Крупные федеральные застройщики еще в прошлом году заговорили о возрастании расходов на строительно-монтажные работы. Рост курсов валют, введение системы «Платон», новые правила страхования ответственности девелопера, неотвратимо приближающийся тренд на энергоэффективность — все это, по мнению профессионалов отрасли, пригибает планку маржинальности проектов к нулевой отметке. „Ъ“ решил выяснить: что же входит в понятие себестоимости строительства и есть ли возможность у девелоперов оставаться на плаву, снижая цены не за счет прибыли, а за счет снижения этой самой себестоимости, оптимизации процессов и использования инновационных технологий.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Вот пусть у других и снижаются
На общем фоне закономерно снижающихся цен на жилье и откровенного демпинга со стороны новых проектов у девелоперов, казалось бы, нет другого выхода, кроме акций, скидок, подарков — словом, той же самой игры на понижение, только замаскированной под «аттракцион неслыханной щедрости». Однако возникает закономерный вопрос: за чей счет будет осуществляться такая ценовая политика и не придется ли девелоперам продавать квартиры по себестоимости, а то и ниже?
Девелопмент как бизнес тогда потерял бы всякий смысл. Кроме прочего в тех проектах, на строительство которых открыты кредитные линии в банках, существуют так называемые банковские ковенанты — обязательства застройщика продавать квартиры только в оговоренной ценовой вилке, опускаться ниже которой он не имеет права.
Конечно, любой договор может быть пересмотрен обеими сторонами, но когда речь идет о сотнях миллионов, а часто и о миллиардах рублей, решение о таком пересмотре взвешивается многократно и принимается отнюдь не быстро. А продажи тем временем стоят.
Один лишь профиль
Помимо того что рынок объективно снижается и приходится прибегать к многочисленным маркетинговым ухищрениям, вводить рассрочку и отсрочку платежа, субсидировать ставку по ипотеке и прочее, есть еще объективная реальность: вместе с курсами иностранных валют выросли цены на импортные стройматериалы. Уже одно это само по себе повысило себестоимость строительства.
По оценкам Александра Моторина, директора по развитию столичной компании Glorax Development, основной рост себестоимости строительно-монтажных работ произошел еще в 2014 году, на фоне тогдашнего роста курса доллара и евро, что было обусловлено большой долей импортных материалов и комплектующих в структуре некоторых видов строительно-монтажных работ. «Это особенно видно по тем контрактам, которые заключались в течение 2014 года»,— говорит эксперт. Эти данные подтверждают в Capital Group: коммерческий директор компании Алексей Белоусов приводит в пример алюминиевый профиль, подорожание которого только с сентября 2014 года по февраль 2015 года в зависимости от производителя составило от 30% до 70%.
Затем последовал ценовой отскок, также вслед за курсом валют, но уже не такой бойкий, как рост, чем поспешили воспользоваться поставщики и подрядчики. Возможно, в связи с этим рост цен конца 2015 — начала 2016 годов тоже был не таким стремительным и действовал только на те позиции, где массовая доля импортных материалов была значительной.
Высокий сезон
Конечно, значительный объем строительных материалов — инертные материалы, цемент, гипс, кирпич, арматуру, теплоизоляцию — поставляют отечественные производители, замечает Элеонора Шалбарова, генеральный директор московской компании «Мобил Строй XXI». «И это играло на руку строительным компаниям во время резкого скачка курса доллара: тогда рост закупочных цен на российские позиции в разы отставал от курсовых скачков и позволил выжить в условиях падения спроса и цен на жилье»,— утверждает эксперт.
В то же время сегодня, по ее данным, несмотря на падение курса доллара, начавшееся 23 января, рост цен на отечественные строительные материалы продолжается. Так понемногу отыгрывается прошлогодний скачок курса, производители обновляют оборудование, закупают запчасти уже по новым ценам. «Такая ситуация будет продолжаться до тех пор, пока стоимость стройматериалов не станет сопоставимой с уровнем 2014 года в долларовом исчислении»,— уверена Элеонора Шалбарова.
В целом сейчас рынок стройматериалов довольно инертен, считает Сергей Коротченков, генеральный директор RDI. «Почувствовать влияние курсов валют на цены можно только в случае долговременного снижения стоимости евро: падение должно продолжаться как минимум полгода»,— говорит он. Кроме того, близится весна, начинается строительный сезон, когда цены на соответствующие товары традиционно поднимаются. Таким образом, по мнению господина Коротченкова, в лучшем случае стоимость стройматериалов нынешней весной сохранится на уровне конца прошлого года.
В целом по итогам 2015 года рост себестоимости строительства составил не менее 15% — и в части инвестиционной (земля, налоги, сети, страхование, проектное финансирование, административные расходы), и в части строительной себестоимости (строительно-монтажные работы). Так считает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. «Строительные материалы и компоненты в 2015 году выросли в цене на 12–15% (в среднем), а некоторые отделочные материалы подорожали на 20–50%»,— говорит эксперт.
Борис Цыркин, управляющий партнер Kaskad Family, берет больший временной промежуток и дает более жесткую оценку: «За последние два года себестоимость строительства выросла на 15–25%». Обосновывает он свою позицию тем, что за это время были, во-первых, введены тарифы обязательного страхования ответственности застройщика, а во-вторых, связывает рост себестоимости строительства с изменениями в региональных нормативах градостроительного проектирования в части норм по обеспеченности социальными объектами в жилых микрорайонах. «Если раньше даже проекты, не имеющие достаточной социальной инфраструктуры, имели шанс получить одобрение региональных властей, то сегодня на рынок выводятся только полноценные проекты, включающие детские сады, школы, поликлиники и прочие социальные объекты»,— уточняет эксперт.
Чем дальше в лес
Стройматериалы — вовсе не единственная статья расходов в бюджете девелопера, хотя рост цен на них и беспокоит топ-менеджеров компаний, вынужденных то и дело пересматривать закупочные контракты. Себестоимость строительства в целом складывается из многих статей, среди которых затраты на строительно-монтажные работы составляют, по разным оценкам, от 25% до 70% в зависимости от компании и проекта.
В качестве других важных составляющих все опрошенные компании называют стоимость земли, доля которой по разным проектам колеблется от 6,6% до 30%, и строительство внешних, а также внутриплощадочных сетей и подключение к ним. «Если мы говорим о точечной застройке в Москве, то стоимость подключения к сетям будет низкая, поскольку они уже проведены, зато стоимость участка — значительно выше, чем в ближнем Подмосковье»,— объясняет финансовый директор «МИЭЛЬ—Загородной недвижимости» Людмила Цветкова.
Если же речь о проекте комплексного освоения территории за МКАД, то низкая стоимость участка компенсируется затратами на создание инфраструктуры, инженерных коммуникаций и многого другого. Чем дальше от МКАД, тем ниже стоимость участка под строительство, и тем больше увеличивается в структуре доля затрат на создание инфраструктуры проекта.
И прочие расходы
Другие затраты разные застройщики учитывают по-разному. На структуру себестоимости жилых комплексов оказывают существенное влияние проектные решения, сложность в освоении площадки под строительство, наличие обременений со стороны муниципальных органов власти и т. д. «В структуре себестоимости объектов класса de luxe, расположенных в центре Москвы, удельный вес расходов, связанных с расселением и компенсацией за снос, может составлять более 14%»,— говорят в корпорации «Баркли».
Среди затрат на объект бизнес-класса доля городских обременений, например строительство современных спортивных школ, может составлять и более 15%, хотя некоторые компании закладывают всего 5–8%. Наконец, в одних проектах квартиры сдают, что называется, «в бетоне», а в других предусмотрена чистовая отделка и на нее закладывается 10–12% от общей стоимости проекта.
К общей стоимости проекта, безусловно, добавляют налоги, которые съедают, по мнению Urban Group, до 6% от всех расходов, а также страхование ответственности застройщика, долю которого Элеонора Шалбарова оценивает в 4–5%, а Андрей Пучков, генеральный директор компании Urban Group,— всего лишь в 1%.
За проектирование и авторский надзор разные компании готовы платить от 2% до 5%, а на благоустройство и озеленение отводится в разных случаях от 1% до 6%. Кредитную нагрузку девелоперы оценили от 2% до 7%, но справедливости ради надо сказать, что из 15 компаний, участвовавших в нашем опросе, о подобных расходах упомянули только 2.
От 15 тыс. до 100 тыс.
Назвать себестоимость своих проектов решились не все компании. Борис Цыркин, управляющий партнер Kaskad Family, утверждает, что с учетом всех расходов на согласование, строительство, подведение коммуникаций, благоустройство территории будущего объекта, а также все расходов по управлению проектом в подмосковном малоэтажном комфорт-классе эта цифра колеблется от 55 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м. «В наибольшей степени на эту цифру влияют локация и стоимость земельного участка»,— говорит он.
Другие цифры у Элеоноры Шалбаровой, компания которой занимается строительством индивидуальных домов в Подмосковье: «За последние два года себестоимость малоэтажного строительства выросла примерно в полтора раза: с 15 тыс. до 23–25 тыс. руб. за 1 кв. м без учета социальной нагрузки, коммуникаций и земли и для низкомаржинальных объектов приблизилась к рыночной стоимости готового жилья».
На сегодняшний день себестоимость строительства квадратного метра в малоэтажных проектах в Новой Москве составляет от 50 тыс. до 70 тыс. руб., заявляет Людмила Цветкова. «Но в зонах, прилегающих к МКАД, и в московских проектах определяющими становятся расходы по приобретению прав на земельный участок,— добавляет она.— Себестоимость квадратного метра в таких проектах может достигать 90 тыс. руб. и выше».
Именно такие цифры приводит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group — застройщика проекта «Микрогород „В лесу“», расположенного в 6 км от МКАД: «На сегодняшний день средняя себестоимость у нас составляет 95–100 тыс. руб. за 1 кв. м». Данная цифра помимо строительно-монтажных работ включает расходы на приобретение проекта, земельные отношения, управление проектом, финансирование, а также строительство образовательной инфраструктуры, маркетинг и другие расходы.
В петербургской компании «СПб Реновация» не складывают все статьи расхода в общую себестоимость, однако называют стоимость возведения коробки здания, которая в массовом сегменте обходится в среднем в 35–40 тыс. руб. за 1 кв. м. Несколько меньше оценивают эту же статью расходов в «Комстрине», а именно 29 тыс. руб. за «квадрат». «В начале прошлого года эти затраты оценивались в 24199 руб.»,— говорит Дмитрий Сотников, генеральный директор компании.
Все подсчитано до нас
Мнения девелоперов относительно того, можно ли каким-то образом оптимизировать процессы и на чем-либо сэкономить, разделились. Шесть компаний стоят на жесткой позиции: все уже подсчитано, и в настоящее время резерв снижения себестоимости практически приблизился к нулю. «Ниже опускать его уже не представляется возможным»,— уверен Сергей Коротченков.
«Девелоперы сегодня включают все меры экономии, но и они уже на пределе,— говорит Леонид Казинец, председатель правления корпорации „Баркли“.— Маржинальность практически достигла нуля, поскольку квадратный метр продается фактически по его себестоимости». Для того чтобы сохранять соотношение низких цен и высокого качества, приходится сокращать накладные расходы, например на содержание офиса и аппарата, добавляет он.
В то же время Леонид Казинец не исключает возможность дальнейшего строительства доступного жилья. Для этого должна быть уменьшена нагрузка со стороны инженерной, социальной инфраструктуры, налогов на землю, а также удешевлена стоимость финансовых ресурсов. «Финансовый ресурс — самый дорогой на сегодня, потому что реальные кредиты на строительство жилья выдаются уже сегодня банками от 17%, что, конечно, неприемлемо, особенно если мы понимаем, что у нас в стране происходят два разнонаправленных экономических процесса: инфляционный и дефляционный»,— замечает эксперт.
Если проект находится в стадии строительства, то уже сложно что-то менять, так как здание строится на основании проектной документации, напоминает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». «Себестоимость строительства уже заложена в содержании проектной документации,— продолжает он.— Если требуется существенно снижать себестоимость, то придется вносить те или иные изменения в ранее утвержденные проектные решения». С ним согласен Дмитрий Котровский: «При сокращении поступлений от продаж экономить на строительно-монтажных работах практически невозможно и даже опасно, поскольку все обязательства застройщика прописаны в проектной декларации».
Снижать потери
Но все это касается проектов, которые уже возводятся, а вот что говорит Алексей Белоусов, имея в виду новые стройки: «Снижение себестоимости строительства возможно двумя способами. Первый заключается в минимизации стоимости договора генподряда, которая достигается как за счет удешевления рабочих рук, так и за счет удешевления отделочных материалов, фасадных решений, инженерного оборудования».
Второй путь, который рекомендует эксперт, более сложный. Он не привязан ни к курсу доллара, ни к дороговизне используемых материалов, а основывается исключительно на опыте девелопера, поскольку предполагает оптимизацию самого проектного решения, и в первую очередь минимизацию lost-фактора. «К примеру, в жилье на типовом этаже долю непродаваемой площади (лестницы, холлы, коридоры) можно минимизировать до 20% без потери качества»,— утверждает он. При этом неудачно расположенные стояки способны привести к потерям нескольких квадратных метров на каждом типовом этаже, что, безусловно, снижает затратную составляющую в продаваемом квадратном метре. Или, к примеру, выбор сетки колонн, единой как для наземной, так и подземной части комплекса, во многом влияет на квартирографию и нарезку подземного паркинга.
Свой подход к экономии на себестоимости предлагают в RD Construction: «Существенная экономия возможна по строительно-монтажным работам за счет методов, которые можно совокупно обозначить как культура строительства»,— говорит генеральный директор Олег Жуков. Речь идет об оптимизации проектных решений, высоком уровне организации строительной площадки, отсутствии простоя, сокращении сроков.
Кроме того, утверждают аналитики компании, генподрядчик, имеющий прямые договоры на поставку инженерного оборудования, сможет заметно уменьшить смету за счет замены части импортных систем и отделочных материалов на отечественные. Общая доля экономии в проекте, которую можно достигнуть таким способом, составит 12%. При этом будут оптимизированы проектные решения, при необходимости упрощен ландшафтный дизайн.
Город внутри дома
Инновационные технологии предлагает использовать Элеонора Шалбарова, компания которой вывела на рынок технологию уникального панельного домостроения. Именно она, по мнению эксперта, способна вывести рынок среднеэтажного и индивидуального строительства на новую ступень развития уже в 2016 году. По ее словам, применение технологии в среднеэтажном и коттеджном домостроении позволяет значительно сократить сроки возведения объектов — от трех недель при площади 1,5 тыс. кв. м, вести строительство в любых климатических условиях и круглогодично. А там, где сокращаются сроки строительства, конечно, сокращаются и расходы.
Наконец, революционный способ экономии, и именно на себестоимости строительства, предлагает главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий. Вместо привычных разрозненных домов он предлагает строить дома-города, которые называет гелиокластерами. «Весь комплекс городских функций, включая жилье, парки, офисы, паркинги, магистрали, даже вокзалы — и вообще все без исключения элементы города внутри одного огромного здания, ширина корпуса которого составляет не менее 500 м».
Звучит фантастично, однако экономия от такого способа строительства предполагается около 30% — и это только за счет экономии площади наружных стен. Кроме того, территория застройки становится в десятки раз меньше, оставляя нетронутыми большие природные пространства.