Проектное финансирование сегодня остается доступным лишь для крупных девелоперов. Нередко банкиры запрашивают до 20-25% годовых за свои кредиты. При таких условиях многие компании предпочитают возводить объекты за счет собственных средств или средств дольщиков, что, естественно, сокращает объемы будущего строительства в регионе.
Банки серьезнейшим образом хеджируют свои риски путем выставления повышенных требований к обеспечению кредитов, к залоговой массе
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Как говорят девелоперы, полтора года назад в сфере проектного финансирования строительства произошла практически полная заморозка. Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", говорит, что было остановлено не только рассмотрение новых кредитов, но даже выдача очередных траншей по уже действующим. "Сейчас ситуация потихоньку оттаивает. Сначала банки вернулись к крупным и, по их мнению, максимально надежным застройщикам, а потом пошли еще дальше. Поскольку у каждого банка есть платные пассивы в виде депозитов и нужно где-то размещать денежные средства, в последнее время новые кредитные линии открываются и для застройщиков среднего масштаба с хорошей репутацией. Банки активно к ним присматриваются, и даже сами инициируют рассмотрение новых проектов", — отмечает эксперт.
Но условия взаимодействия, которые сейчас предлагаются всем застройщикам, иные, нежели три-пять лет назад. Банки серьезнейшим образом хеджируют свои риски путем выставления повышенных требований к обеспечению кредитов, к залоговой массе. Поэтому в чистом виде проектного финансирования, когда залогом является сам проект, сегодня нет. Все банки требуют дополнительного обеспечения в виде иных залогов, не связанных с самим проектом. "Но мы рады тому, что хоть какое-то кредитование появилось, и надеемся что дальше ситуация будет развиваться в сторону большей внимательности банков к нуждам девелоперов. Сейчас объектов, строящихся вообще без кредитных средств, гораздо больше, чем раньше, поскольку получить проектное финансирование крайне затруднительно", — говорит господин Лернер.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров", подтверждает слова коллеги: "Объекты Navis Development Group "Итальянский квартал" и "Шотландия" во Всеволожском районе Ленинградской области строятся без привлечения кредитных средств. Часть денег на строительство привлекается по договорам долевого участия".
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании "Красная стрела", также заявил, что его компания предпочитает строить на собственные средства. "Прежде всего потому, что это позволяет снизить себестоимость строительства. Многие крупные банки декларируют наличие проектного финансирования строительства гражданских объектов, однако это только декларация. На деле даже у крупных финансовых структур нет по-настоящему профессиональных строительных экспертиз, и им очень сложно адекватно оценить риски проекта", — жалуется девелопер.
По его словам, использование кредитных средств на таких условиях приводит к неоправданному удорожанию себестоимости строительства, иногда на 10-30%. "В связи с этим застройщики стараются ограничить использование заемных средств", — говорит господин Урусов.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI, рассказал, что в проектах холдинга доля заемных средств не превышает 40%. "При этом мы придерживаемся консервативной финансовой политики — продаем ровно столько, сколько нам нужно для финансирования стройки. После валютных колебаний конца 2014 года условия кредитования стали более жесткими, открытие кредитной линии стало занимать больше времени. Однако сейчас ставки медленно идут вниз", — рассказывает застройщик.
Екатерина Москвина, заместитель директора коммерческого департамента компании "Меридиан Девелопмент", говорит, что сегодня крупный банк в числе участников финансирования положительно влияет на имидж проекта, увеличивая показатели надежности в глазах потенциальных покупателей.
Юлия Крылова, представитель One & Only Realty в России, отмечает, что строительство жилых проектов без привлечения кредитных средств осложняется зависимостью стройки от темпов продаж, что в текущих нестабильных рыночных условиях может привести к задержке сроков строительства.
В определенном выигрышном положении оказались девелоперы с зарубежным капиталом. Так, директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев рассказал: "Все без исключения объекты ЮИТ в Санкт-Петербурге — в составе семи реализуемых проектов жилых комплексов — строятся без привлечения каких-либо кредитов в российских банках. Финский концерн YIT, региональным подразделением которого является наша компания "ЮИТ Санкт-Петербург", непосредственно осуществляет финансирование всех осуществляемых проектов и в Петербурге, и в других регионах России — в рамках инвестиционной программы концерна. Все средства, необходимые для строительства наших объектов, в четком соответствии с графиками выделяются штаб-квартирой YIT — это либо собственные средства концерна, либо ресурсы, привлекаемые на европейских финансовых рынках на условиях, более привлекательных, чем в России".
Отечественным же компаниям приходится либо рассчитывать на собственные силы, либо соглашаться на драконовские условия банков.
Николай Урусов говорит, что ставка по банковским кредитам для застройщиков начинается от 16-18% годовых, при этом некоторые банки требуют дополнительное обеспечение, которое иногда в несколько раз превышает сумму кредита.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, добавляет: "Выросли требования к объему собственных средств компании, вкладываемых в реализацию проекта. Если раньше этот показатель составлял 15%, то сегодня — не менее 25%. Снизились собственно размеры выдаваемых кредитов: сегодня банк редко дает сумму, превышающую 60% от стоимости строительства. Хотя в отдельных случаях кредитные организации могут предложить девелоперу индивидуальную схему займа".
Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group, отмечает, что в некоторых случаях ставка по кредиту доходит и до 20-25% годовых.
"Ожидаю, что в ближайшие месяцы ситуация не изменится. Для этого нет экономических предпосылок. Ставка рефинансирования все еще остается на высоком уровне, а спрос на недвижимость стабилен, но чувствителен к любым изменениям на рынке", — пессимистичен господин Урусов.
Иван Фатеев, финансовый директор Mirland Development Corporation, с ним солидарен: "Банки ужесточили условия выдачи кредитов, с другой стороны, спроса на кредитование по текущим ставкам тоже нет. Крупные, надежные застройщики, то есть те, кого предпочитают видеть банки в своих клиентах, пытаются обойтись без кредитов и строить собственными силами. А те строительные компании, которые нуждаются в заемных средствах, не проходят проверку банков. Например, представители Газпромбанка недавно отметили, что за этот год банк выдал только один проектный кредит на строительство. В прошлом году ставки доходили до 20-22%. Но в Петербурге сложно найти компанию, которая способна три года платить кредит по ставке 22%".
Евгений Киряев, генеральный директор "Треста N 7", NAI Becar, считает, что причина высоких ставок банков еще и в том, что с санкциями закрыт доступ к иностранным банкам, где были дешевые кредиты. "Таким образом, стоимость денег сейчас намного выше, чем раньше. Конечно, это сильно влияет на объемы строительства", — говорит он
Но есть девелоперы, которые не жалуются на непонимание банков. Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Setl Group, рассказал, что у его компании на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области в стадии строительства находится 15 проектов разных классов: от сегмента "комфорт" до "элитного". "Шесть из этих проектов реализуется за счет привлечения проектного финансирования от различных банков. Доля заемных средств в общей структуре затрат обычно находится в пределах 60%. Более того, Setl City зачастую досрочно погашает задолженность перед банками благодаря высоким темпам продаж на кредитуемых объектах", — поведал он.