О ситуации на офисном рынке и политике банков в отношении коммерческой недвижимости “Ъ” рассказал финансовый директор Tactics Group (владеет, в частности, бизнес-центром Alcon) Андрей Новиков.
— Как вы в целом оцениваете текущую ситуацию на офисном рынке Москвы?
— Пока сложно что-то оценивать. В конце любой экономической цепочки стоит потребление. А из-за принятых ограничительных мер, связанных с коронавирусом, в последние два месяца многие люди были лишены возможности зарабатывать. Это не может не отразиться и на офисном рынке. Так, «Северсталь», которая является арендатором Alcon, не работает с физлицами, но среди отраслей, в которых применяется ее продукция, строительство и автомобилестроение. А эти два сектора, работающие с физическими лицами, почувствуют эффект от снижения располагаемых доходов населения. Поэтому неправильно говорить, что ситуация не затронет отдельные сектора, только потому, что они не работают с конечным спросом напрямую.
Все участники производственной цепочки будут стремиться оптимизировать свои затраты, к которым в том числе относится содержание офиса. Поэтому девелоперы офисной недвижимости не находятся в каком-то особом защищенном и безопасном состоянии.
— Насколько в вашем бизнес-центре сократился арендный поток?
— Пока на 3–5%, что обусловлено закрытием во время режима самоизоляции торговых помещений в бизнес-центре. Но мы ожидаем изменения в третьем квартале, потому что компании, в том числе наши арендаторы, будут корректировать свои операционные бюджеты на второе полугодие с учетом текущих показателей. Возможно, они начнут оптимизировать свою затратную часть. Мы гибко подходим к работе с арендаторами тех же торговых площадей и рассматриваем различные варианты: временное снижение ставки, арендные каникулы, привязка ставки к новым размерам оборота контрагента.
— Как банки, кредитующие девелоперов офисов, оценивают ситуацию?
— У тех банков, с которым мы общаемся, прогноз на восстановление экономики скорее сдержанный и консервативный. За этим, скорее всего, последуют снижение «аппетита» к кредитованию новых проектов коммерческой недвижимости и более осторожный подход к определению стоимости активов. Как результат, уменьшатся суммы кредитов под конкретные объекты. Два месяца без доходов, которые провели все участники рынка, бесследно не пройдут.
— Некоторые участники рынка уповают на коворкинги. Вы поддерживаете их оптимизм?
— Нет. Не стоит забывать, что зачастую оператор коворкингов — это фактически посредник между собственниками помещений и арендаторами. Он также ставит своей целью получение прибыли. Такая конструкция по определению означает больший расход арендатора на квадратный метр. Это может привести к тому, что ставки аренды в гибких офисах могут оказаться выше на 40–50%, чем в классическом офисе. Поэтому возникает вопрос: готовы ли крупные компании нести такие высокие текущие расходы. На мой взгляд, коворкинги скорее подходят молодым компаниям, которые могут как резко расшириться, так и прекратить свое существование.
— Стоит ли ждать, что девелоперы будут пересматривать согласованные ранее с властями города проекты по строительству бизнес-центров в пользу апартаментов, как это было в кризис 2014 года?
— Я не стал бы исключать такого развития событий. Продажа апартаментов позволяет быстрее вернуть вложенные в проект средства, чем сдача в аренду офисов. Девелоперы, реализующие сейчас офисные проекты, могут рассчитывать, что к моменту ввода объектов в эксплуатацию последствия ограничительных мер уже не будут негативно влиять на спрос арендаторов. Но, безусловно, будут и те, кто захочет быстрее выйти из проекта.
