Группа компаний "Гранель" инвестирует 70 млрд руб. в новые проекты в Коммунарке и подмосковном Пушкино, общий объем застройки в которых превысит 900 тыс. кв. м. Предложение на рынке Подмосковья стремительно растет, предупреждают эксперты, с учетом падающих доходов населения для получения даже минимальной доходности в Пушкино затратную часть придется ужать до 40 тыс. руб. на 1 кв. м. Стройка в Коммунарке за счет близости и административной принадлежности к Москве выглядит более перспективной.
Фото: Сафрон Голиков, Коммерсантъ / купить фото
О планах компании рассказал "Ъ" президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин. Проект в Пушкино предполагает застройку 104 га, права на которые компания приобрела недавно. Здесь будет 750 тыс. кв. м жилья и необходимая социальная и общественная инфраструктура. Предполагаемый объем инвестиций — 50 млрд руб., "Гранель" рассчитывает закончить строительство в 2026 году. Площадь застройки в Коммунарке, на территории Новой Москвы, меньше — 18,7 га и 270 тыс. кв. м жилья. В проект планируется вложить 20 млрд руб.
Источник "Ъ" на строительном рынке говорит, что стройка в Пушкино — это совместный проект с собственником земли закрытой и непубличной компанией "Деймос". "Участок не продан, а предоставлен для использования",— поясняет собеседник "Ъ". Обнаружить представителей "Деймоса" не удалось. Площадку в Коммунарке "Гранель" приобрела через ООО "Лэнд юг", среди акционеров которого — глава регистрационной палаты города Химки Петр Селезнев. До последних изменений в составе акционеров "Лэнд юг", произошедших в мае этого года, доля в нем была у ООО "Масштаб-сервис", которое через ООО "Поляна" входит в "А101 Девелопмент" (сейчас принадлежит группе БИН семьи Шишхановых--Гуцериевых).
Стройка в Коммунарке за счет близости и административной принадлежности к Москве выглядит более перспективной с точки зрения привлечения покупателей, отмечают эксперты. "Даже с учетом того, что средняя цена 1 кв. м до двух раз выше, чем в Пушкино, квартиры будут продаваться быстрее",— считает руководитель отдела консалтинга Knight Frank Юлия Пронина. По данным руководителя проектов Est-a-Tet Дениса Крючкова, в проекте в Коммунарке средняя цена 1 кв. м составит 100-105 тыс. руб., а в Пушкино — не превысит 58-60 тыс. руб.
Успех стройки в Пушкино будет зависеть от сроков реализации, позиционирования проекта и правильного планирования этапов строительства, так как сразу весь объем заявленного жилья рынок поглотить не сможет. "Заявленный объем жилья проекта рассчитан более чем на 10% населения города на текущий момент (по официальным данным)",— рассуждает госпожа Пронина, добавляя, что реальные доходы покупателей снижаются, а объем предложения жилья в Подмосковье в прошедшие год-полтора стремительно рос. С учетом того, что цены на однокомнатные квартиры в Пушкино варьируются от 60 тыс. до 70 тыс. руб. за 1 кв. м, застройщику придется ограничивать себя, формируя затратную часть строительства. "Девелопер может выйти на минимальные показатели доходности, уложившись в сумму до 40 тыс. руб. за 1 кв. м строительства, что может быть непросто",— считает Юлия Пронина.
По оценкам "Метриум Групп", на первичном рынке Подмосковья до 30 км от МКАД в реализации около 67 тыс. квартир в 350 проектах — это почти 4 млн кв. м. Заместитель председателя правительства области Герман Елянюшкин заявлял, что в 2015 году в области было зарегистрировано 97 тыс. договоров долевого участия. "То есть даже с учетом возможного падения покупательской активности есть баланс спроса и предложения",— отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Еще 750 тыс. кв. м не приведут к затовариванию рынка, особенно если реализовывать проект поэтапно. "Но на быстрое поглощение нового предложения рассчитывать не стоит",— предупреждает госпожа Литинецкая, добавляя, что после преодоления стагнации рынка новые объекты будут востребованы.