Реновация как еврейское счастье

Не только москвичей испортил квартирный вопрос. Израильтян тоже. Бывшие москвичи, ленинградцы и жители прочих городов некогда Советской страны привезли его с собой на Святую землю. Эта зараза, оказывается, переносится миграцией

Владимир Бейдер, Иерусалим

Дороговизна жилья — основная социально-экономическая проблема Израиля — прямое следствие массовой репатриации из бывшего СССР, или, как ее здесь называют, "Большой алии". Когда в начале 1990-х накатила эта волна, население страны увеличилось почти на четверть. Государство было не в состоянии расселить такую массу вновь прибывших за свой счет, как это практиковалось раньше, и в итоге вообще сняло с себя эту заботу, отправив новых репатриантов искать жилье на свободном рынке.

Цены мигом подскочили вдвое и с тех пор только неуклонно растут. Сегодня стандартная четырехкомнатная квартира на севере Тель-Авива вдвое дороже иных резиденций в Париже.

"Жилье" — основная статья расходов бюджета средней семьи. Для молодых семей сумма первого взноса при покупке квартиры по ипотеке (минимум четверть полной стоимости) часто неподъемна. Это наиболее распространенная причина эмиграции молодежи, а значит, и утечки мозгов — основного капитала страны. Но и тем, кто уже обзавелся когда-то своими квартирами — лишь бы какими! — трудно улучшить жилищные условия с ростом семьи или запросов: зарплаты не догоняют рост цен на недвижимость.

И лишь в одном случае несбыточная мечта о лучшей квартире может осуществиться без затрат и усилий с твоей стороны: если твой дом попал под одну из программ перестройки, аналогичную той, что в РФ сейчас названа реновацией.

Поэтому, когда русские израильтяне по российским же телеканалам наблюдали баталии по поводу намечаемого в Москве проекта сноса хрущевок, им было, в принципе, непонятно: из-за чего весь этот сыр-бор? Любой из них предложение о реновации почел бы за счастье — какие протесты? Праздник, подарок судьбы!

— Речь об одном и том же? — уточнил я на всякий случай у риэлтора Максима Бабицкого, который как раз и занимается организацией проектов переустройства жилья и продажей квартир в них от израильской строительно-инвестиционной компании "Хирш" в Ришон-ле-Ционе — пятом по величине городе Израиля (район Большого Тель-Авива).

— По направлению точно то же,— ответил он.— По воплощению — разница есть.

— И какая?

— Примерно, как между небом и землей,— рассмеялся Максим и дал объяснения по поводу того, как это делается в Израиле.

Я их изложу здесь своими словами, заимствуя лишь чисто российское слово "реновация", которое в Израиле не употребляется. Так вот, в Израиле, где целые районы, а то и города застроены здешним вариантом хрущевок в 1950-1960-е годы, когда шла массовая репатриация евреев из мусульманских стран, а государство строило и раздавало жилье бесплатно, затем передавая в собственность, реновация осуществляется в трех вариантах.

Первый называется ТАМА-38 (переводить эту сложную ивритскую аббревиатуру не буду) и означает простое обновление, в основном обветшалых, зданий. Обеспечивается укрепление стен и кровли, сейсмоустойчивость, оборудуются внутриквартирные бомбоубежища (во всех домах, построенных в последние 20 лет, они есть, а в старых нет), меняется инфраструктура — от коммуникаций до электрики, облицовка здания, пристраивают лифты, оборудуют автостоянки. Жильцам никуда переезжать не надо, но приходится мириться с неудобствами по ходу работ.

Второй называется "расселение-застройка". Он применяется, когда рядом со старым домом есть место для возведения нового. Его строят, туда переселяют жильцов, затем сносят старый дом и возводят на его месте новый — выше и лучше.

Третий называется "стройка на стройке" и заключается в том, что жильцов выселяют, дом сносят, на месте его строят новый, гораздо большей этажности и комфорта. А потом возвращают жильцов за счет подрядчика.

Общее для всех следующее.

Первое. Жильцы (а они же, как правило, и владельцы) получают новую, значительно более благоустроенную квартиру обязательно большей площади там же, где живут сейчас.

Второе. Обитателям квартир реновация не стоит ни копейки. Даже расходы на переезд во временное жилье на период строительства и организации самого временного переезда туда и обратно, а равно и оплата съемного жилья — на плечах подрядчика.

Третье. Государству это тоже ни копейки не стоит. В его компетенции — разрешение на строительство, контроль проекта и соблюдения условий перед жильцами.

Четвертое. Все расходы берет на себя подрядчик. И все хлопоты. Строительная компания ведет переговоры с жильцами — с каждым отдельно, заключает договор — с каждым, где учитываются все его требования к будущей квартире, вплоть до отделки, сроки и компенсации. Дает банковские гарантии на все предполагаемые расходы и на всю — будущую! — квартиру. То есть, если вдруг компания обанкротится или не сможет завершить работы, жилец получит достаточно средств для покупки такой же квартиры, на которую рассчитывал (а она значительно большей стоимости, чем утраченная) в том же районе или любом другом. И тут тоже никакого обмана — стоимость будущей квартиры определяет правительственный оценщик.

Естественно, и сам проект — за счет подрядчика. Только со всем этим он получит право на его осуществление от правительственной комиссии и лишь после этого — разрешение на строительство от муниципалитета.

Те, кто видел израильских строительных подрядчиков (а кто не видел, пусть представит российских и умножит на еврейский коэффициент), не может заподозрить их ни в глупости, ни в альтруизме. Подрядчик знает, что он не останется в прогаре от своей заботы и щедрости по отношению к жильцам-заказчикам.

На предоставлении им бесплатных квартир, превышающих по стоимости их прежнее жилье в разы, он заработает несколько раз в еще большие разы. Поскольку построит значительно больше квартир, чем отдаст даром прежним жильцам, а эти дополнительные — продаст по рыночной цене. Скажем, был 20-квартирый дом, станет 80-квартирный. По утверждению Бабицкого, обычное соотношение в густонаселенных городах центра страны 1:4, на периферии и того больше: в 6-8 раз.

Даже в самом простом варианте — реконструкции домов по программе ТАМА-38 — у подрядчика есть возможность пристроить еще 2,5 этажа, а иногда и квартиры в цокольном этаже.

Продать новые квартиры в уже обжитых районах легче. Среди покупателей будут дети или родители прежних жильцов, которые хотят жить по соседству.

Еще один выигрыш подрядчика при реновации: ему не надо покупать землю, а она составляет в среднем 30 процентов стоимости квартиры. Собственниками земли являются прежние жильцы, которые получат обновленные квартиры бесплатно. Да и налоги при строительстве на застроенном участке меньше, а они в обычном варианте составляют 25 процентов.

Получается, в выигрыше все: и жильцы, и строители, и риэлторы, и муниципалитет, и государство, не потратившееся на сооружение нового жилья. Проигравших просто нет. Потому и не может быть протестов против реновации — только мечты о ней и радость, если ею осчастливят. Но, как видите, схема несколько отличается от московской: остается только пожалеть, что инициаторы московской реновации о ней не знали. Если успели пожалеть, восполнить пробел нетрудно: израильские строительные компании, которые занимаются реновацией по схемам, описанным в этой статье, представлены и в Москве и в России.