Покупать сейчас?

С начала 2016 года, по данным Росстата, в Нижегородской области выросли показатели построенного жилья, при этом снижаются нынешние темпы жилищных строек. Эксперты считают, что демонстрируемый рост обусловлен вводом многоквартирных домов, заложенных еще два года назад, до острой фазы кризиса. Новые заделы меньше, и в дальнейшем это грозит сокращением предложений на первичном рынке жилья, который начал стабилизироваться после сильного прошлогоднего падения.

Нижегородстат в своей отчетности зафиксировал рост показателей ввода жилья в регионе. За период с января по июль 2016 года в Нижегородской области было построено 3827 жилых домов и 8525 квартир общей площадью 603,8 тыс. кв. м. Это почти на 16% больше, чем за семь месяцев прошлого года.

При этом больше половины нового жилья (58%) было построено за счет населения, когда нижегородцы вкладывают свои или заемные средства, и удельная доля соинвесторов также растет. Однако статистика констатирует и обратную негативную для рынка тенденцию — с начала года объемы строительства замедляются. За семь месяцев в строительной отрасли было выполнено работ на 64,6 млрд руб., снижение объемов составило порядка 20% к сопоставимому периоду прошлого года.

Эксперты объясняют зафиксированный рост в объеме введенных площадей тем, что застройщики сейчас сдают объекты, которые начинали строиться еще полтора-два года назад. Однако рынок в целом продолжает сужаться, что в первую очередь связано со снижением платежеспособного спроса нижегородцев и экономической политикой государства на сдерживание инфляции. «К сожалению, эта политика такова, что денег в стране нет, а процентные ставки очень высоки. Есть определенный отложенный спрос: многие люди, желающие улучшить свои жилищные условия, сейчас выжидают падение цен. Но это ошибочная тактика: имеющаяся инфляция и рост цен на стройматериалы будут подталкивать рост цен на жилье, и в дальнейшем линейка предложений сузится. Но всплеска спроса не будет, так как доходы у населения снизились», — прогнозирует директор по продажам агентства недвижимости «Адрес» Елена Соловьева, отмечая, что у некоторых застройщиков в прошлом году объемы продаж упали на 30–40%.

Стимулы спроса

Аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов полагает, что общее падение рынка жилой недвижимости в 2015 году достигало 50%, но сейчас спрос постепенно стабилизировался за счет тех покупателей, которые в кризисный период отложили приобретение нового жилья. Вслед за падением спроса снижались и цены на первичном рынке жилья. В первом квартале 2016 года они упали на 2,5%, а во втором — на 3,7%. «Снижение цен на жилье не было таким же резким, в частности и потому, что себестоимость строительства снизу поджимало удорожание стройматериалов. Особенно выросли цены на арматуру, широко используемую в каркасно-монолитном строительстве. Возведение многоквартирных домов эконом-класса как наиболее востребованного массового жилья сейчас практически подходит к нижней черте приемлемой для застройщиков рентабельности», — говорит Алексей Чемоданов. Падение в денежном выражении объемов стройки он объясняет тем, что многие застройщики замерли в ожидании, и новых проектов на рынке стало заметно меньше. «В Нижнем Новгороде новые крупные жилые комплексы закладывают лишь два местных застройщика: „Старт-Строй“, начавший строительство ЖК „Аквамарин“, и „Жилстрой-НН“ с третьей очередью ЖК „Бурнаковский“ и началом нового проекта на проспекте Кораблестроителей с заявленным объемом более 120 тыс. кв. м жилья. Две эти строительные компании и дают основной прирост по объемам ввода многоквартирных домов эконом-класса», — добавляет Алексей Чемоданов.

По словам директора АН «Кварц» Ирины Малыгиной, чтобы убедить клиентов приобрести жилье, риэлторам в этом году пришлось работать «в 8–10 раз больше, чем обычно», а в летний сезон для стимуляции продаж многие застройщики проводили различные акции, снижая цены и предлагая скидки. Например, группа «Кварц» до сентября предлагала скидку 5% от цены квартир в Сормовском районе, заранее проведя глубокое маркетинговое исследование. «Мы провели большой опрос сормовичей, выявили локацию и предпочтения покупателей, это сильно помогло в работе. Из мер господдержки, на мой взгляд, очень хорошо сработала программа компенсации застройщику части процентной ставки по кредиту», — отметила Ирина Малыгина. По ее словам, последние четыре года в продажах группы «Кварц» всегда лидировали двухкомнатные квартиры, а в 2016 году жители Сормовского района начали активно покупать однокомнатные квартиры площадью до 38 кв. м. «Люди экономят, в том числе на количестве комнат, это тренд года», — заключает риэлтор.

Директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина смотрит на конец 2016 года с оптимизмом, говоря, что собственное производство и база стройматериалов позволяют компании гибко управлять себестоимостью жилья, подстраиваясь под колебания рынка. «Мы еще в 2015 году снизили объемы строительства и продаж на 25% и с тех пор выровнялись и держимся примерно на одном уровне. Конечно, у нас ситуация получше, чем у многих застройщиков. В этом году меньше 100 квартир в месяц мы не продавали, и обещанные 86–90 тыс. кв. м жилья к концу года сдадим. Официально мы цены не снижали, но сделали ряд льготных программ и подкорректировали набор жилья, предложив малогабаритные двухкомнатные квартиры», — отметила Ольга Сажина. По ее мнению, осенью продажи жилья традиционно вырастут после летнего затишья.

Больше комнат за те же деньги

Среди тенденций риэлторы отмечают растущий интерес покупателей к так называемой «европланировке», когда в одно-, двухкомнатной квартире есть большая кухня площадью 15–16 кв. м. Это позволяет превратить ее в кухню-гостиную, фактически получив дополнительную комнату для сбора семьи, и обычная «двушка» с такой планировкой используется как «трешка». Подобные планировки сейчас очень востребованы в Москве, Санкт-Петербурге и в ближайшее время этот тренд дойдет и до Нижнего, считает Елена Соловьева из «Адреса». Продавцы недвижимости также полагают, что в ближайшее время снизится большая популярность доступных по цене квартир-студий. Они активно строились последние три года и были востребованы в первую очередь выросшим поколением демографического бума 1980-х годов. Однако это поколение, обзаводясь детьми, стремится переехать из студий в обычные квартиры с отдельной комнатой для ребенка.

Поскольку в 90-х годах прошлого века в России был провал рождаемости, высвобождающиеся квартиры-студии будут востребованы следующим поколением молодежи в гораздо меньших объемах. По прогнозам риэлторов, гораздо более востребованными станут двухкомнатные квартиры эконом-класса с европланировками, рассчитанные на семьи с детьми, а не одиночек.

С этой тенденцией в целом согласна и региональный директор банка «ДельтаКредит» Анна Пантелеева, анализируя составленный банковскими аналитиками портрет ипотечного заемщика, заметно помолодевшего за последнее десятилетие. В 2015 году средний возраст нижегородцев, обратившихся в банк за ипотечным кредитом, составил 34 года, и в основном ипотеку берут семейные люди, говорит госпожа Пантелеева. Так, при заключении договоров среди заемщиков был 71% женатых мужчин и 40% замужних женщин. Кроме того, 47% клиентов на момент заключения сделки имели несовершеннолетних детей (пять лет назад таких семей было всего 14% от общего количества ипотечников).

Время реформ

Если с нынешним нелегким годом стагнации рынка все более или менее понятно, то следующий 2017 год будет для сферы жилищного строительства периодом отладки новых механизмов. В июле были приняты поправки к закону о долевом строительстве, которые, по опасению участников рынка, могут серьезно усложнить жизнь застройщикам и повлиять на удорожание жилья. Чтобы снизить риск недостроев и количество обманутых дольщиков, законодатель с 1 января 2017 года обязал застройщиков отчислять 1% от суммы договоров долевого участия (ДДУ) в компенсационный фонд, который должен появиться в декабре. Складчина застройщиков будет альтернативой нынешнему страхованию договоров ДДУ, которое так и не заработало как реальный рыночный механизм. Крупные страховые компании не пошли в страхование ответственности застройщика, считая рынок строящегося жилья довольно рискованным сегментом.

Также для страховки средств граждан-соинвесторов предусмотрен механизм эскроу-счетов. Суть его в том, что деньги дольщиков аккумулируются на специальном счете в уполномоченном банке, который финансирует застройщика целевым кредитом. Только после того, как застройщик построит дом и передаст квартиры дольщикам, их деньги списываются с эскроу-счета в счет погашения кредита. С одной стороны, схема страхует риски покупателей «долевки»: их деньги не расходуются, а как бы «замораживаются» в банке до сдачи дома. Однако добросовестным застройщикам эскроу-счет будет гораздо менее выгоден: строительство будет вестись на заемные средства, по которым надо выплачивать банку проценты. «Идея компенсационного фонда и саморегулирования здравая, а вот в эскроу-счета я не верю. Банкам нужно будет создавать отдельную систему для их обслуживания и контроля над строительством, а они этого не хотят. Банк не будет, например, обсчитывать стоимость создания сетей для крупного ЖК, когда еще и сам застройщик не до конца понимает, во сколько они ему обойдутся», — отмечает Ольга Сажина. По сути, говорят эксперты, это некая попытка заменить нормальное проектное финансирование, которое больше необходимо строительной отрасли.

Серьезные ограничения коснутся и величины уставного капитала застройщика. Его размер привязывается к строящемуся объекту и должен составлять не менее 5% от суммы, полученной в результате умножения общей площади жилых помещений строящегося дома на среднюю цену квадратного метра. «К примеру, если компания строит 1,5 тыс. кв. м жилья, то ее уставный капитал должен быть минимум 2,5 млн руб. И так дальше, вплоть до 1 млрд в зависимости от площади. Но ведь уставный капитал тоже надо где-то взять. Фактически это лежащие мертвым грузом деньги, вынутые из оборота строительной компании», — полагает Елена Соловьева.

Как все эти новации, касающиеся долевого строительства, будут работать на практике, неизвестно. В любом случае изменение правил игры, как правило, заставляет бизнес осторожничать и выжидать.

Роман Кряжев