1. Цель проведения аудита качественной офисной недвижимости
Целью аудита офисной недвижимости Челябинска и составление рейтинга по его итогам компания Yellowstone development видит описание текущего состояния рынка предложения офисной недвижимости города, анализ конкурентной среды для создания объекта офисной недвижимости или офисной функции в составе многофункционального комплекса, а также выявление характеристик здания и особенностей его эксплуатации, позволяющих сделать такой объект рыночно ориентированным, конкурентным и коммерчески успешным.
Для потребителя рейтинг предоставляет возможность оценки офисных центров по качественным признакам объектов, помимо стоимости аренды и сравнения предложений между собой.
Для профессиональных участников рынка рейтинг представляет собою первый систематизированный обзор предложения офисной недвижимости Челябинска, которые предоставляет возможность всестороннего анализа в зависимости от потребностей анализирующей стороны
2. Методика составления рейтинга
Наиболее распространённой классификацией, применяемой на развитых рынках, является классификация, предложенная на Московском Исследовательском Форуме (МИФ) ведущими консультантами рынка коммерческой недвижимости CBRE, Colliers International, Cushman@Wakefield, Jones Lang LaSalle и другими. Существует мнение, что эта классификация в большей мере ориентирована на офисный рынок Москвы, чем регионов.
Для территории России в 2009 г. Гильдия Управляющих и Девелоперов разработала и приняла собственную классификацию. С 2010 года в рамках проекта «Всероссийская классификация бизнес-центров» начался маркетинговый анализ офисной недвижимости крупных городов, для проведения которого создавались Сертификационные комиссии, включающие экспертов ГУД и представителей местного рынка. Классность объекту офисной недвижимости присваивает Сертификационная комиссия, опираясь на профессиональную оценку экспертов и классификацию офисных центров ГУД. В Челябинске подобная работа не осуществлялась.
Рейтинг офисной недвижимости г. Челябинска составляется впервые. До момента составления рейтинга рынок использовал информацию о классности объектов офисной недвижимости, присваиваемую объекту его девелопером, собственником и/или управляющей компанией. Нередко владельцы действующей офисной недвижимости воздерживаются от определения классности объекта, что косвенно свидетельствует о слабом развитии рынка офисной недвижимости и отсутствием неценовой конкуренции.
Yellowstone development объединил лучшие практики классификации офисных центров и предлагает свою классификацию объектов недвижимости, соответствующую текущему этапу развития офисной недвижимости города-миллионника.
Классификация, использованная компанией Yellowstone development, основана:
— на собственных разработках Yellowstone development системы критериев и параметров
— на классификации офисной недвижимости МИФ
— на зарубежном опыте по классификации офисных центров
Специальная численная система классификации бизнес-центров г. Челябинска была разработана компанией GVA Sawyer по заказу Yellowstone development.
Для классификации были отобраны объекты коммерческой недвижимости, соответствующие следующим критериям:
— Офисная функция объекта является основной, то есть занимает не менее 30% GLA. Встроенные офисные помещения не подлежат классификации.
— Офисная функция является для объекта оригинальной, объект не подвергался редевелопменту.
— Управление объектом осуществляется единым организационной единицей (управляющей компанией) независимо от количества собственников.
Рейтинг качественных бизнес – центров в г. Челябинск по версии Yellowstone development предусматривает классы А, ВА, ВВ, ВС.
Классификация включает три основных комплекса параметров:
1. Локация – параметры, характеризующие местоположение и окружение объекта,
2. Проект – параметры, характеризующие качество здания и территории объекта,
3. Эксплуатация – параметры, характеризующее текущее использование объекта.
Результатом рейтинговой оценки бизнес – центров по каждому параметру является присвоения ему веса от 0 до 1, в соответствии с критериями оценки внутри параметров.
Система экспертной классификации бизнес-центров включает в себя три этапа:
1. Оценка параметров объекта по 3 параметрам по отдельности,
2. Определение рейтинга бизнес-центра по каждому комплексу параметров: за 100% принимаются максимальные веса по каждому критерию, складываются полученные веса по каждому из параметров объекта и делятся на их количество. Полученное число процентов отражает степень соответствия идеальной картине для бизнес-центра по параметрам: Локации, Проекта или Эксплуатации.
3. Классификация объекта по сравнительной таблице рейтингов соответствия классу:
Сравнительная таблица соответствия классу бизнес-центров
4. Соответствующий класс присваивается объекту при соответствии условий сравнительной таблицы (достаточном рейтинге) по всем трем комплексам параметров одновременно. В случае если объект не соответствует ни одному из классов по результатам аудита, ему присваивается класс С.,
Разработанная Yellowstone development система классификации бизнес-центров может применяться не только в Челябинске, но и в любом другом городе.
3. Рейтинг, описание объектов по классам:
Класс А.
Согласно проведённому аудиту офисных центров г. Челябинск, офисные центры класса А на рынке не представлены. Класс А в классификации Yellowstone development соответствует классу А согласно классификации МИФ и ГУД.
Тем не менее, ряд собственников и управляющих компаний позиционируют управляемые ими бизнес центры в качестве таковых. Например, БЦ «Аркаим-Плаза», Бизнес-дом «Бовид», Бизнес-Центр на Комсомольском проспекте, 90, БЦ «Челябинск-Сити», Бизнес-Холл «Бовид», Деловой центр в составе Гранд отеля «Видгоф».
Класс ВА.
Класс ВА в в классификации Yellowstone development соответствует классу А согласно классификации МИФ по разделу Локация и классу В+ классификации МИФ по разделам Проект и Эксплуатация.
Наивысший числовой суммарный рейтинг получил БЦ «Аркаим-Плаза», по значению критериев объект соответствует классу ВА. Это единственный объект в данном классе.
Объект показал в равной степени высокие значения по трём разделам: Местоположение, Проект и Эксплуатация. Не случайно объект является лидером на рынке по количеству иностранных и федеральных арендаторов, является архитектурной доминантой исторического и административного центра Челябинска.
Объект является лидером рынка по фронтальной протяжённости (фасада), что делает его крайне привлекательным для компаний-лидеров рынка В2С. Не случайно ведущие европейские банки открыли офисы именно в этом объекте и в некоторой степени благодаря его выходу на офисный рынок Челябинска (Raiffaisen Bank, Unicredit Bank).
Класс ВВ.
Класс ВВ в в классификации Yellowstone development близок к классу В+ согласно классификации МИФ.
Класс ВВ объединил участников рынка совокупной площадью (GBA/GLA): 98 381 кв. м/ 52 823 кв. м.
В данной категории представлены лидеры рынка, относительно недавно введённые в эксплуатацию, ведущие между собой острую конкурентную борьбу за платёжеспособных арендаторов.
Класс BC.
Класс ВС по большинству параметров близок классу В- согласно Классификации МИФ. Класс ВC объединил участников рынка совокупной площадью (GBA/GLA): 38 400 кв. м/ 24 300 кв. м.
Все объекты качественной офисной недвижимости не имеют разработанной концепции, их реализация происходила без участия профессиональной девелоперской компании и профессиональных консультантов рынка недвижимости на основе личного опыта и мнения собственников, проектной организации, архитектурных бюро.
Класс С.
Класс C, объединивший объекты, не достигшие показателей выше описанных классов, представил участников рынка совокупной площадью (GBA/GLA): 139 115 кв. м/84 819 кв. м.
Класс С соответствует толкованию данного класса в Классификации МИФ.
Особенностью данного класса в Челябинске является его состав: наряду с объектами, введёнными в эксплуатацию в начале 2000х годов и имеющих низкие потребительские свойства за счёт устаревших, в данном классе оказались объекты, построенные за последние восемь лет и даже менее 2х лет.
Читайте этот и другие материалы в спецпроекте «Бизнес-инструменты»