Данные первого квартала 2016 года говорят об оживлении на рынке ипотеки. Эксперты полагают, что снижение ключевой ставки в перспективе на 1–1,5% и развитие рынка ипотечных бумаг сделают ипотеку более доступной. Кроме того, решено продлить программу господдержки ипотеки до конца 2016 года.
Качественный старт
В 2015 году темпы ипотечного кредитования в регионах юга России снизились в среднем на 39%. Однако уже в начале текущего года рынок продемонстрировал рост. «В Южном региональном центре мы наблюдали трехкратный рост числа заявок на ипотечные кредиты»,— отмечает Дмитрий Шахметов, директор регионального центра «Южный» Райффайзенбанка.
Алексей Лола, начальник управления маркетинга «Дельтакредит» сообщает, что объем заявок на предоставление ипотечных кредитов в банке только в Ростовской области вырос более чем в два раза: 32,6 тыс. в первом квартале 2016 года против 14 тыс. за аналогичный период 2015-го. Более чем в два раза вырос и объем выдачи кредитов: 7,1 млрд руб. в первом квартале 2016 года и 3,4 млрд руб. — за тот же период 2015-го. «За четыре месяца 2016 года банком „Кубань Кредит“ выдано 526 ипотечных кредитов на сумму 725 млн руб., для сравнения: за аналогичный период предыдущего года было выдано всего 219 кредитов на сумму 253 млн руб., то есть объем выдач увеличился почти в три раза»,— комментирует руководитель департамента розничного бизнеса ООО «Кубань Кредит» Александр Пышной.
Стоит отметить, что спрос подстегнуло намерение правительства РФ завершить программу господдержки в конце марта 2016 года. «Люди старались максимально конвертировать имеющиеся положительные решения от банков»,— комментирует управляющий региональным операционным офисом «Ростовский» ВТБ24 Владимир Стрельников. Этим же можно объяснить и тот факт, что в марте, после объявления о том, что программа будет продлена до конца года, количество кредитов несколько уменьшилось.
Ипотека как стимул строительства жилья
Представитель строительного рынка, президент ГК «Кортрос», Вениамин Голубицкий уверен, что инструмент господдержки ипотеки доказал свою необходимость не только для решения жилищного вопроса, но и для поддержки строительства в ситуации кризиса.
«Субсидирование ипотечных ставок для новостроек фактически позволило выжить нашему бизнесу, в противном случае он оказался бы в глубоком кризисе. Напомню, что ипотека дает от 50% до 70% сделок в эконом-классе»,— подчеркивает господин Голубицкий.
Дмитрий Шахметов подтверждает, что в 2016 году основной тенденцией рынка остается высокий спрос на квартиры в новостройках. Свою роль в этом сыграла программа субсидирования ипотечных ставок на жилье в новых домах. Сегодня 95% всех кредитов на новые квартиры приходится на ипотеку с господдержкой. «Практика показала, что на рынке доступного жилья лучше всего отразились господдержка ипотеки и различные „социальные“ программы госбанков — военная ипотека, первый взнос за счет материнского капитала и т. д.»,— комментирует Варвара Ротмистровская, директор риэлторской компании «Магистрат-Дон», генерального риэлтора объектов ГК «Патриот» в Ростове-на-Дону.
В регионах юга России ипотека является не только возможностью улучшить жилищные условия, но и инвестиционным инструментом. «Юг России традиционно является инвестиционно привлекательным регионом для приобретения недвижимости, поэтому жители северных регионов по-прежнему активно покупают жилье, в том числе с помощью ипотеки»,— поясняет Дмитрий Шахметов. «Не всегда покупка квартиры преследует цель улучшения жилищных условий,— подтверждает Игорь Пятигорец, директор Ростовского регионального филиала АО «Россельхозбанк».— Часть сделок носит характер инвестиционных вложений». Ипотеку как инвестиционный инструмент используют более состоятельные граждане. В качестве объекта инвестиций обычно выбирается жилье не в эконом-, а в бизнес- или даже элит-классе. Доля таких сделок в общем объеме ипотечного кредитования невелика, но этот сегмент в наибольшей степени «просел» с началом кризиса, и возможность ипотечных продаж для него имеет значение.
На всех направлениях
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило о реализации пилотного проекта дистанционной выдачи ипотечных займов. Проект предполагает выдачу займов с баланса АИЖК по поручению заемщика на счет застройщиков. «По этой программе АИЖК предлагает свои продукты „Ипотека с государственной поддержкой“ и „Приобретение квартиры на этапе строительства“. Ставки и условия вполне рыночные»,— отмечает Варвара Ротмистровская. «Не так давно мы запустили пилотный проект с АИЖК по выдаче займов населению в офисе застройщика,— рассказал также Вениамин Голубицкий из ГК «Кортрос».— Мы убеждены, что эта программа сможет дополнительно простимулировать потребительский спрос». По словам Варвары Ротмистровской, такая схема экономит покупателям много времени и немного денег, поскольку из схемы исключены посредники, за услуги которых покупателям приходилось платить, а также личное страхование заемщика. Кроме того, АИЖК — это госструктура, что в глазах многих клиентов считается дополнительным показателем надежности, ведь агентство тщательно выбирает застройщиков, работает только с надежными.
Наряду с этим банки вводят собственные программы, схожие с пилотным проектом АИЖК и основанные на тесном взаимодействии с застройщиками. С аккредитованными застройщиками работают все лидеры в сегменте ипотечного кредитования, представленные на юге России (Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк и др.). «Дополнительным инструментом, позволяющим поддержать рынок, остаются специальные совместные акции и предложения банков и компаний-застройщиков, которые вкупе с действующей в рамках программы господдержки ставкой делают приобретение новостройки с привлечением заемных средств более доступным и привлекательным»,— уверен Владимир Стрельников. Александр Пышной сообщает, что банк «Кубань Кредит» в партнерстве с объединением застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» также предлагает свои программы ипотечного кредитования, такие как, например, программа «Квартира для студента», где размер первоначального взноса по ипотеке начинается от 5%, а со стороны застройщиков предоставляются скидки со стоимости квадратного метра жилья и рассрочка по оплате стоимости квартиры или программа «Новостройка от партнеров» (кредит на покупку жилья в определенных объектах Краснодара, Ростова-на-Дону и Новороссийска со сниженной процентной ставкой на первый год обслуживания кредита). «Кроме „квартирной“ ипотеки пользуется спросом и ипотека на приобретение домовладения,— добавляет Александр Кожемякин, руководитель направления корпоративного бизнеса ОО «Ростовский» ПАО «СКБ-Банк».— Мы в свою очередь сотрудничаем с множеством застройщиков: и тех, кто работает на рынке многоэтажного жилья, и тех, кто специализируется на строительстве коттеджей».
Банки южного региона продолжают активно использовать возможности военной ипотеки. Так, по данным Южного военного округа (ЮВО), Краснодарский край занимает второе место по России и первое в ЮВО по объемам военной ипотеки. По военной ипотеке на Кубани доступны для приобретения квартиры более чем в 85 жилых комплексах. Ростовская область на четвертом месте в стране и на втором в ЮВО. По военной ипотеке здесь аккредитовано 26 жилых комплексов.
Как снизить ставку?
Эксперты подчеркивают, что даже при наличии разнообразных льготных программ для дальнейшего развития рынка необходимо, чтобы процентная ставка постепенно снижалась.
Самая очевидная возможность понижения банковского процента — снижение ключевой ставки ЦБ. «ЦБ надо снизить ключевую ставку на 2%,— считает президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.— Для этого у нас есть все условия, соответственно на 2% снизятся ставки по ипотечным кредитам». Тем не менее с 3 августа 2015 года ключевая ставка остается на уровне 11%. Очередной совет директоров Банка России, состоявшийся 29 апреля 2016 года, принял решение оставить ее без изменения. В этой ситуации, по мнению экспертов, наиболее действенным способом повлиять на ипотечную ставку остается выпуск ипотечных ценных бумаг.
28 декабря 2015 года АИЖК и Сбербанк подписали меморандум о сотрудничестве в рамках реализации пилотного проекта «Фабрика ипотечных ценных бумаг АИЖК». Инициаторы проекта уверены, что запуск программы позволит в перспективе снизить ипотечную ставку на 0,8–1,5%.
Главным аргументом для уменьшения ставки станет снижение рисков по ипотечным кредитам: банк будет передавать закладные по договорам ипотеки в АИЖК, а в обмен будет получать от АИЖК ипотечные бумаги (облигации), по которым АИЖК выступит поручителем. Управляющий директор подразделения «Ипотечные продукты и андеррайтинг» АО «АИЖК» Кирилл Захарин считает, что эффект от секьюритизации ипотечных кредитов может быть сопоставим с программой государственного субсидирования. Выводы о том, насколько верны окажутся прогнозы, можно будет сделать уже в конце текущего года.
Есть надежда
Ожидания участников рынка сегодня в целом позитивны. Александр Кожемякин отмечает, что продление программ господдержки ипотечного кредитования помогает формировать доступный рынок жилья. «В регионе есть предпосылки для того, чтобы до конца года сохранялся стабильный спрос на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке,— согласен Дмитрий Шахметов.— Этому способствует инвестиционная привлекательность юга России, меры государственной поддержки ипотеки и здоровая банковская конкуренция, благодаря которой формируются приемлемые ставки по кредитам для клиентов».
Есть позитивные ожидания и в отношении изменения ключевой ставки до конца текущего года. «Пока ключевая ставка ЦБ остается на уровне 11%, но нельзя исключать, что до конца года Банк России снизит ключевую ставку на один-два процентных пункта,— говорит Алексей Лола.— Но восстановление рынка до уровня докризисных значений 2013–2014 годов ожидается не ранее чем через два-три года и только в случае стабильной экономической ситуации».
«В целом наблюдается положительная динамика, хотя говорить о восстановлении рынка пока рано»,— согласна Лариса Чураева, региональный директор ОО «Ростовский» Южного филиала ПАО «Промсвязьбанк».— Безусловно, благодаря льготной ставке по ипотечным кредитам, строительная отрасль продолжает развиваться, поддерживая рынок ипотечного кредитования. Еще одним из способов поддержки ипотечного кредитования в стране может стать снижение процентной ставки по программам для покупки вторичного жилья. Данная мера будет способствовать оживлению рынка недвижимости и положительно скажутся на увеличении объемов продаж и скорости реализации объектов».Игорь Пятигорец в числе возможных мер поддержки ипотечного рынка называет субсидии для застройщиков, дополнительные льготы для некоторых видов покупателей (например, для военных или селян), увеличение размера материнского капитала, который можно направить на приобретение недвижимости. «В развитии ипотеки заинтересованы все участники рынка. Для финансового сектора она служит драйвером продвижения розничных кредитных программ, для строительной отрасли — стимулом дальнейшего роста, для сферы услуг — прекрасным инструментом увеличения продаж»,— резюмирует эксперт.