«Запись в реестре — более надежная гарантия, чем бумажное свидетельство»

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии стремится перевести документооборот в электронный вид. О сложностях этого процесса, о борьбе с коррупцией и пробелами в базах данных, а также об особенностях перехода к электронным технологиям в учете и регистрации недвижимости "Ъ" рассказывает занявшая этот пост полгода назад глава Росреестра Виктория Абрамченко.

— Вы пришли в Росреестр с антикоррупционной повесткой. Что удалось сделать за полгода?

— Мы подготовили и начали выполнять "дорожную карту", в которой предусмотрена системная работа по всем рискованным направлениям деятельности — от работы комиссий по конфликтам интересов до снижения необоснованных отказов и приостановок. Кадровые решения принимаются так, чтобы исключить условия для коррупционных проявлений. Мы заменили руководителей территориальных управлений в Московской и Ленинградской областях. Это системные решения — в Росреестре и Минэкономики действует принцип нулевой толерантности к коррупции. В частности, мы отделяем чиновника от заявителя.

— С помощью бесконтактных технологий, о которых вы говорили на коллегии ведомства в марте?

— Это и бесконтактные технологии, и закрытие окон приема в собственных офисах, и экстерриториальная подача заявлений на регистрацию прав. Последняя позволяет принимать решения без привязки к конкретной территории: мы получаем электронный пакет документов и можем рассмотреть его не только на территории субъекта, где проживает заявитель или расположен объект недвижимости, а где угодно — по единым стандартам и процедурам. Правда, перейти повсеместно на применение экстерриториальной регистрации мешают накопленные бумажные архивы. В будущем регистратор прав посредством электронного доступа к архиву сможет увидеть всю историю объекта и не будет связан наличием бумажного документа на территории конкретного субъекта РФ.

В рамках ФЦП по развитию учетно-регистрационной системы до 2020 года мы планируем оцифровать все бумажные документы, накопленные за 20 лет

— Но на коллегии вы говорили, что в конце 2016 года 80% правоустанавливающих документов хранилось в бумажном виде. Когда этот переход может быть завершен?

— Переход на хранение дел в электронном виде заложен в ФЦП по развитию учетно-регистрационной системы до 2020 года. К этому времени мы планируем оцифровать все бумажные документы, накопленные за 20 лет.

— Росреестр в начале года испытывал проблемы с предоставлением электронных услуг. Что произошло?

— 1 января вступил в силу закон о госрегистрации недвижимости, объединивший процедуры кадастрового учета и регистрации прав. К этому сроку мы были готовы оказывать услуги в офисах МФЦ и Кадастровой палаты, а также через систему межведомственного взаимодействия и сервис прямого доступа. При этом электронные сервисы на сайте Росреестра, как мы уже сообщали, вводились покомпонентно. Это связано с масштабом системы: единый госреестр недвижимости (ЕГРН) — огромная база данных, включающая более 300 млн записей об объектах недвижимости и о правах на них. Для сравнения: Китай к объединению систем учета и регистрации прав шел порядка 20 лет. За первые два месяца работы по новой системе мы обработали более 3,5 млн заявлений об осуществлении учетно-регистрационных процедур и выдали более 8 млн сведений — существенно больше, чем за аналогичный период прошлого года.

— Сейчас все услуги доступны?

— Да, как в бумажном виде в офисе МФЦ или Кадастровой палаты, так и в электронном.

— Поясните, чем принципиально отличаются старый и новый механизмы регистрации недвижимости?

— Во-первых, до 1 января 2017 года за кадастровый учет отвечали филиалы Кадастровой палаты, сейчас за эту процедуру стали отвечать государственные регистраторы — госслужащие территориальных управлений Росреестра. Кстати, в этой связи возник ряд вопросов, связанных с работой регистраторов в то время, когда Кадастровая палата уже не имела учетных полномочий. Армию регистраторов в 10 тыс. человек еще нужно было обучить, и мы просили наших коллег в территориальных органах не поднимать публично эти вопросы до получения официальных разъяснений от нас. Они были доведены до региональных подразделений Росреестра и Кадастровой палаты в конце декабря. Во-вторых, введены единая учетно-регистрационная процедура с сокращенным сроком, до десяти дней, и подача документов на регистрацию прав по экстерриториальному принципу. По этой услуге у нас принято уже порядка 3,5 тыс. решений. Ею, кстати, активно пользуются москвичи, чтобы оформить свои объекты в Подмосковье.

— Как раз подмосковное управление в декабре сообщало, что сдвигаются сроки предоставления услуг, за этим последовала смена руководства. Не могли бы вы подробнее рассказать об этом?

— Смена руководства вызвана общей ситуацией с качеством предоставления услуг в Подмосковье. Управления в Московской и Ленинградской областях, в Санкт-Петербурге занимают последние строчки внутреннего рейтинга по итогам мониторинга работы территориальных органов. В конце декабря, когда мы пришли с проверкой в подмосковное управление, обнаружили, что там сложилась не очень хорошая ситуация с предоставлением госуслуг. В это же время произошел технический сбой в их программном комплексе. Это не привело к потерям данных, но сроки рассмотрения пакетов документов увеличились.

— А возможен ли в перспективе возврат к бумажным свидетельствам о собственности?

— С 2016 года бумажные свидетельства упразднены. Сейчас единственным подтверждением зарегистрированного права гражданина, гарантией этого права является запись в электронном реестре. Бумажные свидетельства, как и выписки, фиксируют сведения на текущий момент. Но если через пять минут после получения бумажного документа на имущество, например, наложат арест, в свидетельстве этих данных не будет. И для получения более актуальных данных потребуется запросить выписку из единого реестра. Кроме того, изготовление бумажных свидетельств затратно — нужны определенные степени защиты, водяные знаки, голограммы,— но дополнительной гарантии права собственности они не дают. Запись же в электронном реестре является более надежной гарантией права, чем бумажное свидетельство. Мы вместе с правоохранительными органами фиксируем подделку именно бумажных документов.

— Как устроена защита прав собственников сейчас?

— К единому электронному реестру четко прописан доступ: во всех субъектах РФ есть определенное количество государственных регистраторов, у каждого из которых имеется ключ электронной подписи. Любое вмешательство фиксируется от его имени. Мошеннические действия "черных риэлторов", увы, еще встречаются, но они возникают из-за того, что подделываются документы, необходимые для регистрации прав. Мы такие ситуации искореняем: регистратор прав при наличии сомнений запрашивает информацию у своих коллег из других органов власти или нотариальной палаты.

Технология блокчейн может быть реализована на следующем этапе — например на вторичном рынке недвижимости по отношению к квартирам с проверенной историей сделок

— А как вы оцениваете технологию блокчейн — распределенной регистрации данных? Это позволит исключить вмешательство мошенников?

— Мы эти предложения прорабатываем. Предварительно технология блокчейн может быть реализована на следующем этапе развития электронных услуг, например на вторичном рынке недвижимости по отношению к квартирам с проверенной историей сделок. Но эти технологии можно будет обсуждать предметно, когда внедрим все запланированные наработки. До конца 2017 года необходимо усовершенствовать "личный кабинет правообладателя", предоставив пользователям возможность знакомиться не только с текущими сведениями о недвижимости, но и со всей историей перехода прав. Это снимет огромный пласт проблем, связанных с ситуациями, когда бывший собственник получает налоговое уведомление по объекту, который давно продан. Кроме того, личный кабинет позволит правообладателю подать заявление на исправление ошибок в данных ЕГРН.

— Расскажите, какие бывают ошибки в данных реестров и как предполагается их исправлять?

— Ошибки бывают двух типов. Во-первых, технические, когда в документе ошибки нет, но в процессе регистрации (ведь человеческий фактор никто не отменял) ошибка возникла. Об этом достаточно сообщить в МФЦ или в Кадастровую палату. Во-вторых, ошибки в правоустанавливающих документах. Такие документы потребуется исправлять на основании нового заявления в Росреестр о совершении учетно-регистрационных действий либо на основании решения суда.

Большое количество ошибок появилось в кадастре после массового переноса сведений из бюро технической инвентаризации. Типичная ошибка, например, когда год постройки объекта включался в графу "площадь объекта". Росреестр исправлял такие ошибки планово с 2013 года, в том числе с использованием автоматических средств. Сейчас доля исправленных ошибок 96%. Но 3-4% остается для ручного разбора, когда необходимо дополнительно изучать кадастровое дело, правоустанавливающие документы или запрашивать сведения у других органов власти или организаций.

— В 2016 году в РФ были приняты законы о переходе к государственной кадастровой оценке, это чувствительный вопрос, потому что на ее основании начисляются налоги. Чем может Росреестр помочь тем, кто не согласен с оценкой?

— В полной мере новое законодательство начнет применяться через несколько лет. Сейчас Росреестр отвечает за работу комиссий по пересмотру кадастровой стоимости. Заявитель предоставляет необходимые документы, а комиссия — в нее входят представители субъектов РФ, оценщиков, Росреестра — их рассматривает и принимает решение: определена ли стоимость с ошибкой. Если заявление подано с отчетом о рыночной оценке, комиссия рассматривает его и при отсутствии замечаний принимает решение о применении рыночной стоимости взамен кадастровой.

Граждане, как правило, обращаются в комиссию потому, что кадастровая стоимость многократно превышает рыночную либо объект недвижимости имеет в разы отличающуюся кадастровую стоимость по сравнению со смежным объектом. Важно отметить, что это связано не с ошибками в описании объекта оценки — земельного участка или объекта капитального строительства,— а с применявшимися методиками. По результатам 2016 года мы фиксируем устойчивый рост обращений в комиссии, больше чем в половине случаев (63%) результат выносится в пользу заявителя. Процент положительных решений, принимаемых комиссиями, говорит сам за себя. Нам бы хотелось, чтобы при будущих массовых оценках учитывались решения судов и комиссий. Мы работаем по этой теме с коллегами в Минэкономики.

— Как вы говорили раньше, в кадастре нет половины границ земельных участков, но деньги на комплексные кадастровые работы получили только три региона...

— Закон, который дал возможность по целым кадастровым кварталам уточнять границы ранее учтенных участков, очень важен. Но, увы, финансово-экономическое обоснование к нему не позволило сразу предусмотреть в федеральном бюджете субсидии для всех заинтересованных субъектов РФ. В настоящее время средства выделяются исходя из параметров федерального бюджета: 50 млн руб. в текущем году и 100 млн руб. в 2018 году. При этом число заявок от регионов растет: общий их объем порядка 2 млрд руб. Мы подготовили предложения по корректировке федеральной целевой программы.

Если границы приобретенного земельного участка пересекаются с границами участка в составе земель лесного фонда — сведения о последнем приводятся в соответствие с ЕГРН

— Ошибки и нестыковки данных, вы говорили, есть и при учете земель лесного фонда, и чтобы решить эту проблему, разработан закон о "лесной амнистии"...

— Действительно, Росреестр и Рослесхоз, отвечающий за учет лесных участков, должны разобраться с учетом земель лесного фонда. Число пересечений данных ЕГРН и лесного реестра составляет от 1,5 млн до 2 млн, подсчитать их площадь невозможно — у половины земельных участков, в том числе в категории земель лесного фонда, нет точных границ.

В законопроекте предложен рецепт исправления ошибок — приоритет отдается сведениям реестра недвижимости. Если границы земельного участка гражданина — добросовестного приобретателя — пересекаются с границами участка в составе земель лесного фонда, то сведения о последнем приводятся в соответствие с ЕГРН. Впрочем, случается, что муниципалитеты самовольно включают лесные участки в границы населенных пунктов, и мы предусмотрели право Рослесхоза обращаться в суды для защиты интересов государства. Надеемся, что законопроект в первом чтении Госдума рассмотрит весной.

— Проблему расхождений сведений разных ведомств поднимала Счетная палата: 76 тыс. государственных объектов — на учете в Росимуществе, а в Росреестре их в три раза больше. С чем это связано?

— Счетная палата запрашивала у Росимущества данные по собственности казны, а ЕГРН содержит сведения о более широкой категории — об объектах федеральной собственности, которые могут быть закреплены за иными лицами.

— Возникли ли проблемы с базами данных Росреестра в связи с реализацией программы дальневосточного гектара?

— Остается проблема нехватки сведений о границах, в том числе заповедников и зон "нельзя" — к ним относятся, например, земли Минобороны. Если муниципалитет не понимает, к какой категории отнести испрашиваемый гражданином участок, а, например, границы заповедника не включены в реестр, сложно избежать наложений. Но происходит постоянная шлифовка механизма информационного взаимодействия между органами, мы активно сотрудничаем с регионами. Сейчас органы исполнительной власти, отвечающие за установление таких зон "нельзя", органы власти субъектов Дальневосточного округа, муниципалитеты должны передавать в Росреестр описание их границ — тогда граждане смогут увидеть зоны, в пределах которых невозможно выбирать участки.

— Минэкономики сейчас готовит масштабный законопроект о едином объекте недвижимости. Каких изменений стоит ждать?

— Сейчас рано говорить о деталях. Мы пока внесли в правительство концепцию, определяющую единый объект недвижимости как земельный участок и все, что на нем расположено. Сейчас эти категории объектов учитываются отдельно, а земельный налог и налог на имущество — два отдельных налога. Когда появится в обороте единый объект недвижимости, потребуется менять подходы и к налогообложению, и к определению его кадастровой стоимости.

— В феврале Росреестр и Минэкономики обсуждали вопросы налогов — уже в отношении недостроя на участках, отведенных под жилищное строительство. Чем закончилась дискуссия?

— 10 февраля Госдума приняла в первом чтении проект федерального закона N27073-7, подготовленного Минфином. Основная идея — введение повышающих коэффициентов к земельному налогу, если в течение определенного времени не зарегистрировано право собственности на жилой дом. Кроме того, предлагается изменить требование построить "объект недвижимости" и ввести требование построить "жилой дом", чтобы исключить привлекательность регистрации любых строений вместо него. Также вводится новый способ применения повышающих налог коэффициентов для крупных застройщиков земельных участков, учитывая длительный срок строительства.

— Поправки нужны, чтобы стимулировать застройщиков завершать стройку?

— Совершенно верно. Сегодня инвестиционно привлекательные регионы жалуются на нехватку свободных земельных участков. При этом, по данным Росреестра, количество незастроенных земельных участков в России, предназначенных для жилищного строительства, превышает 4,5 млн. Часто бывает, что объекты на земельных участках возведены, но не зарегистрированы либо эти участки используются не по назначению. Сейчас для таких собственников предусмотрена также административная ответственность, и Минэкономики отвечает за закон--спутник к законопроекту Минфина — об исключении дублирующей ответственности из статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях.

Интервью взяла Софья Окунь