Несмотря на кризис, последний год оказался для девелоперов насыщенным. На пермском рынке состоялось несколько крупных и знаковых сделок по продаже земли под жилую застройку. На некоторые приобретенные площадки застройщики могут выйти уже в 2017 году. Будет ли это сделано, зависит не только от спроса, но и от того, как участники рынка приспособятся к ужесточившимся требованиям закона о долевом строительстве.
Пермские строители уже готовят себе площадки для нового масштабного строительства
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Оптовые закупки Начало крупным земельным покупкам в кризис положил холдинг «Сатурн-Р», который еще зимой прошлого года, когда только наметился спад продаж в новостройках, приобрел более 30 га в микрорайоне Красные Казармы (квартал №272, ограничен улицами Чернышевского, Героев Хасана, Льва Шатрова). Участок в Красных Казармах за 1,5 млрд руб. холдинг «Сатурн-Р» выкупил у ООО «СтройАльянс „Мотовилихинские заводы“». Его учредителями на тот момент выступали «Альянс-Регион», ООО «СтройФинанс», ОАО «КД Групп», Максим Меркурьев и Андрей Шинкаренко. На этой площадке «Стройальянс „Мотовилихинские заводы“» в свое время планировал построить обособленный жилой район с домами переменной этажности. Общий объем возводимых площадей оценивался в 480 тыс. кв. м. Однако до выхода на стройку дело не дошло.
Новый собственник вышел с инициативой установить единую зону обслуживания и деловой активности местного значения Ц-2 на всю приобретенную территорию. Эта зона позволяет возводить в том числе многоквартирные жилые дома и торговые центры. Приступить к строительству жилья холдинг собирается уже в этом году, первая очередь составит 100 тыс. кв. м.
Сегодня застройщики тоже пополняют свой земельный банк большими площадками. Так, один из лидеров рынка массового жилья — АО «Трест №14» — стал владельцем еще более крупного актива. Гендиректор и мажоритарный владелец компании Владимир Мачехин выкупил у столичной ГК «ПИК» часть территории бывшего аэропорта Бахаревка (Индустриальный район Перми, Карпинского, 140). Из 129 га, которые принадлежали ПИК, господин Мачехин приобрел 39 га. Сумма сделки не раскрывалась. По данным Росреестра, право собственности было зарегистрировано в декабре 2015 года.
В ГК «ПИК» сделку не комментировали. Хотя ранее столичный девелопер активно анонсировал планы по освоению Бахаревки и даже стал инициатором внесения поправок в генплан, чтобы жилищное строительство, не предусмотренное градостроительным документом на этой площадке, стало возможным. Предложение оказалось одним из самых спорных и критикуемых при внесении корректировок в генплан. Затраты на обеспечение территории инженерной инфраструктурой оценивались в 15 млрд руб. Предполагалось, что для этого будет привлечено федеральное финансирование, но конкретные суммы и сроки не назывались. В 2013 году компания подписала соглашение с Пермским краем и федеральным АИЖК. Планировалось, что застройка будет осуществляться в рамках пилотного проекта по госпрограмме строительства жилья эконом-класса и часть жилья будет реализовываться по цене не более 30 тыс. руб. за 1 кв. м. На этой территории ПИК собиралась построить дома разной этажности (6, 9, 12, 25 этажей) общей площадью около 1 млн кв. м. Объем инвестиций оценивался в 33 млрд руб. в ценах 2013 года. В 2014 году столичный холдинг отказался от освоения Бахаревки и начал подыскивать интересантов на площадку.
Владимир Мачехин уточнил, что «Трест №14» пока собирается осваивать только приобретенный участок и не планирует выкупать остальную землю ПИКа. Он пояснил, что, прежде чем начать строительство, необходимо провести подготовительные работы. «Занимаемся этой площадкой не торопясь», — отметил господин Мачехин, добавив, что пока не готов назвать сроки начала строительства и реализации проекта. На этом участке, по его словам, может быть построено, по приблизительным расчетам, до 400 тыс. кв. м жилья.
Другая знаковая для рынка покупка произошла летом этого года. Главный актив обанкротившегося ООО «Транк» был реализован на торгах посредством публичного предложения. Имущественный комплекс, в который вошли незавершенное строительством здание РТП и право аренды земельного участка площадью 0,95 га на Ленина, 33–35, в самом центре Перми, был продан за 31,086 млн руб. Покупателем стало ОАО «Стройиндустрия», которое с 8 июля этого года возглавляет бывший замминистра природных ресурсов Семен Леви. До последнего времени компания занималась в основном сдачей в аренду коммерческих площадей, но за счет этой покупки собирается вернуться к активной девелоперской деятельности, которой занималась до того, как господин Леви ушел на госслужбу. Участок на Ленина является одним из самых интересных. С документацией в ходе торгов знакомились около десятка претендентов, но заявку в итоге подала только «Стройиндустрия». Однако продажа этого актива обернулась конфликтом. Основной кредитор «Транка» Илья Сергеев обратился в арбитраж, потребовав признать торги недействительными из-за нарушения их процедуры. До окончания спора суд запретил управлению Росреестра регистрировать любые сделки, кроме договора, заключенного по результатам торгов. В «Стройиндустрии», правда, полагают, что обеспечительные меры не помешают вести строительство на площадке. С конкретными планами освоения участка компания еще не определилась.
Все на выход Площадки поскромнее сегодня тоже пользуются спросом у девелоперов. Многие участники рынка признаются, что рассматривают сразу несколько участков и ведут переговоры по ряду объектов. Нередко это заканчивается реальными сделками. Так, в январе этого года ГК «ПМД» приобрела на вторичном рынке две площадки. Первая — площадью около 1 га — на улице Энгельса, 27 (Дзержинский район), вторая — площадью 0,5 га — по проспекту Декабристов, 16а (Индустриальный район). В общей сложности здесь может быть построено 60–70 тыс. кв. м жилья.
Застройщики отмечают, что даже при сниженных объемах продаж есть возможность пополнять портфель площадок. По словам вице-президента краснодарского холдинга «Девелопмент-Юг» (ведет комплексную застройку микрорайона Ива в Перми) Алексея Вострикова, несмотря на скорректированные из-за экономической ситуации объемы строительства, компания выдерживает планы по продажам на уровне 25 тыс. кв. м. «Такой объем позволяет думать о горизонтах развития. Мы прорабатываем новые площадки в Перми. До конца года стоит задача запустить в реализацию два проекта — одну площадку комплексной застройки и одну точечной. Мы готовы стать местным застройщиком, пермский рынок нам нравится, он менее конкурентный, чем в Краснодаре», — говорит Алексей Востриков. Площадки уже выбраны, но сейчас компания находится в процессе переговоров по ним, поэтому озвучивать локации господин Востриков не стал. На этих территориях может быть возведено до 500 тыс. кв. м комплексной застройки и до 50 тыс. кв. м — точечная площадка. Собеседник BG не исключил, что новые проекты будут реализованы в партнерстве с другими девелоперами.
Интерес к пермскому рынку проявляют и другие иногородние девелоперы. Так, в августе прошлого года сменился собственник участка в квартале №746 в районе ДКЖ. Ранее эту площадку собиралась застраивать пермская компания «Стройконтракт», которая приобрела право развития застроенной территории на аукционе в 2011 году и осуществила расселение ветхих и аварийных домов. Но одним из препятствий для освоения земли стали прописанные в аукционной документации ограничения по застройке: дома должны быть высотой от трех до шести этажей. Чтобы окупить проект, девелоперу пришлось бы строить элитное жилье, а в существующих условиях, как заявляли в «Стройконтракте», это невыгодно. Новый владелец актива — ижевская компания «УралДомСтрой» (подконтрольна ижевскому бизнесмену, депутату Госсовета Удмуртской Республики Алексею Чулкину) — назвал Пермь перспективным регионом и заявил о готовности в будущем рассмотреть другие территории в городе. Проект застройки квартала №746 предусматривает строительство жилого комплекса из восьми домов переменной этажности с подземным паркингом. Общая жилая площадь — около 40 тыс. кв. м.
Еще одна ижевская компания — «Талан» — уже закрепившаяся на пермском рынке, подыскивает новые территории под застройку. «На наш взгляд, для девелоперской компании сейчас лучшее время для развития и роста. Хотя рынок земельных участков по-прежнему остается „рынком продавца“, сейчас в продаже появляются интересные земельные участки, а претендентов на них стало заметно меньше. В Перми мы ежемесячно рассматриваем шесть-восемь площадок. Мы готовы приобрести два-три участка площадью от 0,5 га. Рассматриваем все предложения, расположенные в черте города. Важно, чтобы участок был сформирован и примыкал к существующей инфраструктуре, с назначением под многоэтажное строительство», — поясняет директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Алексей Терентьев. Он добавляет, что, помимо четырех домашних регионов, «Талан» активно рассматривает приобретение новых участков в других городах: «Развитие в регионах — сейчас приоритетный вопрос для нашей компании, поэтому на данный момент к этому направлению привлечено 70% сотрудников. Для себя определили 36 приоритетных городов. Планируем до конца 2017 года войти в пять новых регионов России».
Впрочем, некоторые крупные застройщики сформировали земельный портфель несколько лет назад за счет больших участков, которые намерены осваивать сейчас и в перспективе. «У нас пока достаточно площадок для того объема жилья, который мы готовы строить и продавать. Конечно, если появится интересный объект, как, например, площадка на Ленина, 33–35, будем думать о покупке. Пока достойных предложений нет, но нам это пока и не очень нужно», — говорит гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин.
«У крупных застройщиков, как мне кажется, действительно набран довольно большой объем строительства, и им можно не приобретать новые площадки, при этом выдавать жилье на-гора ближайшие пять-десять лет. Но у многих средних и малых компаний земельного банка недостаточно, поэтому они запасаются участками. Несмотря на то что рынок сегодня тяжелый и сложный, никто не планирует с него уходить. Мы тоже находимся в стадии переговоров по нескольким проектам», — отмечает гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин. По его мнению, говорить о снижении цен на землю не приходится: «Скорее условия оплаты смягчились. Например, сегодня обсуждаются варианты оплаты квадратными метрами». Он добавляет, что если площадка относительно «упакована», есть градплан, право собственности и нет обременений, то на подготовку проекта, согласование техусловий и получение разрешения в среднем требуется год. Поэтому на приобретенные сегодня площадки застройщики могут выйти уже в 2017 году. Будет ли это сделано, зависит не только от спроса, но и от того, как участники рынка приспособятся к новым нормам федерального закона о долевом строительстве 214-ФЗ. «Он вводит требования по размеру уставного капитала, которые привязаны к тому, какие объемы жилья одновременно возводит застройщик. Кроме того, предусматриваются взносы, которые застройщики должны вносить в компенсационный фонд для обманутых дольщиков. Причем это плюсом к страховке либо гарантии или иным обеспечительным вещам, которые и так обязан делать девелопер. Размер взноса составляет до 1% от сметной стоимости проекта. Сам механизм пока не прописан, мы ждем, когда это произойдет. Все это сдерживает выход в том числе на уже приобретенные площадки», — заключает Владимир Занин.