Практически в любой экономической системе кризисные явления не дестабилизируют спрос на премиальную продукцию. Так, в третьем квартале текущего года в Санкт-Петербурге было продано на 7% больше элитных квартир, чем во втором. Эксперты отмечают: за последние годы покупатель "элитки" значительно помолодел, а доля иногородних среди жильцов дорогих квартир в Северной столице будет только расти.
Тенденцией на рынке недвижимости стал переезд из дорогих квартир в центре Петербурга в элитное загородное жилье
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Согласно исследованию Knight Frank St. Petersburg, за июль — сентябрь 2016 года в Петербурге было реализовано 155 элитных квартир и апартаментов, что на 7% превышает показатель предыдущего квартала, а средняя цена предложения составила около 342 тыс. рублей за один квадратный метр.
Спрос по профессии
По оценке директора управления стратегического маркетинга и исследований рынка RBI Веры Сережиной, среди покупателей элитного жилья и жилья бизнес-класса в проектах холдинга больше всего предпринимателей и представителей финансовой сферы — около 30%. Покупателей, чья деятельность связана со строительством, медицинской сферой и сферой сервиса, приблизительно по 10%. Также элитное жилье покупают представители сфер маркетинга, юриспруденции, нефтегазовой отрасли и развлекательной индустрии.
Владельцы и управленцы крупного бизнеса составляют львиную долю покупателей и в элитном жилом комплексе девелоперской компании "Леонтьевский мыс", говорит ее генеральный директор Игорь Оноков. Они, как правило, рассматривают элитное жилье в чистом виде и руководствуются не его стоимостью, а своими предпочтениями. "Что касается менеджеров, занимающих руководящие посты, то в этом случае идет обсуждение покупки элитной квартиры, близкой по характеристикам к бизнес-классу. Такие клиенты рассматривают сделку с точки зрения эффективного вложения средств", — отмечает он.
Современные покупатели элитного жилья делятся на две основные категории, солидарна с Игорем Оноковым генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова: это топ-менеджеры крупных российских (реже — западных) корпораций или собственники бизнеса, по преимуществу из строительной отрасли, ритейла и производственных компаний.
Представители творческих профессий составляют лишь небольшую часть среди покупателей элитного жилья в Петербурге, отмечает управляющий партнер компании RR Realty Людмила Рева, по оценкам которой здесь также преобладают бизнесмены, работающие в государственных компаниях, руководители крупных бизнес-структур, связанных с госзаказами, а также банкиры.
Чиновники предпочитают не афишировать свои приобретения в сфере премиальной недвижимости, однако доля этой группы всегда присутствует в элитном сегменте, причем как в городском, так и в загородном, добавляет директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Газовые кварталы
По словам Оксаны Кравцовой, подавляющее большинство покупателей элитной недвижимости в Петербурге и Ленобласти — это сами жители двух регионов, однако сейчас на рынок активно выходит Казахстан, северные регионы РФ (Сургут, Ханты-Мансийск и Тюмень) и Москва. "Покупатели из регионов рассматривают жилье как актив для детей, которые планируют получать образование в Северной столице, либо для себя, чтобы жить в более комфортабельных климатических условиях. Жители Москвы приобретают недвижимость в Петербурге как альтернативу столичному образу жизни и ритму мегаполиса, от которого они психологически устали", — уточняет эксперт.
Эксперт RBI указывает на то, что жители Петербурга составляют примерно 60% покупателей недвижимости высокого класса, жители Москвы — около 9%, Ленобласти — 4%, других регионов РФ — 27%.
В части сегментации рынка рост той или иной категории в общем количестве покупателей "элитки" будет зависеть от сегментации и состояния экономики: рост отрасли влечет за собой увеличение спроса со стороны представителей данной отрасли. "Например, развитие сферы IT позволяет спрогнозировать рост доли клиентов, занятых в этой сфере", — говорит Вера Сережина.
Игорь Оноков отмечает, что переезд структур "Газпрома" в Петербург частично поменял ситуацию на рынке премиального жилья, изменения ждут его и в перспективе ближайших нескольких лет после завершения строительства штаб-квартиры газового гиганта. "Спрос со стороны столичных покупателей вырастет минимум на 5-7%. Что касается сегментации, то здесь глобальных изменений ждать не стоит", — считает он.
По оценке эксперта Colliers International, на данный момент до трети всех покупок в элитном сегменте совершается менеджерами "Газпрома", и в ближайшей перспективе рынок ждет новая волна спроса со стороны сотрудников компании.
Людмила Рева указывает еще на одну тенденцию: в настоящее время на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается внутренняя миграция покупателей, а именно — продажа дорогих квартир в центре Петербурга и переезд в элитное загородное жилье.
Иностранцы не прижились
Доля иностранцев среди покупателей элитной недвижимости в Петербурге и пригородах составляет около 3%. "Для них основная цель приобретения — это временное жилье на период работы в России. Покупка жилья в качестве инвестиционного сегодня встречается уже редко — в связи с политическими и экономическими причинами", — объясняет Вера Сережина.
Процент сделок с иностранцами минимален, согласна с ней Оксана Кравцова, и, как правило, это экспатрианты, у которых русскоязычная семья: они видят Петербург местом своего постоянного проживания и рассматривают недвижимость как необходимый актив. "Иностранцы, которые приезжают в город на ограниченный период времени, не рассматривают жилье как перспективную сделку или инвестиционный проект. Таким сотрудникам компании-работодатели арендуют жилье самостоятельно", — вторит она эксперту RBI.
Между тем, по оценке Елизаветы Конвей, за последние два года доля сделок в сфере элитной недвижимости, которая приобретается иностранцами с инвестиционными целями, выросла в связи с падением курса рубля. По ее словам, покупки иностранцев можно разделить на два типа: приобретения для постоянного проживания, которые в большей степени актуальны для смешанных браков, и приобретения с инвестиционными целями. И лишь небольшая доля экспатов решается на приобретение квартиры для себя, предпочитая долгосрочную аренду. Большая часть иностранцев, приобретающих жилье в Петербурге, — это европейцы, заметная доля у и граждан ОАЭ.
По итогам девяти месяцев 2016 года среди покупателей элитной жилой недвижимости 14% составили иностранцы, а также граждане РФ, проживающие за границей, говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. "Основной целью приобретения жилья данными покупателями стал переезд в подходящий район. Покупку квартиры с целью инвестиций и под представительские цели рассматривали 16% "заграничных" покупателей. Еще 6% покупателей искали квартиру для детей или родителей", — отметил эксперт.
Улучшение инвестиционного климата и текущей экономической ситуации в стране может немного увеличить долю иностранных покупателей, считает управляющий партнер RR Realty. По ее словам, сейчас на петербургском рынке элитной недвижимости они присутствуют, но в значительно меньшем объеме, чем ранее. Многие корпоративные клиенты ушли из России или свернули свои программы развития и на данный момент не нуждаются в приобретении жилья для своих сотрудников, говорит Людмила Рева. Фонды и частные инвесторы, несмотря на выгодный курс валюты, тоже не спешат вкладываться в рискованный рынок.
Комфорт в приоритете
В Петербурге наиболее востребованы панорамные виды на воду и гранитные набережные — это визитная карточка Северной столицы, поэтому застройщики для возведения своих объектов выбирают престижные локации у воды, если таковые еще остались, говорит генеральный директор "Леонтьевского мыса".
По его словам, в текущем году к вводу планируется почти вдвое больше элитных квадратных метров, чем в прошлом. "Уже активизировались покупатели квартир с нестандартными планировками большой площади, цена которых достигает несколько сотен миллионов рублей. Такие клиенты прежде всего руководствуются своими личными предпочтениями, а уже потом интересуются стоимостью квадратных метров", — отмечает он. Эксперт указывает на еще одну особенность при выборе элитной недвижимости в Петербурге: переселение в жилые комплексы с однородной социальной средой из домов, которые таким параметром не обладают.
Уровень элитного жилья в мировых столицах значительно выше предложений таких квартир в Петербурге, хотя среди проектов есть достойные примеры, замечает Людмила Рева.
Исследование Knight Frank St. Petersburg спроса и предложения по стоимости элитного жилья за июль — сентябрь текущего года показывает, что в целом предложение соответствует покупательским предпочтениям, однако спрос сместился в сторону меньшей стоимости квартир — до 35 млн рублей. Наряду с этим возросло число запросов на квартиры стоимостью свыше 50 млн рублей, во многом благодаря появлению на рынке покупателей из Москвы.
"От москвичей можно услышать разные комментарии о Петербурге — о цвете, свете, скорости и ритме жизни нашего города, но в одном их мнение совпадает: у нас все "под рукой", очень близко. Так и есть, если правильно выбрать место для жизни", — говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.
Между тем, по ее словам, повышается лояльность консервативной петербургской аудитории к формату апартаментов в элитных комплексах, что подтверждают продажи прошедшего квартала, когда доля апартаментов выросла в общей структуре сделок с 6 до 21%.
Возраст берет свое
За последние пять-шесть лет покупатель элитного жилья в Петербурге помолодел. "Если в 2010 году средний возраст покупателя элитного жилья и жилья бизнес-класса у нас составлял 46 лет, то в 2016 году — уже 40 лет. Но надо учитывать, что возраст покупателя применительно к жилью определенного класса сильно зависит от позиционирования объектов компании", — отмечает Вера Сережина.
Возраст покупателей недвижимости премиум-сегмента действительно заметно снизился, солидарна с экспертом RBI Оксана Кравцова: это преуспевающие бизнесмены в возрасте от 30 лет, холостые или с семьями, приобретающие жилье для себя. Взрослая категория покупателей — 40-50 лет — также стабильна, однако по объемам продаж на первый план сейчас выходит более молодое поколение.
По словам Игоря Онокова, средний возраст покупателя элитного жилья — все же люди старше 40 лет, и основным мотивом покупки для них является улучшение своих жилищных условий или приобретение жилья для детей. Инвестиционных же сделок на рынке премиального жилья крайне мало.
На протяжении последних пяти лет основная доля покупателей элитного жилья приходится на возрастную категорию 40-50 лет, подтверждает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. В то же время фиксируется рост доли покупателей в возрасте старше 50 лет.