Таунхаусы, широко распространенные в крупных городах Великобритании и США, не приобрели популярности в городской черте Петербурга. Таунхаус, придуманный как аналог собственного дома для городских кварталов, на российском рынке стал, вопреки своему названию, фактически загородным форматом жилья.
Таунхаусы в петербургских реалиях не прижились — они стали жильем в предместьях
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным ГК "Пионер", согласно опросам, приобрести таунхаус хотели бы всего 1,1% потенциальных покупателей. В пригородах и граничащих с Петербургом районах Ленинградской области доля таких покупателей вырастает на порядок, но и это всего лишь десятая часть спроса.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам", говорит: "Объем предложения таунхаусов на рынке малоэтажного жилья Петербурга и Ленинградской области за последний год заметно снизился в пользу многоэтажного. На текущий момент доля в объемах ввода не превышает 10%, когда ранее достигала 15%. Сказываются дефицит подходящих участков и сложная экономическая конъюнктура".
Пик развития рынка таунхаусов пришелся на 2010-2014 годы. В этот период на рынок был выведен наибольший объем предложения в сегменте и был сформирован стабильно высокий спрос.
В 2015 году объем предложения и продажи в сегменте упали практически в два раза, и в этом году ситуация существенно не изменилась. "Это было связано как с общим падением всех показателей на рынке загородной недвижимости, так и со снижением интереса покупателей непосредственно к сегменту таунхаусов. Частично, по нашим оценкам, спрос сместился в сторону качественных малоэтажных жилых проектов, характеризующихся меньшим уровнем цен и меньшей стоимостью затрат при эксплуатации. По нашим данным, спрос на малоэтажное жилье с 2014 года вырос на 1-2%, раньше в общем объеме спроса он составлял 5-6%, теперь — 7-8%. Также часть спроса у таунхаусов забрали участки без подряда, которые сегодня занимают практически 80% рынка", — рассказала Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group.
Проекты таунхаусов реализуются преимущественно в эконом- и комфорт-классе в пределах 50-километровой доступности от города, поскольку рассчитаны на постоянное проживание. Важными факторами спроса являются хорошая транспортная доступность и наличие социально-бытовой инфраструктуры в непосредственной близости от проекта. Покупатели ценят таунхаусы за возможность приобрести обособленное жилье за городом с небольшим участком по цене маленькой квартиры в многоэтажном доме в спальном районе города. Чаще всего таунхаусы покупают молодые семьи с детьми и пожилые люди. За последние несколько лет таунхаусы переориентировались в стороны более экономичного предложения. На 7-10% снизилась средняя площадь объектов, на 10-15% упала стоимость таунхаусов.
Большинство участников рынка оценивают объем предложения таунхаусов в Петербурге и Ленобласти в 2,9 тыс. штук. При этом, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", 74% из них — это объекты класса эконом. Анастасия Тузова подсчитала, что на сегодняшний день таунхаусы продаются примерно в 50 загородных проектах Петербурга и Ленобласти.
"Если за первое полугодие 2016 года в продажу вышло 28 новых проектов коттеджных поселков (по сравнению с первым полугодием 2015 года их количество снизилось на 40%), то с предложением таунхаусов был выведен лишь один новый проект, в то время как за такой же промежуток 2015 года было девять проектов. Так что сегодня доля таунхаусов в общей структуре нового предложения составляет 5% (от общего количества проектов) и 1,6% (от количества объектов). Что касается цен на эти объекты недвижимости, то средняя стоимость таунхаусов за полугодие выросла во всех сегментах, кроме ценовой категории до 4 млн рублей, где с начала года она снизилась на 11%", — рассказала генеральный директор ООО "H+H" Нина Авдюшина.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, считает, что доля таунхаусов сокращается из-за их популярности: "По сравнению с прошлым годом предложение уменьшилось на 5% за счет увеличения спроса на объекты данного формата. По итогам первого полугодия 2016 года сегмент таунхаусов показывает самые высокие темпы продаж. Если в прошлом году было продано 388 таунхаусов, то за первое полугодие этого года — уже почти 400. Темп их продаж в 1,3 раза превышает средний уровень в коттеджном сегменте".
В среднем по рынку загородной недвижимости стоимость таунхаусов в эконом-классе составляет 3,3 млн рублей, а в классе "средний" — 6,2 млн рублей. При этом минимальная площадь таунхауса варьируется от 40 до 50 кв. м (37 кв. м в проектах ГК "Кивеннапа").
"В целом можно говорить о том, что стоимость компактного таунхауса сопоставима со стоимостью двух-трехкомнатного жилья в малоэтажных проектах того же класса", — говорит Евгения Литвинова, руководитель проекта консалтингового центра "Петербургская недвижимость". По ее словам, во Всеволожском районе самый дешевый таунхаус можно приобрести в проекте ЖК "Смольный" (девелопер НСК) — 77 кв. м за 2,4 млн рублей или в ЖК "Любовино" ("ЛВ Девелопмент") — 75 кв. м за 2,8 млн рублей.
Нина Авдюшина говорит, что максимальное количество таунхаусов представлено во Всеволожском районе Ленинградской области, доля таких проектов здесь составляет 32,4%.
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", отмечает, что главным ценообразующим фактором таунхаусов является то, что большинство современных зданий строится на окраинах города. "Как известно, цена земли в пригороде ниже по сравнению с центром города. Этот фактор существенно влияет на цену готового таунхауса. Кроме того, данный вид строительной конструкции состоит из нескольких секций, поэтому стоимость его строительства ниже по сравнению с обычным загородным домом. К недостаткам таунхауса по сравнению с квартирой можно отнести то, что в многоэтажке платежи будут стоить несколько дешевле. Это закономерно, ведь, помимо оплаты коммунальных услуг, владельцам таунхаусов необходимо дополнительно платить за благоустроенность территории и охрану поселка. Кроме того, площадь таунхауса больше, чем у городской квартиры, соответственно, расходы электроэнергии, отопления и воды тоже будут больше. Повышенный расход воды связан и с прилегающим к коттеджу земельным участком, который периодически требует полива, особенно в летнее время".
Таким образом, несмотря на слабый спрос, покупатели жилья продолжают рассматривать таунхаусы как альтернативу не только коттеджам, но и городским квартирам. А учитывая растущий дефицит свободных земельных участков в удобных локациях под малоэтажную застройку, спрос и предложение в обозримом будущем должны выровняться, уверены эксперты.
В пределах города
По мнению Тимура Нигматуллина, финансового аналитика группы компаний "Финам", "таунхаусы в городской черте относятся к элитной недвижимости с соответствующим ценовым позиционированием". Для Петербурга это соответствует 90-125 тыс. рублей за квадратный метр общей площади, в области цены на 10-25% ниже. "При этом минимальная площадь такого рода объекта загородной недвижимости превышает 80-150 кв. м, что делает его приобретение очень дорогой покупкой", — говорит эксперт.