Курортный район Петербурга обладает наилучшим потенциалом для развития рекреационно-курортной недвижимости широкого профиля. Этому способствуют близость к городу, уникальные природные и досугово-культурные характеристики места, а также высокий уровень инфраструктуры и устоявшийся имидж района.
План развития Курортного района активно обсуждается среди инвесторов и в Смольном последние несколько лет, однако, как полагает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК "ЦДС", особый толчок это направление получило в конце прошлого года, когда власти высказали намерения о проведении реставрации более ста домов в Сестрорецке и улучшении его туристической привлекательности.
"Курортный район не даром называют Северной Ривьерой. Именно здесь располагались и сейчас располагаются лучшие санатории. Этому способствуют близость сосновых лесов и морской воздух. Также плюсом является близость к Петербургу", — полагает Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development. При этом она считает, что для развития санаторно-куротного комплекса нужна единая концепция развития и продвижения этой курортной зоны.
Суть в названии
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", рассуждает: "Главная характеристика Курортного района отражена в самом его названии — это не просто административный район мегаполиса, а исторически сложившееся место отдыха и восстановления здоровья. Этот берег Финского залива с его песчаными пляжами, запахом сосен и свежим морским бризом по праву называют Северной Ривьерой. На рубеже XIX и XX веков здесь было популярное дачное место, где строились дома, в последующем признанные шедеврами деревянного зодчества. В советские годы — это зона отдыха и проживания представителей научной элиты, политиков, известных писателей и артистов. В список ЮНЕСКО объектов культурного и природного наследия Российской Федерации по Курортному району Санкт-Петербурга входят, например, искусственное озеро Сестрорецкий Разлив, парк "Дубки", усадьба Репина "Пенаты" и другие объекты". Госпожа Лежнева обращает внимание на то, что в Курортном районе, между Комарово и Зеленогорском, находится памятник природы "Комаровский берег" с песчаными пляжами, дюнами, лесом. "Все это имеет несомненную культурно-историческую ценность и может быть использовано для создания краеведческих, туристических и экскурсионных маршрутов", — считает эксперт.
При этом рекреационный потенциал территории раскрыт далеко не полностью. Существуют перспективы создания в Курортном районе новых оздоровительных комплексов, санаториев различной направленности, в том числе детских. "Возрастающая потребность населения в качественных медицинских и реабилитационных услугах не удовлетворяется существующими форматами учреждений, многие из которых морально устарели. Интенсивные умственные нагрузки, постоянное нервное напряжение, нерегулярное питание, отсутствие адекватного отдыха приводят к психическому и физическому истощению организма, а комплексная диагностика и оздоровительные курсы требуют значительных временных затрат. Проблема особенно актуальна для жителей мегаполиса, где высокий темп жизни не позволяет уделять много времени вопросам здоровья", — полагает госпожа Лежнева.
"Медицинский центр в составе проекта является большим преимуществом, поскольку отсутствие квалифицированной помощи, которая может потребоваться в любой момент, очень часто пугает потенциальных покупателей загородной недвижимости", — считает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Предпосылки есть
"У Курортного района есть все предпосылки для превращения в крупный туристический центр. При этом задача — привлечь не только петербуржцев, но и гостей города. Потенциал района в проектах санаторно-курортной направленности не исчерпан: территории не хватает высококлассных, современных медицинских центров, центров для лечения и реабилитации после болезней. Сейчас таких медицинских организаций около 20, остальное — это учреждения старой, "советской" закалки, которые, увы, не всегда отвечают требованиям и ожиданиям гостей", — полагает Дмитрий Сидоренко.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, с коллегой согласен: "На мой взгляд, санатории в том формате, к которому все привыкли, уже себя изжили. Спрос на такие объекты серьезно просел. В качестве альтернативы стали появляться различного рода гостиничные комплексы с богатой инфраструктурой в виде спа, ресторанов и т. д. Именно эта тенденция сейчас прослеживается".
Сейчас рекреационные объекты здесь имеют разные классы, ценовой уровень и состав и, соответственно, предлагают разные услуги. "С учетом широкого диапазона возможных курортных, рекреационных и оздоровительных объектов, безусловно, есть свободные рыночные ниши. В Курортном районе девелоперы в сегменте рекреационной недвижимости стараются реализовать проекты, где можно было бы объединить несколько функций. Так, в последние два года в продажу вышло три апарт-отеля, среди которых, например, "Первая линия. Life Energy"", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Всего, по подсчетам специалистов ГК "Финам", на территории района действует около 40 учреждений санаторно-курортного комплекса. Крупнейшие из них — "Северная Ривьера", "Сестрорецкий курорт", "Белые ночи", "Дюны", детские санатории ("Солнечное", "Жемчужина"). "Турпоток в год составляет где-то 300 тыс. человек. По мере развития внутреннего туризма ожидаю плавного роста на 3-5% в год в ближайшие годы. На этом фоне каждый год количество учреждений санаторно-курортного комплекса будет увеличиваться как минимум на один объект", — прогнозирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам".
Дмитрий Сидоренко считает, что Курортному району нужны многофункциональные центры с европейским сервисом, где клиенты могли бы получить как медицинскую помощь и консультации, так и широкие возможности для досуга, например, возможность заниматься водными видами спорта.
Любава Пряникова полагает: "Потенциал для появления новых проектов есть, однако скорее следует ожидать реконструкции действующих объектов среднего качества".
Господин Нигматуллин подсчитал, что окупаемость санатория составляет около десяти лет. "А стоимость такого объекта может составить — в зависимости от ряда условий — 40-65 тыс. рублей за квадратный метр общей площади", — говорит эксперт.
Евгений Дружинин, старший юрист компании RE Legal (группа компаний RE Group), обращает внимание также на то, что объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения (относятся к объектам здравоохранения), прямо упомянуты в перечне объектов, строительство которых возможно и в соответствии с законом о концессионных соглашениях, и с законом о государственно-частном партнерстве. "Также оба указанных закона распространяются на объекты спорта и на объекты, используемые для организации отдых граждан и туризма, то есть фактически на любой объект санаторно-курортной направленности — от "склоняющегося" к лечебному формату до чисто рекреационного", — говорит юрист.
Пока таких проектов по всей России не так много, несмотря на множество преимуществ, предоставляемых упомянутыми формами государственно-частного партнерства. "И основная проблема в том, что изначальное структурирование таких проектов — дело достаточно сложное и с юридической, и с финансовой, и с организационной точки зрения", — говорит господин Дружинин. Но на рынке, по его мнению, уже наблюдается сдвиг в пользу небольших проектов государственно-частного партнерства. "Правда, я бы сказал, что не хватает определенной методологической поддержки уполномоченных органов. Скажем так, если бы органы государственной власти Санкт-Петербурга сделали бы ставку на санаторно-курортный и рекреационный сегмент и стандартизировали бы правила игры, в том числе и специфические льготы для бизнеса, которые могут быть предусмотрены только в рамках моделей государственно-частного партнерства, то можно было бы ожидать появления значительного числа подобных проектов в Курортном районе. Причем проектов, ориентированных на самые различные потребности и самые обширные слои населения. До тех пор пока этого не произошло, на мой взгляд, вряд ли можно говорить о каком-либо существенном росте этого рынка, по крайней мере, в краткосрочной и среднесрочной перспективе", — резюмирует господин Дружинин.