Как стало известно "Ъ", АИЖК совместно с фондом "Сколково" разрабатывают проект строительства на территории инновационного центра комплекса апартаментов для сдачи в аренду. У партнеров рыночные ожидания по доходности — 5-7%. Объем инвестиций в строительство составит 15,6 млрд руб.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
В справке по этому проекту, с которой удалось ознакомиться "Ъ", говорится, что сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и фонд "Сколково" обсуждают возможность строительства 153 тыс. кв. м, или 1678 апартаментов с объемом инвестиций в 15,6 млрд руб. Застройщиком может выступить "дочка" фонда — ОДАС "Сколково". Такой проект действительно обсуждается, сообщил "Ъ" гендиректор ОДАС "Сколково" Антон Яковенко, добавив, что партнерство с АИЖК позволит развивать территорию инновационного центра как единое целое. В АИЖК говорят, что проект в "Сколково" вписывается в концепцию агентства, которое намеревается развивать рынок доходного жилья.
Перед стартом проекта наблюдательному совету АИЖК и попечительскому совету фонда предстоит определить правила свободной продажи апартаментов, одобрить предоставление "Сколково" банковской гарантии на 15,6 млрд руб. для исполнения застройщиком своих обязательств. Фонд, в свою очередь, должен предоставить поручительство на 39,7 млрд руб. в виде гарантий по арендной плате и выкупу апартаментов в 2024-2025 годах. По словам директора департамента консалтинга Knight Frank Ольги Широковой, сумма поручительства фонда в 2,5 раза больше традиционной пропорции. "Обычно она сопоставима с объемом финансирования, с поправкой на его стоимость и дисконт",— поясняет она, добавляя, что, возможно, сделка сложнее и в ней планируется задействовать дополнительные ресурсы. Источник "Ъ", знакомый с ситуацией, говорит, что АИЖК намерено финансировать стройку в "Сколково" через ЗПИФН "Кутузовский" и привлекать частных инвесторов. "Поэтому необходима серьезная защита вложений пайщиков",— говорит собеседник "Ъ".
В ЗПИФН "Кутузовский", созданный летом этого года, АИЖК уже внесло объекты, выкупаемые для развития рынка арендного жилья: приобретенные у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта, примерно 10 тыс. кв. м в комплексе "Лайнер", который строит "Интеко" на Ходынском поле. Если проект со "Сколково" будет одобрен, то апартаменты в инноцентре будут внесены в капитал ЗПИФН, отмечает собеседник "Ъ". В качестве дополнительного источника финансирования проекта АИЖК может заложить около 14 млрд руб. проекта из ранее выданного кредита ВЭБа (в 2010 году госкорпорация выделила АИЖК 40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году). Но, по словам собеседника "Ъ", знакомого с подготовкой концепции проекта, АИЖК не собирается финансировать строительство полностью за счет кредита ВЭБа.
АИЖК и "Сколково" планируют прописать механизм формирования цены выкупа в том случае, если не будет оплачиваться аренда апартаментов. Выкуп произойдет по цене, которая обеспечит норму доходности 12% годовых, либо по рыночной стоимости, установленной независимыми оценщиками, включая Deloitte, PriceWaterhouseCoopers, EY, KPMG. Обсуждаемый сейчас сторонами минимальный уровень доходности проекта составляет 5% в первый год сдачи апартаментов в аренду, 7% — со второго года эксплуатации.
Ольга Широкова говорит, что доходность арендных проектов находится как раз на уровне 5-7%. По ее словам, у доходных домов в "Сколково" есть преимущество — высокая концентрация высокооплачиваемых работников. "Если ориентироваться на перспективную оценку, согласно которой в инноцентре могут работать 15 тыс. человек, спрос на 1,5-2 тыс. апартаментов гарантирован",— уверена она. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая не исключает, что сотрудники компаний-резидентов "Сколково" будут арендовать апартаменты по фиксированной ставке, что может вызвать некоторые трудности при реализации проекта. Но она также соглашается, что площади можно без особых проблем сдать в аренду. По оценкам Ольги Широковой, с учетом ориентира по минимальной доходности на уровне 5% аренда в новом комплексе будет стоить 75-80 тыс. руб. в месяц.