Массовая застройка гипермаркетами ближайшего к МКАД Подмосковья может прекратиться естественным путем: возможно, за три года не останется подходящих для розничных сетей участков. Сами ритейлеры считают, что сложившаяся ситуация существенно не повлияет на их развитие: они готовы подстраиваться под те площадки, которые освобождаются, либо уходить в другие регионы.
Фото: Роман Вуколов, Коммерсантъ
Свободные, подходящие под строительство крупных гипермаркетов участки в ближайшем Подмосковье (до 30 км от МКАД) могут быть раскуплены в ближайшие три года, подсчитали в "Гео Девелопмент". Сейчас в области вблизи районов с плотной жилой застройкой продается около 150 га, это 20-30 участков. Девелоперам торговой недвижимости придется двигаться в сторону Московского малого кольца, считает гендиректор "Гео Девелопмент" Максим Лещев.
Девелоперы гипермаркетов запрашивают площадки от 5 до 10 га, где есть съезды с трассы, коммуникации. Вид разрешенного использования участков должен быть под торговлю, в идеале — с одобренным властями градостроительным планом земельного участка. Будущий объект должен генерировать трафик на уровне 6-12 тыс. человек в день. "Участки редко соответствуют всем этим требованиям, поэтому сделки с крупными покупателями могут занимать от полугода до года",— уточняет господин Лещев. Цены на землю варьируются от 200 тыс. до 2 млн руб. за сотку и зависят от расположения. По словам Максима Лещева, основной спрос на эту землю обеспечивают именно крупные ритейлеры — IKEA, "Лента", "Глобус", "Ашан", "О'Кей", "Леруа Мерлен". "Девелоперы логистических парков не могут себе позволить покупку дорогого участка, так как это выходит за пределы их рентабельности",— пояснил господин Лещев, добавив, что спрос на строительство крупных гипермаркетов на участках ближе к границе Московского малого кольца будет возникать по мере роста плотности жилой застройки в этих районах.
По словам директора по развитию формата "Ленты" Павла Ремезова, это уже происходит: "На первый взгляд, за прошедшие 15 лет лучшие места уже разобраны. Но развитие дорожной сети и жилищного строительства создают условия для появления в будущем новых локаций". Он видит активный рост в районе Ленинградского, Новорижского, Горьковского шоссе, трасс М-2 "Крым", М-4 "Дон", М-5 "Урал". Параллельно этим процессам ритейлеры вынуждены подстраиваться под снижающийся спрос. "Сети сокращают программы развития, рентабельность строительства новых торгцентров падает из-за роста вакантных площадей и снижения ставок аренды, кредитная нагрузка заставляет собственников объектов выставлять их на продажу",— перечисляет Павел Ремезов. Гендиректор IKEA Centres Russia Милен Генчев рассказал "Ъ", что в связи с меняющимися условиями компания, кроме площадок под "Мега" и IKEA, рассматривает возможность приобретения существующих торгцентров. "Мы открыты к разным вариантам, можно немного переформатировать нашу концепцию, если этого требует участок",— утверждает господин Генчев. В пресс-службе сети "Глобус" сообщили, что не заметили существенного сокращения предложения участков под гипермаркеты. "Наоборот, в связи с тяжелым периодом на рынке появляются участки, вполне соответствующие нашим критериям",— сообщил "Ъ" представитель компании. Кроме того, столичным рынком возможности не ограничиваются, считает гендиректор "Леруа Мерлен" Венсан Жанти. "Наша стратегия не фокусируется только на Подмосковье",— подчеркнул он.
Трудности с поиском подходящего участка могут быть при запросе на большую площадь в 20-50 га, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский. По его словам, участков по 2-5 га гораздо больше, чем целесообразно строить в Москве и ближайшем Подмосковье. Он отмечает, что сейчас активны пять-шесть сетей, которым может понадобиться земля для развития. По расчетам "Infoline-Аналитики", на 1 июля 2016 года в Подмосковье насчитывалось 57 продовольственных гипермаркетов и 41 DIY-гипермаркет.