Интернет-ритейлер "Юлмарт" Дмитрия Костыгина и Августа Мейера, открыв два центра исполнения заказов (ЦИЗ), решил разделить финансовые риски с партнерами. В ближайшие пять лет компания намерена построить 12 объектов примерно за 19,5 млрд руб. на деньги девелоперов, у которых затем возьмет эти площади в аренду.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
"Юлмарт" ищет финансового партнера для строительства ЦИЗов, рассказали три источника "Ъ" на рынке коммерческой недвижимости. Речь идет о схеме рефинансирования пригородного ЦИЗа на Пулковском шоссе (22,5 тыс. кв. м) под Санкт-Петербургом, пояснил директор по капитальному строительству "Юлмарт Девелопмента" Евгений Иванченко. По его словам, объект находится в возвратном лизинге: лизингодателем этого объекта является компания "Северная Венеция". Сейчас идет поиск нового партнера для обновления схемы, добавил топ-менеджер. По его словам, центр на Пулковском шоссе оформлен в лизинг в 2015 году: тогда он был оценен в 900 млн руб., сейчас эта сумма достигает 1,38 млрд руб. Господин Иванченко добавил, что по лизингу ритейлер планирует создать ЦИЗы в подмосковных Мытищах и на Софийской улице в Санкт-Петербурге или привлечь девелоперов, которые могут построить объекты по схеме built-to-rent.
Общая площадь недвижимости "Юлмарта" — 150 тыс. кв. м, большая часть арендована. На собственные средства компания пока построила два ЦИЗа в Санкт-Петербурге — на Пулковском шоссе и на проспекте Сизова (6 тыс. кв. м). На стадии строительства и проектирования в Москве и Санкт-Петербурге еще три объекта общей площадью 120 тыс. кв. м. К концу 2021 года ритейлер собирается построить десять пригородных центров исполнения заказа и два региональных распределительных центра (всего 390 тыс. кв. м), подчеркнул господин Иванченко. Ранее в беседе с "Ъ" совладелец "Юлмарта" Дмитрий Костыгин говорил, что не видит смысла в том, чтобы оставлять недвижимость в собственности.
Привлечение инвестора — удачная альтернатива классическому способу привлечения финансирования, считает директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. Справедливость оценки объекта на Пулковском шоссе она комментирует осторожно: "Цена выглядит справедливо с точки зрения стоимости квадратного метра". Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Екатерина Морозова считает объекты "Юлмарта" высоколиквидными. По ее оценкам, инвестору было бы интересно сдавать их в аренду по базовой ставке не менее 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, окупаемость инвестиций в этом случае составит 10-11 лет. Затраты на строительство такого объекта с учетом земли составляют 50-55 тыс. руб. за 1 кв. м, оценила заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений CBRE Полина Шипицына.
По словам директора по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслава Холопова, за прошедшие пять лет на российском рынке не было инвесторов, желающих войти в сделку sale & leaseback (возвратный лизинг) в сегменте складов. По данным Knight Frank, на сделки built-to-suit в 2015 году пришлось 15% от общего объема. Преимущество такого сотрудничества — наличие гарантированного арендатора — имеет обратную сторону, которая создает существенные инвестиционные риски. "Объект строится под требования определенной компании,— отмечает один из консультантов.— Если партнеры расходятся, найти нового клиента может быть непросто".
Представитель Ozon.ru говорит, что на собственные средства компания строит один склад — в Твери, к концу года планируется достроить третью очередь, и площадь объекта достигнет 45 тыс. кв. м. В этом году были арендованы склады в Казани и Екатеринбурге, если опыт окажется удачным, его планируется распространить на Новосибирск и юг России. В "М.Видео" предпочитают отдавать на аутсорсинг все функции, не связанные с ключевым бизнесом. "Прежде всего, транспортные и складские. Поэтому склады в аренде",— сообщила представитель ритейлера.