Системное повышение цен на жилье может начаться уже в 2017 году, однако при адекватном сочетании "репутация-качество-цена", спросу ничего не угрожает, прогнозирует Игорь Креславский, председатель правления ГК "Росстройинвест". Компания купила несколько участков в Петербурге, а в следующем году выйдет в Москву. О взаимном проникновении рынков, отсутствии интересов в Крыму и возможности усиления собственного производства господин Креславский рассказал в интервью корреспонденту BG Лидии Горборуковой.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Рентабельность застройщиков снижается, а цена системно не растет. Как в этой ситуации ваша компания выстраивает свою маркетинговую политику?
ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ: Сложившаяся на строительном рынке ситуация напрямую связана с общеэкономической ситуацией. Уже сегодня мы наблюдаем увеличение цен на жилье на первичном рынке в рамках инфляционных показателей. Думаю, что существенное повышение стоимости "квадратов" мы увидим в следующем году. Строители адаптируются к этой ситуации.
Мы ориентируемся на прежнюю планку рентабельности и стараемся достигнуть ее, сокращая издержки. Комплексная работа по снижению себестоимости проходит на всех стадиях строительства — от совершенствования проектных решений до оптимизации используемых материалов и оборудования.
BG: В группу компаний пока входят проектные, изыскательские, строительные компании. Есть ли планы по запуску производства строительных материалов?
И. К.: Нет, мы не видим такой необходимости. Мы не строим типовых, серийных проектов, каждый имеет свое лицо и индивидуальные особенности, поэтому при строительстве используется самый широкий спектр строительных материалов, присутствующих на местном рынке — российских и иностранных. Отрасль стройматериалов Петербурга и Ленобласти очень развита. Среди компаний, присутствующих в ней, существует большая конкуренция.
У нас есть собственное производство металлоизделий во Всеволожском районе. Исключительно для себя делаем металлические конструкции, которые используем при строительстве объектов. Мы получаем продукцию хорошего качества и по понятной цене, что также позволяет снижать издержки. В дальнейшем есть планы по увеличению мощности производства, но мы будем ориентироваться на наши реальные потребности и на потребности рынка.
BG: Как оцениваете процесс импортозамещения на строительном рынке?
И. К.: Практически все необходимые строительные материалы и комплектующие можно купить в нашем регионе, выбор большой. Другое дело, что даже российское производство частично зависит от импортных компонентов и составляющих. Поэтому в связи с колебанием курсов валют есть повышение цен даже на отечественные материалы.
BG: Ваша компания покупает участки с прицелом на далекую перспективу?
И. К.: Около трех месяцев назад мы купили на торгах у города инженерно-подготовленный участок на проспекте Блюхера. Получено разрешение на строительство для участка на Республиканской улице, тоже купленного не так давно. Здесь появится жилой комплекс "Два ангела", планируем в конце года начать его строить. И по другим участкам идут активные переговоры, еще рано говорить о результатах.
BG: В Ленобласти или в Петербурге?
И. К.: В Петербурге. В Ленобласти у нас уже сформированы объемы строительства в таких локациях, как Сертолово и Мурино. Например, в Сертолово до 2021 года будет длиться реализация проекта на 300 тыс. кв. м жилья — "Золотые купола". Это будет самодостаточный жилой район со всей необходимой социальной и торговой инфраструктурой, рассчитанный на проживание около 8 тыс. человек.
BG: Вы довольно поступательно выводите на рынок новые объекты в условиях не такого активного спроса. Не боитесь?
И. К.: Мы делаем это абсолютно осознанно, продумываем все нюансы. Например, новый объект на Республиканской улице — это будет жилой комплекс из двух пятнадцатиэтажных корпусов со своим неповторимым стилем, архитектурой. В этом месте хорошее окружение, сложившийся район. По нашим оценкам, объект будет востребован.
Во всех проектах мы большое внимание уделяем архитектуре, удобным планировкам квартир, созданию приятной среды проживания. Этот подход находит отклик на рынке. Результаты первого полугодия показывают, что продажи квартир в жилых комплексах "Росстройинвеста" идут по плану. Спрос на них не снижается, а в случае некоторых проектов растет.
BG: Компания неоднократно заявляла, что планирует покорить рынок Москвы.
И. К.: Мы сейчас находимся в процессе претворения этих планов в жизнь. Есть несколько земельных участков, по которым ведем переговоры с собственниками по возможной покупке или аренде. По одному из них уже заключили договор и теперь его развиваем. Подробно о проекте можно будет говорить после получения утвержденной градостроительной документации. Думаю, что полное понимание ситуации у нас сложится в первом квартале 2017 года.
BG: По вашим оценкам, смягчаются ли условия кредитования девелоперов со стороны банковского сектора? Проектное финансирование, например, было на грани исчезновения.
И. К.: В сложной экономической ситуации банки, безусловно, ужесточили требования к девелоперам. Проектное финансирование не исчезло полностью, но банки стали внимательнее относиться к компаниям, которым предоставляют этот продукт. Например, требуются дополнительные залоги, документы, гарантии. Сейчас этим инструментом кредитования могут воспользоваться компании, которые занимают более уверенные позиции на рынке, имеют больший опыт, некую финансовую устойчивость. Наша компания в рабочем режиме решает все необходимые вопросы, связанные с кредитованием. Мы постоянно сотрудничаем с банками, при необходимости используем разные их продукты. Например, месяц назад заключили договор с ВТБ на получение возобновляемой кредитной линии для реализации проекта ЖК "Петр Великий и Екатерина Великая" в Рыбацком.
BG: Еще стоит ждать ухода новых компаний с рынка?
И. К.: Думаю, что волну банкротств в рамках нового кризиса мы пережили. Ушли такие крупные компании, как СУ-155, отсеялись и более мелкие. На мой взгляд, новых крупных банкротств не предвидится. Участники рынка приняли новые правила игры, наступила стадия адаптации. А дальше начнется плавное развитие.
BG: А как насчет покушения на рынок Петербурга игроков из других регионов, например московских?
И. К.: Думаю, что будут. Но так, ради интереса и эксперимента, а не всегда из-за рентабельности. Московские застройщики и дальше будут приходить в Петербург, а наши — в Москву: будем наблюдать взаимопроникновение двух востребованных рынков.
BG: Вам интересен рынок недвижимости Крыма?
И. К.: Нет, потому что там объемы застройки небольшие, а рынок довольно конкурентный и уже сформированный. В Крыму живет всего 2 млн человек. Даже с тем условием, что вновь построенное жилье будет ориентировано на приезжих, там нужны небольшие объемы локальной малоэтажной или среднеэтажной застройки. Это не формат нашей компании, "Росстройинвест" в большей части реализует крупные проекты.
BG: По каким из сегментов жилья сложная экономическая ситуация ударила больше всего?
И. К.: Значительно просел сегмент апарт-отелей. Так как подобный продукт востребован, когда на рынок на подъеме. По элитному жилью также есть снижение объемов спроса. Если рассматривать сегменты эконом- и комфорт-класса, то все зависит от конкретного проекта и локации, от застройщика и его политики ценообразования. Единого правила здесь нет. В выигрыше, безусловно, застройщики с лучшей локацией и разумной ценовой политикой.
BG: А как изменилось отношение покупателей к проектам за КАД?
И. К.: В районе КАД работает много застройщиков, конкуренция большая. Но все представленные проекты отличаются по цене, по качеству. Часть имеет более выгодное местоположение с точки зрения транспортной доступности, часть — менее выгодное. На мой взгляд, спрос на объекты в районе КАД по-прежнему есть, так как они близко расположены от города, да и цена у них невысокая, а именно она по-прежнему является ориентиром для большинства покупателей жилья. Кроме этого, многое зависит от репутации застройщика. При сочетании "надежный застройщик — хороший проект — адекватная цена" спросу ничего не угрожает.