Сегодня большинство офисных центров сложно представить без сопутствующей инфраструктуры — кафе, банков, сервисных центров, способных сделать работу резидентов более комфортной. Задача собственника — выбрать правильный пул арендаторов с тем, чтобы их функции дополняли друг друга и не создавали проблем соседям.
На верхних этажах офисных зданий нередко размещаются рестораны премиум-класса с панорамными видами
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Инфраструктура в офисном здании существенно зависит от многих факторов. Важнейшие из них — тип объекта, его класс и локация. В классических бизнес-центрах (БЦ), расположенных рядом с метро, набор инфраструктурных арендаторов может быть небольшим. Однако в удаленных от города бизнес-парках, а также в деловых кварталах, объединяющих несколько строений на одной территории, он будет обширным и разнообразным.
Инфраструктура БЦ всегда должна быть согласована с его концепцией: в специализированных, премиальных или стандартных классических офисных зданиях набор инфраструктурных арендаторов будет разным, однако в первую очередь в любом объекте упор делается на арендаторов сферы общественного питания. В бизнес-центре класса А, к примеру, операторы питания представлены тремя различными форматами: ресторан высокого класса, предназначенный для топ-менеджмента и переговоров, бизнес-конференций; кафетерий для мидл-менеджмента, где также возможно проведение более неформальных встреч в комфортной обстановке, и, наконец, столовая для рядовых сотрудников с приемлемыми ценами и большим выбором блюд. В бизнес-центрах класса В+ собственники, как правило, ограничиваются кафетерием-буфетом, сетевым заведением общепита и столовой; в БЦ класса В обычно присутствует только столовая для арендаторов.
В среднем площади под столовые сдаются в диапазоне 200-300 кв. м, под кафе чуть поменьше — 80-150 кв. м. Ставки по арендаторам первого этажа зачастую не зависят от типа помещения, а скорее связаны с локацией объекта и его классностью.
Есть исключения — в некоторых бизнес-центрах класса B и С, расположенных на первой линии транспортных магистралей, первый этаж является торговым, соответственно, ставки для него на 10-15% выше, чем у офисных помещений верхних этажей.
Под кафе и рестораны в деловых зданиях наиболее востребованы первые этажи, реже — подвальные помещения (под столовые). Ставки аренды для таких арендаторов рассчитываются как для стрит-ритейла (если заведение имеет отдельный вход с улицы). В таком случае они могут на 50% превышать ставки на офисные помещения в этом здании. Самые дорогие помещения предлагаются банковским структурам, а самую низкую ставку платят рестораны и кафе.
Если речь идет о подвальном или цокольном помещении, без отдельного входа, а арендатор должен рассчитывать только на внутренний трафик офисного центра, то ставки аренды в таком случае ниже — в среднем на 15-20%, по сравнению с другими помещениями.
Наиболее востребованы инфраструктурными арендаторами площади до 300 кв. м с отдельным входом, а также с возможностью разместить вывеску или витринные окна.
Часть ресторанов премиум-класса, однако, предпочитает размещаться на верхних этажах офисного здания с панорамным остеклением и хорошими видовыми характеристиками. Да и ставки аренды в помещениях на последних этажах, как правило, ниже.
Главное и сопутствующее
Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management, считает, что питание — главная и обязательная часть инфраструктуры объекта, остальное же для классического бизнес-центра опционально. Наиболее частый набор: кафе, банковское отделение или банкоматы, мини-маркет FMCG, аптека, салон цветов, салон красоты, фитнес-центр (если позволяет площадь). Реже встречаются турагентства, юридические и нотариальные конторы, типографии: постепенно они уходят в прошлое, так же как и бутики одежды и обуви, шоу-румы дизайнерских вещей (эти арендаторы активно переселяются в торговые центры, где ставки существенно снизились). В единичных случаях инфраструктуру классического офисного центра представляют школы-студии, танцевальные кружки, тренинг-центры и поликлиники.
Ведущий аналитик ГК "Доверие" Антон Банин говорит, что в объектах премиум-класса могут располагаться арт-галереи, как, например, Art Re.FLEX Gallery на первом этаже офисного центра "Б5" в Санкт-Петербурге.
Из других необычных арендаторов, которые появляются в российских офисных гнездах, — квеструмы (от англ. questroom), хотя ставки аренды для них нередко оказываются слишком высокими, винотеки и винные бутики, сигарные бутики, книжные магазины формата "Республики". На территории деловых кварталов в последнее время популярен формат фудтраков, которые заезжают на парковку и присутствуют на объекте в течение нескольких месяцев. Это актуально для арт-кластеров и творческих пространств в стиле "лофт", видит тенденцию господин Устинов.
В бизнес-парках же широкий набор инфраструктуры продиктован локацией: удаленные от города объекты обязаны предоставлять своим арендаторам все, что может потребоваться в повседневной жизни. Поэтому в таких объектах создаются полноценные торговые галереи, в которых представлены кафе и рестораны различного формата и уровня, салон красоты, супермаркет FMCG, фитнес-клуб, службы быта и сервиса, банкоматы различных банков, а также аптеки и медицинский центр.
Ставка на спонтанность
Как говорят эксперты общемировая тенденция состоит в том, что люди начинают проводить на работе все больше времени, и это означает, что набор сопутствующих арендаторов в офисных комплексах должен расширяться. В современных бизнес-центрах за рубежом инфраструктура представлена единой торговой галереей, а сам комплекс устроен таким образом, что сотруднику необходимо пройти через максимальное количество торговых точек, чтобы добраться до офиса. Таким образом, большая ставка делается на спонтанные покупки. В пешей доступности от офиса сотрудника должно быть все, чтобы человек мог жить своей обычной жизнью: кафе и рестораны, кинотеатры.
Из западных тенденций, постепенно переходящих на российский офисный рынок, — многофункциональность офисных зданий, которая, помимо собственно офисной функции, дает возможность работникам решить бытовые задачи и приятно провести время: фитнес-залы, досуговые центры, библиотеки, коворкинг-зоны, химчистки, врачебные кабинеты, мойки автомобилей, центры дневного ухода за детьми и даже мини-отели, в которых можно переночевать после работы.
"В качестве примеров "западного" наполнения бизнес-центров Санкт-Петербурга — объект "Фернан Леже" на Кондратьевском проспекте, в составе которого на первом этаже располагается фитнес-клуб Fitness Family со спортивным двадцатипятиметровым бассейном. В Москве довольно много бизнес-центров с нестандартной инфраструктурой: например, в БЦ RigaLand есть собственная гостиница, а в БЦ "Кантри Парк" обустроена полноценная клиника", — рассказал господин Банин.
"Интересен опыт коворкингов. Креативные офисные пространства, которые располагают к нетворкингу, заполняются арендаторами по принципу поддержки: к примеру, офисные площади арендуют юридические и бухгалтерские структуры, рекламные агентства, которые в дальнейшем ищут клиентов среди других арендаторов и предоставляют им необходимые бизнес-услуги, находясь на позиции сопутствующих арендаторов", — замечает господин Устинов.
Не мешать!
Эксперты при этом предостерегают: пул арендаторов должен быть таким, чтобы соседи не мешали друг другу. "Такое требование применяется к любым арендаторам. Лучше всего, когда арендаторы несут сервисные функции — банки, общепит, фитнес, магазины. Ставки зависят от проходимости места: чем выше проходимость тем выше ставка", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
Среди сомнительных для делового сегмента — бары и рестораны с ночным режимом работы. Это соседство редко, но все же встречается даже в качественных объектах. "Площади на первых этажах нередко интересуют кальянные и лаунж-бары, и к таким соседям арендаторы относятся скептически", — говорит господин Устинов.
Детский путь
В последние годы наметилась тенденция по открытию инфраструктуры для детей. В зарубежных офисных центрах это встречается часто: крупные компании создают детские сады и центры развития, чтобы сотрудники могли оставить ребенка на время работы под присмотром. Такой тренд нашел развитие и в России: в московском бизнес-парке "Крылатские холмы" функционирует детский сад, который пользуется спросом у сотрудников компаний-арендаторов. "Также в небольшие бизнес-центры и МФК постепенно стали приходить центры раннего развития для детей. Вполне возможно, что с учетом нехватки мест в государственных детских садах, такие арендаторы будут появляться в офисных центрах все чаще", — полагает Александр Устинов.
"В лофт-квартале Docklands будет детский сад с бассейном площадью более 2 тыс. кв. м. Здесь своего ребенка можно будет оставить как жителям, так и арендаторам бизнес-центра", — рассказала Екатерина Запорожченко.
Впрочем, пока на такие проекты решаются не многие. Оксана Николаева, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, вспоминает: в 2012 году стартап "Восход солнца", основной идеей которого стало открытие детских комнат в бизнес-центрах, стал одним из победителей конкурса социальных предпринимателей. Однако, по заверению основателя сети, ни один московский девелопер так и не решился на открытие полноценного детского сада, поэтому компания стала предлагать организацию временных детских комнат в офисах для малышей, а также детских пятниц и летних лагерей для сотрудников бизнес-центров.
Необычные примеры арендаторов деловых центров, встречающиеся в международной практике (дворец бракосочетаний, ночной клуб, торговые точки по продаже спортивных и детских товаров), также пока что все еще находятся в зоне риска для собственников БЦ и, скорее всего, появятся на российском рынке нескоро.