Одна из наиболее мультипликативных отраслей экономики, по единогласному признанию бизнеса и власти, — строительная. Ее рост в последнее десятилетие в России и Черноземье был обусловлен быстрой окупаемостью для инвесторов, открытостью рынка для новых игроков и высокими планками по наращиванию объемов жилищного строительства, заданными государством. В минувшем году сфера стала, пожалуй, одной из самых реформируемых. Усиление контроля и привлечение госбанков в проектное финансирование может не только уменьшить число обманутых дольщиков, но и увеличить долю государства в отрасли.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В течение многих лет отрасль-гигант оставалась фактически самостоятельной. В конце 2017 года очевидным стало намерение государства взять девелопмент под контроль. Национализировать индустрию напрямую фактически невозможно. Однако можно внедрить в систему госбанки, превратив отрасль с оборотом в 3,5 трлн руб. в квазигосударственную. К концу 2017 года власти подготовили план трехлетнего перехода отрасли к проектному финансированию. Когда госбанк будет кредитовать 70% стоимости проекта, рынок окажется полностью под его контролем. Осталось дождаться, оправдает ли участие государства основную заявленную причину начала революционного реформирования: полной страховки от рисков долгостроя.
Революционный 2017 год
Рынок жилищного строительства реформировался не всегда эффективно. Так, например, замена лицензирования саморегулированием себя не оправдала, эффективность защиты прав дольщиков во многом зависела от принятия решений «на местах» – в регионах. При этом субсидирование ипотечного кредитования в кризисные годы так или иначе поддерживалось и самими компаниями-застройщиками, участвующими в кооперации с банками для большего стимулирования покупательской активности.
В условиях стремительного роста индустрия получила огромные годовые обороты в сфере жилищного строительства. Ужесточение его регулирования началось с 2017 года, когда государство запустило реформирование 214-ФЗ. Итогами законодательных инициатив, по общему мнению бизнеса, стало «закручивание гаек» в отношении застройщиков в намерении защитить права участников долевого строительства.
По сути, все возможные неправомерные шаги и их последствия были пресечены новыми изменениями. Принципиально иная схема регулирования строительной отрасли поставила во главу госбанки. Оперативно и планомерно начали вступать в силу поправки в 214-ФЗ, ужесточающие привлечение средств дольщиков. Изменения, в частности, обязали застройщиков держать деньги соинвесторов в банках на специальных эскроу-счетах с возможностью использования только на целевые расходы по проекту. А с июля 2018 года застройщикам необходимо будет создавать отдельное юрлицо, которое аккумулирует деньги покупателей и обязательства перед ними, под каждый проект. Это запретит девелоперам перераспределять средства на другие объекты. Такую меру крупные региональные девелоперы считают фактически губительной для комплексного освоения территорий жилищным строительством и надеются смягчить требование законодательства с помощью коллективных обращений.
Между тем часть поправок меняющегося закона уже вступила в силу. С октября 2017 года заработал компенсационный фонд, пришедший на смену системе страхования рисков. Девелоперы обязаны отчислять в него 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. Средства фонда могут быть потрачены на завершение строительства жилья за обанкротившимися компаниями. Из этих же денег будут выплачиваться компенсации дольщикам, если компания разорится и прекратит финансирование стройки.
Такое ужесточение законодательства, по мнению девелоперов, значительно ограничит вход в рынок жилищного строительства новых игроков. Так, например, достаточно сложно новому игроку будет выполнить требование к размеру уставного капитала: он должен быть пропорционален запланированному им объему ввода жилья, продаваемого по договору долевого участия (ДДУ). Размер рассчитывается индивидуально – в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.
Это уже дало первые результаты: к четвертому кварталу 2017 года совокупный размер уставных капиталов 74 застройщиков Воронежской области достиг почти 1,15 млрд руб., увеличившись с мая почти в пять раз. Наиболее значительное повышение капитала за этот период показало ООО «Выбор» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня, нарастив собственные средства в 50 тыс. раз – с 10 тыс. руб. до 500 млн руб. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), объем строительства компании составляет 187 тыс. кв. м. Следующим воронежским застройщиком по размеру уставного капитала стало ООО «Инстеп» (150 млн руб.) с текущими объемами строительства 54 тыс. кв. м. В пятерке лидеров оказалось и ООО «Содружество» из ГК «Союз» (83,8 млн руб.), СК «Развитие-М» (80 млн руб.) и ООО «Ретро» из ГК «Крайс» (63,6 млн руб.).
Однако этого оказалось мало. После подготовки плотного закручивания гаек в регулировании рынка долевого строительства было принято решение и вовсе отказаться от него. Девелоперы считают, что идею лоббируют госбанки.
Банки включают в тройку
Для более эффективного регулирования уже в изменениях 214-ФЗ власти намеренно включают третьего игрока, банк, в схему «дольщик – застройщик». Средства граждан предполагается беспроцентно размещать в банке на специальных эскроу-счетах. Затем банки будут финансировать строительство домов, в том числе за счет этих средств. На каких условиях застройщики будут их получать, пока непонятно. При этом ранее глава Минстроя Михаил Мень предполагал, что размер банковской ставки для застройщиков может составить порядка 2–3%.
В течение переходного периода выбор модели власти оставляют за застройщиком. «Мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель, а главное – увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства от граждан», – пояснял Михаил Мень. Воронежские застройщики постепенно начинают приспосабливаться к грядущим изменениям. Чтобы сработаться с банками по схеме проектного финансирования, местные девелоперы начинают использовать эту модель на части своих объектов.
Изменения механизма финансирования строительства начались после работы над повышением прозрачности девелопмента. Этот процесс был запущен давно, в 2004 году, после принятия федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем был определен алгоритм привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Закон подвергся целому ряду корректировок по мере роста требований к застройщикам. Последние поправки к нему, вступившие в силу в 2017 году, были направлены на максимальную защиту граждан – участников долевого строительства от рисков, возникающих у «недобросовестных» застройщиков.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства – финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», – пояснял Михаил Мень.
Схема проектного финансирования строительства жилья снижает риски и для государства. По мнению инициаторов новой модели финансирования, она минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли». Имеется в виду схема, когда в случае срыва обязательств застройщиками дома возводятся на средства банков, профинансировавших проект, или страховых компаний, а не за счет госбюджета.
При этом окончательно механизм определения процентной ставки кредитования проектов застройщиков еще не определен. В Минстрое предполагали, что в этом отношении может сохраниться индивидуальный подход, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков.
Правила зависят от рынка
Столь значительные для строительного сообщества изменения начали внедряться в крайне непростой период экономической стагнации, в первую очередь повлиявшей как раз на рынок жилищного строительства. И проблемы, которых власти пытаются избежать в дальнейшем, начали активно себя проявлять. Рыночная ситуация заставила девелоперов существенно сбавить обороты строительства, некоторые стройки оказались замороженными, большинство застройщиков макрорегиона планомерно переносит сроки ввода объектов.
Показателен пример крупнейшего по объемам возводимого жилья застройщика в Воронежской области АО «Домостроительный комбинат» (ДСК). По итогам 2017 года уровень продаж вырос на 20% по отношению к показателям 2016-го. При этом по отношению к итогам 2014 года объемы текущего года оказались ниже на 15%. «То есть мы еще не достигли докризисного уровня. А относительный рост к уровню прошлого года достигнут при минимальном уровне снижения цен (на 3–4%), которые остались фактически на уровне 2016 года», – отмечают в ДСК.
Один из крупнейших застройщиков Орловской области, ПАО «Орелстрой», в 2016 году ввел в эксплуатацию 69,8 тыс. кв. м жилой площади и 500 кв. м офисных площадей. В 2017 году застройщик, по собственным данным, заключил почти на 20% больше договоров на покупку квартир, чем в 2016 году. За 11 месяцев было сдано около 75 тыс. кв. м, рост к уровню прошлого года составил 10%. При этом в 2015 году показатель ввода составлял 100,3 тыс. кв. м жилья и 1,4 тыс. кв. м офисных площадей. Выходит, что при росте продаж 2017 года уровня 2015 года достичь не удалось.
Предварительные итоги по объемам сдачи жилья в целом в регионах Черноземья показали, что макрорегион не снизил прошлогодние показатели, по сути, повторив рекорды ввода 2016 года. Девелоперы и чиновники связывают это с существующим у застройщиков большим «заделом» с прошлых лет: девелоперы заканчивали объекты, начатые в 2015, 2016 годах. Кроме того, в макрорегионе существенно возросла доля жилья, сданного индивидуальными застройщиками. Например, в Воронежской области в 2017 году ими введено на 41,6% площадей больше, чем в 2016-м (654,5 тыс. кв. м из общего объема 1,689 млн кв. м). В Липецкой области населением сдано 811,4 тыс. кв. м жилья из 1,086 млн кв. м общего показателя.
За счет отложенного ввода можно значительно смягчить последствия изменений в 214-ФЗ и обеспечить более плавный переход к проектному финансированию, предполагают застройщики. Для этого необходимо начать проекты до вступления в силу инициатив: обеспечить себя земельным банком и получить разрешения на строительство. Таким образом, новые правила не вступают единовременно на 100% на объектах застройщиков и есть время к ним приспособиться на пилотных проектах.
Стоит отметить, что в Воронеже, самом капиталоемком рынке жилищного строительства макрорегиона, с четвертого квартала 2017 года в этой части возникли сложности у всех застройщиков. С 1 октября 2017 года выдача разрешений на строительство в облцентре прекращена из-за изменений в законодательстве, учитывающих приаэродромные зоны. Для возобновления выдачи разрешений необходимо, чтобы аэродромы и их руководство на уровне министерств смогли зарегистрировать приаэродромные территории и семь подзон в кадастре недвижимости. Но еще раньше Минобороны, Минпромторг и Росавиация должны установить данные объекты. Город, расположенный в зоне влияния трех аэродромов, попадает под такие ограничения целиком. Для выхода из сложившейся ситуации направлено обращение на федеральный уровень с просьбой утвердить временный регламент для перехода к новым правилам работы, который согласовали бы Росавиация, Роспотребнадзор, прокуратура и муниципалитет.