В феврале этого года власти Ленобласти объявили о новой градостроительной политике — так называемом "светофоре". После фактического запрета на строительство на некоторых территориях, примыкающих к границам города, девелоперы, которые все больше строили на областных землях, могут вновь перенести свою активность в город — освоение "серого пояса" становится выгоднее, чем развитие отдаленных от границы города территорий.
Как объявили в феврале нынешнего года власти Ленинградской области, вся территория региона будет поделена, "как светофор", на три зоны: зеленую, желтую и красную. В последней, которая расположится у границы с Петербургом, где сегодня ведется наиболее активная застройка, предусмотрены самые жесткие условия по выкупу и строительству социальной и дорожной инфраструктуры, а перевод функционального назначения земли в категорию "жилое строительство" будет запрещен.
Решение о введении "светофора" властями Ленобласти направлено на то, чтобы сократить объемы возводимого жилья в соответствующих зонах и купировать бесконтрольное разрастание города и превращение территорий пригорода в сплошной мегаполис — "каменные джунгли". Нагрузка на социальную инфраструктуру прилегающих к Петербургу районов, которая возникла в связи с массовым строительством, стала настоящей проблемой для жителей "закадья" и областных властей.
Эксперты говорят, что решение правительства Ленобласти отвечает сложившейся ситуации: сейчас рынок жилья в области перенасыщен ближе к границам с Петербургом. Благоприятные условия для девелоперов в "зеленой" зоне — это мера стимулирования равномерного развития региона и обеспечения жилых районов транспортной и социальной инфраструктурой. Несмотря на это, в ближайших пригородах Петербурга, где жилье выступает альтернативой городскому, стройка не остановится. Условия ранее одобренных проектов останутся в силе, в предполагаемой "красной" зоне, где сейчас согласовано возведение 26 млн кв. м жилья, потребности в новых проектах, скорее всего, не будет.
Дополнительные перспективы открываются для девелоперов, чье развитие сдерживал всеобщий мораторий на запрет перепланировки на всей территории Ленобласти. После ввода системы зонирования мораторий будет снят.
В новых условиях девелоперам нужно будет ориентироваться на локальных покупателей, которые, как правило, живут и работают в городах Ленобласти. Наиболее перспективными для девелоперов можно будет назвать районы средней удаленности от Санкт-Петербурга: Выборгский, Кировский, Тосненский, Гатчинский. В "красную" зону они, по предварительным оценкам, не войдут, а спрос на жилье на этих территориях останется стабильным за счет местного населения.
"Для Выборга наиболее перспективным остается сегмент малоэтажной жилой застройки. В Кировском районе наблюдается рост экономической активности, востребовано жилье экономкласса, есть необходимость в создании объектов благоустройства. На юге, в Гатчине, рынок жилья также останется динамичным, спрос здесь сохранятся за счет развитой городской инфраструктуры и близости к рекреационным зонам", — рассуждает Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании "Еврострой-Развитие".
Директор по развитию ГК "Доверие" Дмитрий Крутов считает, что направления активной застройки в Ленобласти будут изменяться постепенно: "Фактически к освоению отдаленных локаций девелоперы приступят только через несколько лет. Постепенно вырастет количество единичных проектов, которые "прикрепятся" к областным центрам, таким как Выборг, Приморск, Тосно, Сланцы, Кириши, Кингисепп".
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, считает, что при грамотном подходе и развитии территорий Ленобласти, как с точки зрения развития рабочих мест, так и строительства торговых и офисных площадей, девелоперам будут интересны даже отдаленные города. "Нужно понимать, что речь идет больше об ограничении тех или иных параметров застройки, в частности, высотности объектов. Однако если говорить об альтернативе жилой застройке, то большие объемы торговых площадей необходимы только при соответствующем количестве жителей. Перспективным может быть строительство деловых центров, безопасных производственных помещений", — говорит господин Андреев.
Впрочем, многие девелоперы все же склонны полагать, что скорее девелоперы вернутся к идее освоения "серого пояса" Петербурга, нежели станут застраивать Тосно и Тихвин.
Руководитель аналитического центра ФСК "Лидер" Екатерина Антарева отмечает, что дорога на работу должна занимать какое-то разумное время, а потому обеспечить массовый спрос на жилье, например в Тосно, со стороны петербуржцев весьма проблематично. Выходом в этой ситуации может стать возвращение в город. Как считает госпожа Антарева, в черте города довольно большое количество территорий: "Взять, например, тот же "серый пояс", территории вокруг Обводного канала, где часть зданий в очень плохом состоянии. Реконструкция совместно с новым строительством придали бы Петербургу новый облик красивого и современного города".
С ней согласна и начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова: ""Вываливание" новостроек за границы города — это экстенсивный путь развития, который только увеличивает транспортное плечо, создает проблемы в развитии инфраструктуры. Вместо того, чтобы обустраивать и усовершенствовать городские кварталы, заниматься реновацией "серого" промышленного пояса Петербурга и хрущевских кварталов, процесс пошел в неуправляемом направлении. Гораздо проще и дешевле строить в чистом поле. Попытка отрегулировать и упорядочить эту сферу весьма похвальна".
Госпожа Денисова считает, что любой девелоперский проект должен быть ориентирован прежде всего на местный спрос. "Жилье в рекреационных зонах для сезонного проживания не может быть объектом массового спроса, каким пользуется жилье для постоянного проживания. Нельзя рассчитывать, что люди из Подпорожского района будут ездить на работу в Петербург. Спрос на новое жилье определяется уровнем экономического развития того или иного района Ленобласти. Объемы строительства должны соответствовать платежеспособному спросу в данной локации. Если не создаются места занятости в отдаленных территориях, то там нет соответствующего спроса. Например, строительство порта Усть-Луга привело к реализации на прилегающей территории нескольких девелоперских проектов", — резюмирует Светлана Денисова.