Помимо этого продуманность размещения социальных объектов при квартальной застройке имеет самое прямое отношение к безопасности детей — им не нужно переходить улицы с оживленным движением, а в кварталах, закрытых от посторонних, и под присмотром охранной службы управляющей компании намного ниже шанс столкнуться с разного рода неприятностями".
Проект, который включает в себя социальные объекты, для застройщика, конечно, сложнее, чем просто возведение жилых домов — и по финансовому планированию, и по реализации. Но это рабочие трудности, с которыми крупные компании справляются, заверяет Иван Романов, генеральный директор "Полис Групп". Компания передала на баланс муниципалитета два детских сада в ЖК "Мой город" в Мурино. "Практика показала, что стороны, участвующие в программе, относятся к своим обязательствам ответственно. Поэтому компании участвуют в данной программе без опасений",— добавляет он.
Однако в соответствии с обновленной градостроительной политикой, представленной заместителем председателя правительства Ленобласти по строительству Михаилом Москвиным на Съезде строителей 16 февраля, в программу вносятся изменения. С марта для объектов, готовящихся к возведению в так называемой красной зоне (10-15 км от КАД до дороги А120), на выкуп соцобъектов будут направляться не 70%, а только 50% налоговых взносов. В остальных локациях условия программы не меняются.
Живые деньги
Пару лет назад власти региона нашли удачный выход из ситуации, предложив застройщикам выкуп построенных ими детсадов и школ за счет уплаченных ими же налогами. Сейчас стало ясно, что налоговых поступлений не хватит на оплату объектов по нормативам необходимых для прирастающего населения приграничных районов. Правительство ЛО предложило девелоперам "строить меньше, да лучше".
Потому что даже растущий размер налоговых поступлений от застройщиков, сообщил губернатор области Александр Дрозденко, не сможет компенсировать стоимость всех объектов, заявленных к участию в программе. По этой схеме, приводит данные руководитель департамента продаж и приобретений Surveyor International Group Максим Игнатович, заключено 20 соглашений с застройщиками, по которым до конца 2022 года планируется построить 45 детских садов на 6599 мест и 16 школ на 13 439 мест. В прошедшем году по программе "Соцобъекты в обмен на налоги" построено и выкуплено пять детских садов, всего на частные деньги их создано 19.
По данным Михаила Москвина, в районах интенсивной урбанизации — Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском и Кировском — живет сейчас 650 тыс. человек, а к 2030 году число жителей достигнет 1,4 млн. Региональный норматив наличия мест в детских садах составляет не менее 60 мест на 1 тыс. жителей для городской местности и не менее 40 — для села, для школ — 91 и 61 место соответственно. Чтобы соблюсти эти показатели и обеспечить жителей учреждениями культуры, здравоохранения, спортивными, образовательными объектами, дорогами и объектами пожарной охраны только на приграничные районы потребуется потратить почти в два раза больше, чем вся адресная инвестиционная программа на 2016 год для всей области, и денег на выкуп этих объектов у региона просто не хватит. Однако если норматив не соблюден, новые проекты строительства не одобряются. Власти призвали девелоперов "строить меньше, да лучше".
Если исходить из новых правил игры, то уже не очевидно, что стоимость возводимой инфраструктуры не будет перекладываться на покупателя. "Возврат затрат на строительство — процесс небыстрый. Для бизнеса, по сути, это замораживание средств на довольно длительный период. Кроме того, компания-застройщик должна и дальше, уже после завершения текущего проекта, вести активную деятельность и показывать большую прибыль. А это не всегда осуществимо в нынешних условиях ведения строительного бизнеса в регионе",— замечает руководитель департамента продаж и приобретений Surveyor International Group Максим Игнатович. Финансирование постройки объектов напрямую из бюджета (живыми деньгами), особенно на начальной стадии, по его мнению, существенно повысило бы интерес застройщиков к программе. Самостоятельно в 2016 году Ленобласть планирует ввести в эксплуатацию 26 объектов адресной инвестиционной программы, параллельно проведя капремонт 20 спортивных площадок при школах и 14 домов культуры в сельской местности.
Как бы ни реагировали на изменения застройщики, пока Ленобласть привлекает их прежде всего более низкой, чем в городе, ценой земли. Также имеет значение наличие крупных участков с перспективным расположением (например, недалеко от метро), на которых возможна реализация масштабных проектов комплексного освоения,— такова рыночная реальность, констатирует Иван Романов. Максим Игнатович добавляет, что весьма удачно складывается и соперничество с Петербургом: в последний год в городе в плане регулирования градостроительной деятельности произошли существенные перемены, усложнившие и без того не всегда прозрачные процессы. Поэтому миграция застройщиков в область только увеличится.