Бывший совладелец девелопера "Мортон" Александр Ручьев запускает первый проект своей новой компании "Основа". Он предполагает строительство второй очереди технопарка "Физтехпарк", площадью в четыре раза больше действующего корпуса. Инвестиции составят 7,8 млрд руб. Эксперты говорят о росте популярности технопарков в Москве, но также отмечают достаточно высокие риски и долгий срок окупаемости проекта.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Александр Ручьев во время проходящей в Канне международной выставки недвижимости MIPIM рассказал "Ъ", что получил одобрение градостроительно-земельной комиссии Москвы на планировку участка под застройку второй очереди технопарка "Физтехпарк". Это первый проект созданной бизнесменом в конце 2016 года компании "Основа". В Москомстройинвесте подтвердили выдачу разрешения. "Вторая очередь предполагает строительство кластера площадью 130 тыс. кв. м на участке, прилегающем к действующему корпусу "Физтехпарка"",— уточнил господин Ручьев.
Новое здание более чем в четыре раза превысит площадь действующего корпуса "Физтехпарка" (30 тыс. кв. м). Он был построен в 2015 году в начале Долгопрудненского шоссе рядом с Московским физико-техническим институтом. По данным Александра Ручьева, сейчас в "Физтехпарке" для арендаторов доступны 6 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство второй очереди "Физтехпарка" владелец "Основы" оценивает из расчета 60 тыс. руб. на 1 кв. м. Таким образом, стоимость всего проекта может составить 7,8 млрд руб.
В 2016 году Александр Ручьев продал совладельцу ГК ПИК Сергею Гордееву девелоперскую компанию "Мортон" (сумма сделки не раскрывалась), оставив себе из ее портфеля только коммерческие площади. В числе этих активов — загородный отель "Лепота" в 80 км от Москвы в Талдомском районе. Созданная после сделки "Основа" задумывалась как компания, которая займется поиском проектов по девелопменту жилья. Решение вкладывать средства в строительство технопарков господин Ручьев объяснил тем, что такие объекты окупаются быстрее, чем офисы.
Начальник отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева, напротив, говорит, что срок окупаемости технопарков чуть длиннее, чем у офисов, и составляет не менее десяти лет (офисов — около семи лет). При этом она отмечает, что для "Физтехпарка" плюсом является его близость к Москве и присутствие рядом аналитическо-исследовательской базы МФТИ. Заявленный объем строительства в рамках второй очереди эксперт считает завышенным: "Без подтвержденного якорного арендатора проект очень рискованный".
Технопарки — относительно новый для Москвы формат коммерческой недвижимости. Он появился в 2010 году, когда на территории АЗЛК "Москович" возникла одноименная территория инновационного развития, ставшая позднее технополисом "Москва". В том же году вышел закон "Об инновационном центре "Сколково"". Строительство технопарков укладывается в политику мэрии Москвы, которой нужно осваивать промзоны и увеличивать промышленный потенциал города. Технопарки строятся так, чтобы обеспечивать многоуровневую среду для инновационных компаний: есть якорный арендатор и те, кто зарабатывает, обеспечивая его потребности. Сейчас в Москве 27 технопарков, общая площадь которых достигает 1,9 млн кв. м. Пять из них — "Слава", "Строгино", "Мосгормаш", "Нагатино", "Москва" — полностью принадлежат государству.
Консультанты, опрошенные "Ъ", говорят, что технопарки стали популярным форматом. "Для их арендаторов предусмотрены налоговые льготы, которые настолько оптимизируют их расходы, что аренда получается очень недорогой",— поясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его сведениям, в технопарке "Отрадное" за полгода была сдана половина площадей (арендуемая площадь первой фазы — 25 тыс. кв. м). Стоимость аренды находится на уровне офисов класса В, для которых средняя запрашиваемая ставка составляет 13,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.