Налог на имущество физлиц, привязанный к кадастровой стоимости недвижимости, вынуждает собственников все чаще обращаться в суд, чтобы оспорить сумму. В Самарской области, по разным оценкам экспертов, в суде можно добиться снижения до 45-80%. Однако законом предусмотрен переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год – полную сумму владельцы недвижимости начнут платить с 2020 года. Как снизить столь непомерно растущее долговое бремя, рассказывают руководитель отдела оценки и аналитики Агентство недвижимости «Визит» Наталья Аполосова и руководитель отдела оценки ГК «Бизнес-Гарант» Алина Байгушева.
Фото: Артем Монахов, Коммерсантъ
- С чем вы связываете рост обращений за пересмотром кадастровой стоимости?
Н.А.:
- Прибыль и рентабельность многих проектов снижается, а расходы на содержание недвижимости при этом растут. Значительная доля этих расходов приходится на земельный налог и налог на имущество, а их размер как раз и зависит напрямую от кадастровой стоимости. Здесь у инвестора, собственника и появляется возможность снизить налоговое бремя, по нашему опыту – до 80%.
А.Б.:
- Спрос на оспаривание в первую очередь связан с большим количеством случаев некорректной кадастровой оценки объектов, несоответствия кадастровой стоимости объектов рыночной, также бывают случаи ошибок при переносе данных об объекте в государственный кадастр недвижимости.
Еще одна причина, подтолкнувшая собственников недвижимости активно заняться оспариванием кадастровой стоимости, – ухудшение экономической обстановки в стране, ведь на данный момент оспаривание – одна из самых эффективных процедур по снижению налоговой базы по земельному налогу и налогу на недвижимость.
Однако главной причиной я считаю централизацию и систематизацию налогообложения по объектам недвижимости со стороны государственных органов. Сейчас происходит переход на новую систему налогообложения как физических, так и юридических лиц. По всем объектам недвижимости (земельные участки, здания, помещения, сооружения) налоговой базой будет выступать кадастровая стоимость этих объектов, а не инвентаризационная или балансовая. Сейчас это происходит не по всем видам объектов, но с каждым годом все больше объектов попадает под эту систему. Из чего можно сделать вывод, что спрос на оспаривание кадастровой стоимости со временем только возрастет.
- Вопрос необоснованного завышения кадастровой стоимости стоит очень остро, в чем причины?
Н.А.:
- Причины могут быть различны. И техническая ошибка, и намеренное увеличение цены продавцом, унифицированный подход к экспертизе, когда стоимость определяется по усредненным показателям, без выезда специалиста на «место», без анализа индивидуальных особенностей участков, располагающихся рядом.
А.Б.:
- В нашей практике каждый случай индивидуален, но одна общая причина есть – это методология оценки. Необходимо понимать, что под кадастровую оценку попадает тысячи объектов и невозможно учесть индивидуальные характеристики каждого, а кадастровая стоимость рассчитывается по составленной оценщиком модели и показывает средние показатели стоимости по заданным параметрам. К нам часто поступают вопросы типа «у меня на участке обрыв, почему у меня кадастровая стоимость такая же, как на соседнем ровном участке?» или «у меня помещение в плохом техническом состоянии, а я плачу налоги так же, как за соседнее в отличном состоянии», таких примеров много, и в данных случаях нужно обращаться за снижением кадастровой стоимости.
- Как заявил руководитель Росреестра Игорь Васильев, действующая в РФ система кадастровой оценки не отвечает запросам времени, и подход к ней надо переосмыслить. По его словам, есть три главные проблемы: отсутствие единой методологии, низкий уровень квалификации оценщиков и отсутствие их фактической ответственности за качество проведенных работ. «Государственную кадастровую оценку недвижимости должны производить государственные оценщики», – заявил глава Росреестра. Согласны ли вы с этим?
Н.А.:
- Безусловно, порядок наводить нужно. Но для начала государство и оценщики должны встретиться и все обсудить: реальную стоимость работ, ответственность. В своей работе мы сталкиваемся с тем, что на торги выставляется оценка определенного объекта, и стоимость работ при этом существенно ниже, чем должна бы быть. О каком уровне и профессионализме исполнителей мы можем вести речь? И если по объекту выявлено небольшое отклонение от рыночной стоимости, вы быстрее решите вопрос в комиссии при Росреестре, чем в судебном порядке. Так что оставлять ее имеет смысл.
А.Б.:
С одной стороны, это логично – сделать расчет налоговой базы зоной ответственности государства, но с другой – для этого нужно перестраивать систему оценочной деятельности в целом, что может сильно сказаться на всем оценочном сообществе. Также это резко снизит шансы владельцев недвижимости отстоять свои права, ведь оспорить оценку, произведенную государственным органом, будет более проблематично, чем работу частных оценщиков. Сама проблема искажения результатов кадастровой оценки при этом останется, ведь в проведении государственных торгов на государственную переоценку достаточно высокий порог входа для отсеивания мелких оценочных компаний с недостаточной квалификацией и материально-технической базой. А после внесения поправок в закон об оценочной деятельности в 2015 году результаты такой оценки обязательно проверяются СРО оценщиков на соответствие методологической и стоимости составляющей отчета. Так что не факт, что переход к государственным оценщикам изменит ситуацию в лучшую сторону.
- В каких же случаях лучше обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд, а в каких – в комиссию при Росреестре?
Н.А.:
- Если вы обратились к оценщику и выяснили, что снижение кадастровой стоимости возможно, то как физическое лицо можете напрямую обращаться в суд, для юридических лиц обращение в комиссию является обязательным. В случае отрицательного заключения комиссии вопрос по оспариванию кадастровой стоимости для юрлиц решается в судебном порядке.
А.Б.:
- По закону юридические лица обязаны обращаться сначала в Комиссию, в случае получения отрицательного решения решение может быть оспорено в суде. В случае с физическими лицами предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
- Что нужно предпринять и на каком уровне, чтобы кадастровая стоимость земли соответствовала, наконец, рыночной?
Н.А.:
- Сейчас государственная оценка проводится массово, по усредненным показателям, поэтому в итоге мы и получаем отклонения. Должны быть единые стандарты оценки, достаточное количество оценщиков. Хотим обратить внимание: обращаясь сегодня к профессиональным оценщикам, помните, что качественный результат – это не занижение кадастровой стоимости, а профессиональные услуги по установлению стоимости в размере рыночной в соответствии с действующим законодательством РФ, стандартами оценки, максимальным потенциалом вашего объекта.
А.Б.:
- Невозможно посчитать тысячи объектов и учесть при этом все индивидуальные характеристики, для этого как минимум недостаточной входной информации. Возможно, если интегрировать усилия кадастрового и оценочного сообщества, определить единый стандарт информации необходимой для более корректной оценки и сделать ее обязательной для внесения в ГКН, можно будет построить более точные модели оценки. Но это такой огромный объем работ, что если запустить этот процесс прямо сейчас, то плоды труда можно будет увидеть только спустя десятилетия.
