Негативная макроэкономическая ситуация заставляет девелоперов индустриальной недвижимости быть осторожней: консультанты ждут снижения объема ввода складов в этом году в Московском регионе почти на треть за счет переносов сроков ввода части объектов. Но роста доли пустующих площадей или падения цен на аренду участники рынка не прогнозируют. Оперативно реагировать на изменения конъюнктуры рынка, избегая падения основных показателей, девелоперам помогает короткий строительный цикл складов.
Фото: Алексей Мальгавко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Алексей Мальгавко, Коммерсантъ / купить фото
Объем ввода складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2020 года может составить около 700 тыс. кв. м, сократившись на 30% относительно значений прошлого года и став наименьшим с 2016 года. Такой прогноз в своем исследовании делает Knight Frank.
При этом, по расчетам аналитиков, за первое полугодие объем ввода составил 416 тыс. кв. м — это соответствует аналогичному показателю за прошлый год.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко объясняет, что эта динамика во многом связана с тем, что открытие части объектов было перенесено с конца 2019 года, многие проекты находились в высокой стадии готовности. Эксперт добавляет, что во втором полугодии часть девелоперов перенесет сдачу своих складов на следующий год, руководствуясь макроэкономической ситуацией.
Кризис действительно заставил девелоперов складов стать еще более осторожными: по оценкам CBRE, доля спекулятивного строительства, без предварительного поиска заказчика, в общем объеме ввода в первом полугодии составила 18%, сократившись на 10 процентных пунктов относительно аналогичного периода прошлого года.
Старший директор отдела складской недвижимости CBRE Антон Алябьев ждет, что сдачу именно части спекулятивных объектов участники рынка перенесут на 2021 год.
Но такой позиции придерживаются не все консультанты. Директор департамента складской недвижимости Colliers International Антон Репин формулирует более позитивный прогноз, рассчитывая, что в этом году ввод складов в Московском регионе превысит 800 тыс. кв. м. Помимо негативной макроэкономической конъюнктуры на девелоперов, по его словам, положительно повлияет снижение Центробанком ключевой ставки, сделав более доступным банковское кредитование. Одновременно, продолжает эксперт, некоторые участники рынка могут постараться быстрее сдать объекты, стремясь найти арендаторов по установившейся на рынке высокой ставке: 4,1 тыс. руб. за кв. м в год — это максимальное значение с 2015 года.
Несмотря на прогнозируемое падение, аналитики Knight Frank действительно называют складскую недвижимость рынком, в наименьшей степени пострадавшим от кризиса. В пользу этого тезиса говорит общее снижение вакантных площадей: согласно расчетам консультантов, по итогам первого полугодия показатель снизился на 0,4 процентного пункта относительно аналогичного периода прошлого года, до 2,3%. В Knight Frank ждут, что позитивная динамика на складском рынке сохранится: по прогнозам аналитиков, доля вакантных площадей по итогам года сократится до 2,1%.
Руководитель отдела аналитики JLL Владислав Фадеев не видит предпосылок к росту доли свободных площадей: спрос со стороны большинства категорий арендаторов остается на высоком уровне. Он добавляет, что девелоперы складской недвижимости находятся в выигрышном положении за счет короткого строительного цикла, который в отдельных случаях оказывается меньше полугода. Это позволяет им оперативно реагировать на сигналы рынка. В сложившихся условиях господин Фадеев ждет и роста средних ставок аренды.