Несмотря на кризис, первичный рынок жилья в Ростове-на-Дону развивается темпами, сопоставимыми с прошлым годом. Девелоперы привлекают клиентов скидками и специальными программами по покупке квартиры через ипотеку, а также проводят мероприятия для улучшения своего имиджа. Наиболее востребованным продуктом по-прежнему остается жилье экономичного класса.
Максимальным спросом у ростовчан по-прежнему пользуется жилье эконом-класса — как правило, это однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 20–55 кв. м.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Равновесный рынок
В текущем году покупательский спрос на первичном рынке новостроек в донском регионе остается стабильным и сопоставимым с прошлогодними показателями, отмечают опрошенные „Ъ“ девелоперы и эксперты. Тенденция связана с тем, что спрос на жилье экономичного класса в регионе по-прежнему не до конца удовлетворен. «Это позволяет нам удерживать уровень продаж на приемлемом уровне и даже превышать его: за пять месяцев этого года мы продали квартир на 28% больше, чем за аналогичный период 2015 года»,— говорит Валентина Борошко, коммерческий директор «Магистрат-Дон», выступающего генеральным риэлтором объектов ГК «Патриот» в Ростове. Гендиректор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев отмечает небольшое повышение спроса в мае текущего года.
По данным консалтинговой компании Macon Realty Group, активность спроса в 2015 году составила 9,6 сделки на 1 тыс. человек, что приближено к среднероссийской величине. На конец апреля 2016 года в остатке объектов первичного рынка жилой недвижимости в городе находится 14 тыс. квартир. При условии сохранения числа сделок на уровне 2015 года этого объема будет достаточно для удовлетворения спроса в течение 1,3 года, что свидетельствует о сбалансированности спроса и предложения, говорится в отчете компании. «На рынке уже наступило равновесие между спросом и предложением, переизбытка не ощущается. Застройщики не ускоряют строительство семимильными шагами, как раньше, видя, что платежеспособный спрос не растет. Благодаря этому цены остаются на уровне прошлого года и не снижаются»,— отмечает ведущий специалист Ростовской службы недвижимости Владимир Васильев. За первые четыре месяца 2016 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м на ростовском первичном рынке жилья уменьшилась всего на 0,5% по сравнению с аналогичным показателем в предыдущем году, приводит данные Macon Realty Group. Этот показатель составил 54,85 тыс. руб. в апреле текущего года.
Максимальным спросом у ростовчан по-прежнему пользуется жилье эконом-класса — как правило, это однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 20–55 кв. м. На жилье в этом сегменте приходится свыше половины от общего объема предложения, подсчитывают в Macon Realty Group. «Высокая представленность эконом- и среднего классов связана с тем, что в стадии реализации находятся многие комплексные проекты и крупные жилые комплексы. К таковым в эконом-классе можно отнести, например, „Суворовский“, „Западные ворота“, „Платовский“, в среднем — „Манхэттен“, „Три сквера“, „Мегу“. Жилье бизнес- и элитного классов в общем занимает около 15%»,— отмечают эксперты Macon Realty Group.
В эконом-классе ощущается самая сильная конкуренция между девелоперами за покупателя. «Выигрывает тот, кто смог придумать небольшому метражу самую функциональную планировку,— замечает Валентина Борошко.— Мы, например, расширили свою продуктовую линейку „классическими“ однушками в 33 кв. м для альтернативы студиям на 26 кв. м, а к популярным 55-метровым двушкам добавили 44-метровые, но с интересными планировками. Думаем, что угадали с форматами и запросами клиентов. По крайней мере, продажи таких квартир идут хорошо». Андрей Шумеев отмечает, что в экономичном классе больше всего востребованы квартиры с отделкой.
Кризис скорректировал потребительскую структуру в донском регионе. По словам Владимира Васильева, сейчас практически нет спроса со стороны так называемых инвесторов — людей, приобретающих квартиру для дальнейшей перепродажи, а также тех, кто покупал жилье на будущее, для детей. При этом в структуре спроса доля тех, кто был готов купить жилье и практически сразу туда заселиться, сократилась на треть, отмечает он. «Люди не хотят брать слишком большие кредиты и стараются рассчитывать свои силы»,— добавляет директор филиала «БКС Премьер» в Ростове-на-Дону Руслан Хисматуллин.
Все для требовательного покупателя
Экономическая ситуация заставляет потребителей быть более требовательными в выборе квартиры в новостройке, а девелоперов — максимально учитывать их потребности и идти на уступки. «Покупатель, даже в экономсегменте, уже давно не хочет просто квадратных метров. То есть он покупает именно метры, смотря на цену покупки и планировку, но хочет при этом некоего комплексного продукта. Под ним обычно понимается не просто хорошая квартира в качественном доме, но и подходящее окружение, хорошая социальная, бытовая и досуговая инфраструктура — одним словом, сложившаяся комфортная атмосфера, обжитой район»,— отмечает госпожа Борошко.
В условиях кризиса застройщики стимулируют спрос через проведение специальных акций, скидочных программ. «Они подталкивают к покупке тех, кто в принципе уже решил купить квартиру, но ждет или обвала рынка, которого велик шанс не дождаться никогда, или просто хорошего предложения»,— добавляет Валентина Борошко. По словам Андрея Шумеева, все строительные компании сейчас предоставляют существенные скидки своим клиентам и беспроцентные рассрочки платежей до окончания строительства.
Важным фактором, влияющим на потребительский спрос, по-прежнему остается репутация застройщика, что в нынешней экономической ситуации еще больше воздействует на выбор покупателя. И для повышения лояльности клиентов девелоперы максимально используют доступные каналы его трансляции: наружную рекламу, радио, телевидение. Все большую роль играет интернет, в частности социальные сети. «Быть в соцсетях нужно для того, чтобы формировать имидж современной компании, ориентированной на активную часть населения,— замечает Руслан Хисматуллин.— Это особенно важно для девелоперов, строящих жилье бизнес-класса, потому что соцсети позволяют получить целевую аудиторию с наименьшими затратами, устроить виртуальную экскурсию по объекту, увидеть, что им уже заинтересовались друзья и т. д». Так, у ГК «Интеко» и «Магистрат-Дон» есть страницы в Facebook и Instagram. Валентина Борошко говорит, что они носят имиджевый характер и не направлены на прямое увеличение продаж, однако свой вклад в повышение узнаваемости бренда вносят: подписчики могут проследить за ходом возведения объектов, узнать об акциях и скидках, выходе в продажу новых корпусов и др.
Эксперты заявляют, что застройщики тщательнее изучают спрос, в том числе и обращаясь к риэлторам, а также проводят специальные мероприятия для потенциальных и уже имеющихся клиентов. «Мы стали активнее сотрудничать с агентствами недвижимости, участвуем в ярмарках недвижимости и массовых городских мероприятиях. Из собственных мероприятий проводим дни открытых дверей, позволяющие клиентам лучше познакомиться с нашими объектами»,— рассказывает Андрей Шумеев. Для жильцов объектов ГК «Патриот» в Ростове управляющая компания «Патриот-сервис» организует детские и семейные мероприятия, приуроченные к большим праздникам — Новому году, Масленице, Дню защиты детей, Дню знаний и т. д.
Падающие доходы и высокая цена
Платежеспособность спроса на квартиры в ростовских новостройках в ближайшие годы не будет иметь возможности для роста, прогнозируют в Macon Realty Group. Причин несколько: снижение реальных доходов населения из-за кризиса с одной стороны и высокий уровень цен на жилую недвижимость с другой, отмечают участники рынка. Реальные доходы населения донского региона за первый квартал текущего года упали на 5% против снижения на 1,8% по всей России, приводит данные аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин. При этом стоимость квартир в новых жилых комплексах в ближайшие годы, по прогнозам Macon Realty Group, останется неизменной, ее главным фактором-ограничителем является высокая эластичность спроса по цене. «Застройщики сохранят объем выхода новых проектов на уровне 2015 года. Отсутствие необходимости дальнейшего сворачивания проектов продиктовано тем, что после сокращения объема вывода на рынок квартир в 2014–2015 годах ситуация на рынке останется сбалансированной в перспективе ближайших лет»,— говорится в отчете Macon Realty Group. В то же время из-за сдерживания предложения застройщиками объем введенного жилья в донском регионе уже снизился. По данным Ростовстата, этот показатель в донском регионе уже сократился в январе-мае 2016 года почти на 2% по сравнению с аналогичным периодом минувшего года — построено 9,2 тыс. квартир общей площадью 715 тыс. кв. м.
Девелоперы полагают, что в перспективе следующих нескольких лет сохранится тенденция большого объема приобретения жилья посредством ипотеки. Больше половины квартир сейчас покупается с использованием ипотеки, субсидирование ставок поддерживает спрос, отмечает Руслан Хисматуллин. Объем выданных ипотечных кредитов в донском регионе за январь-апрель 2016 года уже превысил аналогичный показатель 2015 года: жителями получено 5,6 тыс. ипотечных кредитов на 8,8 млрд руб., приводит данные пресс-служба правительства Ростовской области. Девелоперы тоже видят перспективу в этом продукте: «Магистрат-Дон» недавно стал партнером АИЖК по программе дистанционной выдачи ипотечных кредитов. Покупателю не надо ходить в банки и ездить по объектам, достаточно прийти в офис застройщика, объясняет Валентина Борошко. О плотном сотрудничестве «ЮИТ Дон» с банками в части ипотечных программ говорит и Андрей Шумеев.