Качественные архитектурные проекты на фоне сдержанных показателей спроса на строящееся жилье сегодня становятся одним из главных элементов конкурентной борьбы между застройщиками. Типовые решения даже в проектах масс-маркета заменяются более продуманными концепциями, а роль внешнего облика объекта в организации продаж становится если не ведущей, то одной из основных.
Индивидуальные архитектурные проекты разрабатываются сегодня в основном только для элитных жилых домов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Привлекательный архитектурный облик помогает проекту выделиться и обратить на себя внимание потенциальных покупателей. Как правило, для людей новый дом — это не только квартира, но и общее впечатление от нового жилья. В связи с этим в последние годы девелоперы стали все больше денег тратить на архитектурные изыски — ведь значение имеют не только цена и планировка квартиры, но также эстетика фасадов и внутренних помещений.
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании "Красная стрела" (МЖК "Неоклассика"), уверен, что архитектура современных проектов, даже в сегменте масс-маркета, должна быть продуманной и функциональной. "Нельзя преследовать только одну — эстетическую — цель при выборе того или иного решения. Фасады должны обеспечивать шумо- и теплоизоляцию, быть прочными и надежными в эксплуатации", — настаивает господин Урусов.
Зависит от класса
Ситуация с архитектурой жилых комплексов напрямую зависит от класса объекта. Так, строители объектов в сегменте жесткого "эконома" могут себе позволить вообще не задумываться о том, как выглядит их комплекс, и покупатель на самые дешевые предложения все равно найдется. Если говорить о масс-маркете, но уже позиционирующем себя как комфорт-класс, то здесь картинка становится более интересной и разнообразной, чем еще пять лет назад, хотя пока что в контексте большинства проектов достаточно сложно говорить о наличии архитектуры с большой буквы. Основные нововведения последних лет в этом сегменте — появление ярких цветов в окраске фасадов, асимметрии за счет формы окон и других элементов, чередование материалов в отделке. "Конечно, по сути, это создает напускной интерес к проекту, но архитектуры в классическом понимании это мало касается", — считает Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group. Она отмечает, что такие инструменты усовершенствования внешнего вида проекта стоят недорого, соответственно, практически не повышают конечную стоимость для покупателя, а картинку действительно улучшают. "Хотя в ближайшее время и эта новинка может сойти на нет — если в Петербурге все-таки введут, как обещают, дизайн-код для всех новостроек, регулирующий, в том числе, и цвет фасада", — добавляет госпожа Тузова.
Директор по маркетингу ООО "H+H" Майя Афанасьева считает, что архитектура — один из факторов, который позволяет создать добавочную стоимость для продукта. Но это справедливо для более дорогих сегментов жилья. В бизнес-классе такая наценка может составить от 15 до 25%, особенно если концепция реализуется иностранным именитым архитектором.
В элитном секторе — совершенно иной подход к архитектуре и совершенно иные проблемы. "Разумеется, каждый элитный жилой комплекс должен быть уникален и интересен, иначе покупатель на него вряд ли посмотрит. Эта точка зрения мало у кого вызывает сомнения. Но как девелоперы, так и архитекторы жалуются на узкие возможности для маневренности", — говорит госпожа Тузова.
Поскольку большинство дорогостоящих комплексов реализуется в центре Петербурга, основная задача — не создать оригинальный, необычный проект, а гармонично встроиться в существующую историческую застройку. Поэтому большинство элитных проектов реализуется в классическом стиле, с небольшим использованием стекла, в спокойной цветовой гамме. Но сегодняшние тенденции развития рынка элитной недвижимости Петербурга открывают новые перспективы для ее архитектуры. Зона элитной застройки расширяется, формируются новые районы, где покупатель готов дорого покупать жилье. И именно в них существует потенциал к созданию оригинальных проектов. "Например, можно выделить зону строительства "Лахта-центра", который, возможно, в перспективе повлечет за собой создание других современных построек, в том числе и жилья", — считает Анастасия Тузова.
Взять цветом
В эконом-классе в последнее время распространен прием: чтобы сделать объект выделяющимся, просто используют яркую отделку внешних элементов — при разработке концепции берут уже существующий типовой проект и одевают его в яркую "одежду".
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", подтверждает, что характерной тенденцией последних лет стало использование ярких оттенков при отделке фасадов, внедрение арт-декора. "С одной стороны, конечно, цветные фасады смотрятся очень оригинально и нарядно на фоне пасмурного петербургского неба, с другой — так много застройщиков стало раскрашивать фасады своих домов в зеленые, синие, желтые, розовые цвета, что такие проекты начинают терять свою оригинальность", — отмечает эксперт.
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", отмечает, что застройщик на стадии строительства, по сути, продает красивые картинки. "Некоторые застройщики, к сожалению, больше работают над качеством этих картинок, чем над сутью архитектурных форм дома. Можно сделать очень качественную картинку и не очень красивый фасад. Ответственные застройщики так не поступают, понимая, что каждый их дом — это имидж строительной компании и ее реклама при реализации следующих проектов. Не надо демонизировать застройщиков — у многих из них присутствует и гражданская позиция, и большинство девелоперов искренне радеют за облик города и среду проживания", — говорит эксперт.
Но, как считает господин Лернер, для того чтобы новые здания были шедеврами архитектуры, нужны высококлассные архитекторы и высококачественные материалы. "Про материалы достаточно сказать только одно слово — импортозамещение. Дальше можно не раскрывать тему, она и так всем понятна: это обстоятельство не способствует красоте фасадов. Что касается архитекторов, то среди них есть выдающиеся — они очень дороги, есть не столь именитые, но добротные (среди них много отечественных), и они стоят вполне посильных денег, а есть малопрофессиональные и дешевые, которых нормальные девелоперы стараются не привлекать к своим проектам", — говорит господин Лернер.
Малая доля
По сравнению с практикой развитых зарубежных стран в России доля затрат на разработку архитектурного проекта очень низка. "Поэтому даже дорогой наш отечественный архитектор стоит несопоставимых денег (с точки зрения доли в стоимости) по сравнению с западным. Поэтому экономить на архитекторе я считаю неправильным", — говорит господин Лернер.
"Стоимость создания архитектурного проекта жилого комплекса зависит от многих параметров, прежде всего от подхода к этому вопросу девелопера. Так, в эконом-сегменте это может быть 2-3% от общей стоимости строительства, а в элитном классе, куда зачастую привлекаются именитые российские и иностранные архитекторы, это может быть и 10-15% от стоимости проекта", — рассказала госпожа Тузова.
Александра Саблина, руководитель пресс-службы ГК "Доверие", считает, что разработка архитектурного проекта российским бюро оценивается в среднем в 1-3% от стоимости строительства. Если девелопер решает обратиться в иностранную компанию, то затраьы на ее труд составят не менее 7-10%. "Содержание штатных специалистов оправданно при достижении девелопером определенных строительных объемов с последовательным выведением новых объектов. В противном случае наличие в структуре подобного подразделения просто нерентабельно", — уверена она.
В целом работа по разработке архитектурного проекта жилого дома оценивается сегодня в диапазоне от 300 до 1500 рублей за квадратный метр в зависимости от площади дома, сложности работы, сроков. "В поисках новых идей девелоперы часто обращаются в архитектурные мастерские, и не всегда даже именитые архитекторы способны предложить качественное решение, которое благоприятно воспримет рынок", — рассказал Арсений Васильев.
Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева добавляет: "При оценке стоимости архитектурного проекта прежде всего стоит учитывать, какой объект перед нами — отдельно стоящий жилой дом или целая территория комплексного освоения. Так, например, концепция от отечественных архитекторов может стоить от 1 млн рублей, а далее она обычно сопровождается стоящим отдельных денег договором на проект планировки территории на весь квартал. Если проводился тендер, то при выборе из нескольких концепций победитель получает договор на дальнейшую работу, остальные участники тендера получают оговоренную утешительную компенсацию. Таким образом, в зависимости от масштаба разработка архитектурного проекта обходится от 2 до 10 млн рублей при привлечении отечественных архитектурных бюро. Однако в проектах бизнес- и элит-класса для получения конкурентного преимущества нередко привлекают иностранных архитекторов с мировым именем, имеющих хорошее портфолио реализованных проектов. В этом случае стоимость продуманной архитектурной концепции, которая включает не только фасады, но и планировки квартир, придомовую территорию и прочее, может быть в разы больше и достигать 10-15% от себестоимости".
Сегодня очевидны попытки отдельных строительных компаний сэкономить на проектировании, взяв в штат какую-то архитектурную группу. "Я не считаю это правильным. Потому что когда архитектор не в рынке, когда он не чувствует конкуренции, а является лишь исполнителем воли своего постоянного заказчика, он теряет квалификацию и профессиональную независимость. Он становится придатком строительной компании — удобным, покладистым и недорогим. Но говорить об архитектурных шедеврах в такой конфигурации очень сложно. Я за то, чтобы на этом рынке была конкуренция. Чтобы каждый занимался своим делом: строители строили, архитекторы разрабатывали проекты, а покупатели покупали", — полагает эксперт.
Анастасия Тузова уточняет: "На мой взгляд, привлечение архитектурных мастерских к реализации каждого конкретного проекта — это более эффективный способ достижения его уникальности. Надо отметить, что к крупным девелоперам, разрабатывающим архитектуру жилых комплексов своими силами, заметно чаще предъявляют претензии в этом вопросе".
"Безусловно, наличие в штате архитектурного бюро в некотором смысле облегчает коммуникационные процессы при создании новых проектов. Однако на этом преимущества заканчиваются. Для того чтобы позволить себе наличие своей группы архитекторов, застройщику надо иметь достаточный пул постоянно выводимых объектов, чтобы обеспечить штатное бюро работой. В текущей рыночной ситуации это экономически необоснованно. Поэтому многие крупные компании, которые имеют значительный портфель проектов, обращаются в ведущие архитектурные бюро города. Впрочем, есть примеры, когда группа компаний имеет отдельно выделенную проектную структуру, которая занимается не только подготовкой объектов компании, но и принимает сторонние заказы", — рассказала госпожа Беляева.