"Мы не страдаем гигантоманией"

Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба о взаимодействии с инвесторами и подрядчиками, структуре доходов и модели бизнеса компании

— Какие принципы западного fee-девелопмента вы используете в бизнесе?

Фото: Дмитрий Коротаев, Коммерсантъ  /  купить фото

— В первую очередь аутсорсинг. Внутри MR Group нет своих строительных компаний, архитекторов, проектировщиков, отдела продаж, даже эксплуатацию зданий мы передаем сторонним управляющим компаниям. А в MR Group мы занимаемся управлением проектами, стандартизацией бизнес-процессов, формированием и отслеживанием выполнения KPI. Наш главный принцип — работа с лидерами рынка в своей области.

— Каким образом управляются проекты?

— Двумя способами. Горизонтальная модель подразумевает создание команды менеджеров под проект. Эта команда координирует работу подрядчиков и продавцов, а также отчитывается руководству по результатам KPI. Вертикальная схема подразумевает создание девелоперской структуры, выполняющей функции СЕО проекта, например, этот подход мы используем в проектах создания в Москве транспортно-пересадочных узлов. Еще один важный момент: мы стараемся применять комплексный подход в освоении территории. Помимо стандартных объектов социальной инфраструктуры мы строим в составе наших жилых комплексов офисные и торговые помещения. Таким образом мы создаем в одном месте рабочие места и центры притяжения.

— С чего вы начинается разговор с инвестором, который приходит в MR Group за услугой fee-девелопмента?

— Сначала мы обсуждаем доходность, которую хочет получить инвестор, и его объем вложений. Далее обсуждаем сегменты недвижимости, сроки реализации проекта, возможные риски и финансовые гарантии партнера. Некоторые инвесторы приходят с собственными участками или проектами. Мы делаем экспертизу и предлагаем оптимальные варианты развития территории.

— Каков размер вашего вознаграждения?

— Мы получаем фиксированную оплату, которая разбивается на ежемесячные платежи, а также бонус за закрытие определенной стадии проекта. Также существует бонус за достижение поставленных KPI или получение доли в проекте. В среднем по рынку размер вознаграждения fee-девелопера составляет 8-10% от бюджета проекта.

— В девелоперской цепочке вы находитесь посередине между инвесторами и подрядчиками. За счет чего вам удается выполнить обязательства перед всеми контрагентами и заработать самим?

— Мы отталкиваемся от финансовых параметров проекта и под них составляем технические задания для подрядчиков, формируем планы по продажам. Эту модель мы отработали на строительстве предыдущих объектов, поэтому до начала реализации представляем примерный бюджет, маржу контрагентов, собственную прибыль и прибыль инвесторов. Всех подрядчиков мы выбираем при помощи тендеров, аккредитуем их, проверяем финансовое положение, анализируем выполненные проекты и производственные мощности. В проектной документации у нас четко описаны все технические требования, поэтому ценообразование строительных работ происходит прозрачно. Если генподрядчик не укладывается в смету, он должен показать, за счет чего произошло удорожание проекта. Действительно, во время резкого скачка валютного курса резко выросло в цене оборудование — лифты, кондиционеры, и мы, конечно, пересмотрели смету.

— Возникал ли соблазн отказаться от аутсорсинга и делать все самим?

— Постоянно возникает, но мы вовремя пресекаем попытки: начинаем считать окупаемость инвестиций в то или иное направление и не понимаем, когда их вернем. Сейчас в MR Group работают 200 человек: за прошедшие 12 лет численность персонала выросла не намного, зато портфель проектов увеличился в десятки раз. Из-за раздутого штата мы были бы неповоротливыми и неэффективными. Приведу простой пример. Мы часто считаем, что выгоднее — продавать жилье самим или работать с брокерами. В пересчете на затраты оба варианта примерно одинаковые, но аутсорсинг более эффективен: у профессиональных продавцов больше опыта, аналитики, больше команда под каждый сегмент. Мы никогда не работаем в формате эксклюзива. У нас минимум две компании в каждом проекте. Одно из преимуществ работы с внешними брокерами — возможность замены компании при невыполнении KPI. Нам же, чтобы организовать работу отдела продаж, пришлось бы искать, обучать, мотивировать людей.

— Вы определили для себя пределы роста?

— Размер нашего текущего портфеля недвижимости — 5 млн кв. м, что, как нам кажется, оптимально с точки зрения управления и стандартов работы. В рамках долгосрочной стратегии мы раскладываем проекты на различные этапы — проектирования, согласования, строительства. И пока каждый проект не переходит на новый этап, мы не берем в реализацию новые проекты. Кроме того, мы не страдаем гигантоманией и не стремимся стать первыми по объему сданных площадей.

Интервью взяла Динара Мамедова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...