На коттеджный рынок Подмосковья возвращается отложенный спрос, в один голос заявляют эксперты и участники рынка. Это происходит как благодаря относительной стабилизации экономики, так и появлению новых категорий покупателей, в том числе пенсионеров, меняющих городские квартиры на постоянное место жительства за городом.
Если бы не холода
"Мы чувствуем даже не оживление, а большой объем неудовлетворенного спроса,— оптимистично заявляет Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации Good Wood.— К нам приходит масса обращений от людей, которые находятся на разных стадиях принятия решения. Кто-то только начинает изучать вопрос, а кто-то приходит с деньгами и заключает договор. Показатели продаж апреля превысили результаты марта на 20%. В мае ожидаем традиционного спада и потом роста показателей в среднем на 30% в месяц до конца года".
"Март и апрель уже совершенно точно показали высокую активность рынка,— подтверждает управляющий партнер компании "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.— В марте по сравнению с февралем количество сделок выросло на 40%, в сравнении с мартом 2016-го рост составил 12%. Нынешний апрель оказался лучше апреля предыдущего на 17% по числу сделок".
Кстати, традиционный майский спад связан не только с долгими праздниками, но и с погодными катаклизмами. Когда холодно и дождливо, потенциальные клиенты неохотно выезжают на просмотры загородной недвижимости. Погода вообще оказывает серьезное влияние на загородный рынок, в отличие от городского. Вспомним жаркое и дымное лето 2010-го, когда имела место обратная ситуация: покупатели выезжали на просмотры просто для того, чтобы глотнуть свежего воздуха. Так что, если бы не холода, результаты у подмосковных девелоперов могли бы быть еще лучше.
"Мы считаем, что весной на активность клиентов повлияло несколько факторов: они почувствовали некую стабильность в экономике, а также поверили в то, что цены на загородное жилье достигли своего дна и больше падать не будут. Немаловажной причиной стало укрепление рубля: многие клиенты хранят свои сбережения в валюте, и, чтобы не терять деньги на разнице курсов, они вкладывают их в покупку недвижимости",— комментирует Олег Михайлик, заместитель директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank.
Торг возможен?
При этом цены на первичную недвижимость, по данным Knight Frank, остались на прежнем уровне. Более того, застройщики готовы предоставить клиенту дисконт, доходящий порой до 30%. А на вторичном рынке при срочной продаже или продаже неликвидного объекта скидка могла достигать 50% от первоначальной стоимости.
А вот эксперты компании Savills отмечают противоположную тенденцию: уменьшение скидок на вторичном рынке в процессе торга. "Сейчас нередки случаи, когда покупатели начинают конкурировать между собой за тот или иной объект,— утверждает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России.— Раньше покупатель загородного объекта рассчитывал на торг, а сейчас с учетом того, что продавцу делают предложения два-три покупателя, он может быть спокоен и выбирать самое интересное, а дальше поднимать цену предложения. В этом сезоне пока не было ситуаций, когда конкуренция между покупателями работала на повышение стоимости объекта, но на удержание стартового значения она сегодня совершенно точно работает. Таким образом, интерес нескольких покупателей позволяет продавцу оставаться на уровне цены, за которую объект был изначально выставлен, либо реализовать объект с минимальным "ритуальным" торгом (только для того, чтобы поддержать тенденцию предыдущего года, когда все торговались)". Естественно, это относится только к качественным объектам вторичного рынка, спрос на которые превышает предложение.
Также сохраняется тренд на снижение уровня покупательной способности на загородном рынке — сейчас средний бюджет покупки коттеджа составляет 40-60 млн руб., тогда как до кризиса он доходил до 80 млн руб.
"В связи с падением среднего чека застройщики стали уходить в более низкий ценовой сегмент и предлагать клиентам таунхаусы — в качестве примера можно привести коттеджные поселки Futuro Park и Park Fonte. Сейчас средний бюджет покупки таунхаусов составляет 12-20 млн руб. Кроме того, застройщики стали заключать договоры долевого участия, чтобы клиенты могли приобретать жилье при помощи ипотеки. Чтобы брокеры были заинтересованы в продвижении недорогих объектов, девелоперы предлагают им повышенную комиссию",— отмечает Олег Михайлик.
Новые покупатели
Спрос на загородном рынке увеличивается благодаря появлению новых категорий покупателей.
"Если раньше загородная недвижимость в бизнес-классе интересовала преимущественно руководителей и топ-менеджеров компаний, то сейчас сегмент стал более демократичным с точки зрения ценообразования, чем привлекает совершенно иных покупателей. Фактически сегодня возникла возможность купить загородный дом, продав квартиру в Москве, и получить при этом дополнительные преимущества, недоступные в рамках городской жизни",— утверждает Владимир Яхонтов.
Конечно, стоит отметить, что загородная недвижимость до сих пор не совсем рассчитана на людей с большим количеством детей, на большие семьи, включающие несколько поколений, из-за недостаточно развитой социальной инфраструктуры. Также сохраняется трудность в подборе объектов для той категории покупателей, которая ежедневно приезжает в Москву на работу: транспортная доступность не отвечает достаточным требованиям. Поэтому такие покупатели практически не приобретают загородную недвижимость для постоянного, а не сезонного проживания.
Среди основных покупателей загородной недвижимости выделяются три основные категории людей. Первая — те, кто управляет своим временем самостоятельно, то есть предприниматели, бизнесмены средней руки: они не привязаны к четкому рабочему графику, могут управлять делами удаленно. К этой же категории можно причислить представителей "свободных профессий" и фрилансеров, хотя они приобретают загородное жилье в меньшей ценовой нише — как правило, до 12 млн руб.
Вторая категория — молодые семьи с одним ребенком, как правило, дошкольного возраста. В таких случаях один из родителей не работает и нуждается в жизни на природе, а второй подстраивается под обстоятельства. Наконец, еще одна прослойка покупателей — пенсионеры: они проводят сделки трейд-ин, продают квартиру в Москве и приобретают собственный загородный дом.
Больше готовности
Меняются и предпочтения покупателей. Особым спросом сейчас пользуются новые дома с отделкой в коттеджных поселках. "Наличие отделки загородного дома повышает его ликвидность и позволяет реализовать такой объект в кратчайшие сроки. Дом с готовой отделкой будет более выигрышно смотреться на фоне других предложений",— поясняет Нина Резниченко.
А на вторичном рынке в верхнем ценовом сегменте покупатели часто приобретают дома не только с полной отделкой, но и мебелью. Большая часть домов на вторичном рынке продается с отделкой "под ключ", причем 52% предложения — с меблировкой, 12% — готовые к проживанию, но без мебели. И только треть предложения от собственников приходится на коттеджи "под отделку",— говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate.
Еще одним заметным трендом загородного сегмента стал осмысленный подход к сделке. "Сроки сделок в среднем увеличились, выросло и количество просмотров: один покупатель может проводить просмотр на объекте до семи раз, поэтому сделки растягиваются на месяцы",— говорит Владимир Яхонтов.
При этом, как утверждает Нина Резниченко, живой интерес к загородной недвижимости проявляют клиенты с высокими бюджетами (от $10 млн). А ряд из них уже определился с выбором, что является еще одним подтверждением активности рынка. "Сейчас таких покупателей очень немного — примерно столько же, сколько до кризиса было тех, кто мог потратить $35-50 млн",— приводит сравнение Тимур Сайфутдинов. По его данным, средний бюджет предложения коттеджа на вторичном элитном рынке в начале мая составлял 179,6 млн руб. Это на 30% выше бюджета предложения коттеджей на первичном рынке, где загородный дом можно купить в среднем за 152,4 млн руб.