Реформирование долевого строительства и пандемия существенно изменили строительную отрасль, переформатировав денежные потоки и сократив — пока незначительно — долю участников рынка. Новые инструменты по поддержке плановых объемов ввода пока демонстрируют свою жизнеспособность. Вместе с тем регуляторы продолжают влиять на региональную застройку: в частности, анонсируется новый подход в стандарте качественной городской среды.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
По итогам 2020 года ни один регион Черноземья не отметил масштабных негативных изменений в сфере жилищного строительства. Сокращение игроков в отрасли если и произошло, то незначительное. Ввод жилья резко не обрушился, региональные власти рассчитывают реализовать и планы по наращиванию его объемов.
В состоянии стабильности
В Воронежской области пандемийный год практически не повлиял на рынок. Новых проблемных объектов в регионе не появилось, а число участников рынка почти не сократилось. В регионе по итогам 2020 года было введено 1,72 млн кв. м многоквартирного жилья и 842,1 тыс. кв. м индивидуальных жилых домов. На территории Воронежа введен 61% от общего планируемого объема жилья. По виду деятельности «Строительство» в регионе выполнено работ на 134 млрд руб. (98,1% к 2019-му). По уровню объема ввода общей площади жилья Воронежская область на протяжении последних восьми лет занимает третье место среди субъектов ЦФО, уступая лишь Московской области и Москве. В рейтинге субъектов РФ в 2020 году у региона 12-е место. Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в 2021 году регион должен ввести 1,83 млн кв. м. По оценке региональных властей, количество реализуемых на территории области проектов жилищного строительства и степень их готовности позволяют сделать вывод о реалистичности достижения данного показателя. За пять месяцев 2021 года, по оперативным данным, в Воронежской области введено 427,3 тыс. кв. м жилья, в том числе 317,9 тыс. кв. м ИЖС.
По данным единой информационной системы жилищного строительства, на территории региона строительство многоквартирных домов ведут 75 застройщиков. По состоянию на май 2021 года на территории области строится 192 многоквартирных дома с суммарной площадью жилых помещений 2,1 млн кв. м. Из них 39 многоквартирных домов строится со средствами дольщиков по договорам, заключенным без использования счетов эскроу, с суммарной площадью жилых помещений 597,8 тыс. кв. м. Еще 674,4 тыс. кв. м в 69 многоквартирных домах возводится с использованием счетов эскроу. За счет собственных или привлеченных средств застройщиков и иных юрлиц строится 84 многоквартирных дома суммарной площадью жилых помещений 837,5 тыс. кв. м.
При росте показателей ввода в регионе нет предпосылок для появления проблемных объектов, уверяют в облправительстве. По сравнению с 2020 годом количество «проблемных» и «потенциально проблемных» домов в области существенно не изменилось. Департамент строительной политики и инспекция государственного строительного надзора проводят мониторинг финансово-хозяйственной устойчивости компаний, ведущих строительство с привлечением средств дольщиков. Ежеквартально на заседании межведомственной комиссии по вопросам защиты прав граждан — участников строительства многоквартирных домов на территории региона рассматриваются меры по предотвращению нарушений прав и законных интересов граждан с участием руководителей строительных организаций, допустивших отклонение от планов-графиков строительства многоквартирных домов.
В едином реестре проблемных объектов содержатся сведения о пяти проблемных позициях: дом по ул. Марата, 2а, который возводит ООО «Терра», дом по ул. Серафимовича, 22а (ООО «ВДК-2010»), подземный паркинг на ул. Беговой, 217 (ООО «Арх строй»), а также дома в Нововоронеже по ул. Первомайской, 7В (ООО «Феникс») и в Воронеже по ул. Короленко, 5 (ООО «МИГ»).
По данным на май 2021 года, с нарушением срока передачи квартир, установленного договорами долевого участия, в Воронежской области строят четыре дома. Просрочка составляет от трех до шести месяцев, строительные работы на всех объектах ведутся достаточными темпами. Речь идет об ООО «Главстрой», ООО «Терраинвест», ООО «Воронежград».
Влияние кризисных явлений, связанных с пандемией COVID-19, в 2020-2021 годах на строительную отрасль «имело разнонаправленный характер», отмечают в региональном департаменте строительной политики. С учетом относительно невысоких рисков распространения коронавирусной инфекции в силу специфики труда в строительстве (основная часть работ выполняется на открытом воздухе) правительство Воронежской области не вводило мер по полной приостановке работ в отрасли. Практика показала правильность принятых решений. Вместе с тем введенные на федеральном уровне ограничения по перемещению рабочей силы, в том числе иностранных работников, привели к дефициту рабочих кадров на стройках Воронежской области.
Кроме того, начавшееся в конце 2020-го — начале 2021 года восстановление экономики России и других стран в связи со снижением уровня заболеваемости и появлением эффективных мер противодействия распространению инфекции (вакцинация) привело к росту спроса на стройматериалы (металлоконструкции, утеплители, пластиковые трубы и др.), что обусловило значительный (80% и выше) рост цен на данные материалы. Как следствие увеличились и себестоимость строительства, и цены на жилье. Вместе с тем реализованные меры господдержки строительной отрасли привели к беспрецедентно низким процентным ставкам по ипотечным кредитам, выдаваемым на покупку нового жилья (5-6%). По мнению сотрудников департамента строительной политики Воронежской области, наличие стабильного спроса на жилье позволило сохранить темпы жилищного строительства в 2020 году.
Для увеличения объемов жилищного строительства и достижения целевых показателей, предусмотренных нацпроектом «Жилье и городская среда», департамент строительной политики обеспечивает проекты на территориях комплексного освоения для жилищного строительства объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. В оборот вовлекаются свободные и неэффективно используемые земельные участки. Рассматривается развитие застроенных территорий и переселение граждан из аварийного жилья, а также внедрение стандартов комплексного развития территорий (КРТ).
Новые стандарты КРТ, разработанные Минстроем России совместно с АО «Дом.РФ» и КБ «Стрелка», — это свод архитектурных правил, типовых проектных решений и лучших практик реализации мероприятий по застройке территорий объектами жилого и нежилого назначения, а также по благоустройству территорий общего пользования. Эти стандарты направлены на методическую помощь застройщикам, органам местного самоуправления, проектным организациям, гражданам и иным заинтересованным лицам при разработке конкретных проектов застройки и благоустройства территорий. Стандарты не являются нормативными документами и не регулируют вопросы плотности застройки и иные параметры, определяемые градостроительными регламентами. По информации департамента строительной политики Воронежской области, АО «Дом.РФ» на текущий момент не планирует самостоятельно осуществлять функции застройщика жилья на территории Воронежской области. Первый пилотный проект КРТ появится на месте застройки бывших яблоневых садов в северной части Воронежа.
Как стимулируют жилищное строительство в Воронежской области
Под председательством губернатора Воронежской области Александра Гусева в регионе создана рабочая группа по развитию жилищного строительства, в состав которой входят представители исполнительных органов госвласти Воронежской области, управления Росреестра по Воронежской области, органов местного самоуправления, ассоциации «Гильдияриелторов Черноземья», АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Воронежской области» и ведущих застройщиков региона. В рамках деятельности рабочей группы реализуются меры по стимулированию жилищного строительства, включая вовлечение под строительство жилья неиспользуемых земельных участков, активизацию взаимодействия застройщиков и кредитных организаций по привлечению проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Также проводится адресная работа с застройщиками по учету вводимых объектов и инвентаризация выданных разрешений на строительство индивидуальных жилых домов и домов блокированной жилой застройки с целью выявления построенных, но не введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов.
С опорой на инфраструктурные облигации
Курская область в 2020 году оказалась чуть больше подвержена влиянию кризисных факторов и изменений законодательства. По данным региональной администрации, число застройщиков, возводящих дома с использованием денег дольщиков, сократилось «в связи с уходом со строительного рынка игроков, осуществляющих низкомаржинальные проекты строительства». При этом региону удалось перевыполнить план Минстроя: в 2020 году в области введено в эксплуатацию около 523 тыс. кв. м жилья, что больше планового показателя на 4,6% (500 тыс. кв. м). В структуре введенного жилфонда порядка 344 тыс. кв. м, или 65,7%, — индивидуальные жилые дома. Выполнить годовой объем ввода жилья, по утверждению региональных властей, позволила грамотная реализация градостроительной политики и мероприятий общенационального плана действий: это развитие жилищной ипотеки, вовлечение в оборот земельных участков, снижение затрат на создание инфраструктуры, поддержка покупательской способности.
Ввод жилья за пять месяцев 2021 года прогнозируется на уровне 154 тыс. кв. м (на 12% больше, чем за аналогичный период 2020-го), в том числе 107 тыс. кв. м индивидуальных жилых домов (70% в общем объеме ожидаемого ввода). На начало июня в регионе строятся 83 многоквартирных дома общей площадью 674 тыс. кв. м.
Курская область вошла в пятерку регионов, в которых планируют реализовать президентские инициативы по возведению жилья с помощью инфраструктурных облигаций и бюджетных кредитов, сейчас разрабатывается план мероприятий с определением конкретных этапов и сроков реализации проектов. Они предусматривают строительство порядка 1,1 млн кв. м жилья, а также инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. К строительству первых объектов инфраструктуры с привлечением льготного финансирования хотят приступить в 2022 году. На строительство инфраструктуры планируют привлечь 14,2 млрд руб. Плановый показатель на 2021 год составляет 597 тыс. кв. м, на 2022 год — 594 тыс. кв. м.
С заделом на рост
В Белгородской области законодательные изменения, связанные с пандемией коронавируса, негативного влияния в части соблюдения застройщиками требований долевого законодательства не оказали, отметили в облправительстве. А число региональных игроков с сфере жилищного строительства даже возросло. В регионе в апреле 2020 года работали 12 застройщиков, общее количество проектов в рамках долевого строительства многоквартирного жилья составляло 31 (181 тыс. кв. м жилой площади). В мае 2021 года общее количество проектов в рамках долевого строительства составляло уже 37 (226 тыс. кв. м), количество застройщиков — 20. В 2021 году планируется ввести 180 тыс. кв. м многоквартирного жилья, в 2022-м — 277 тыс. кв. м. В данный объем входят как объекты с выданными разрешениями на строительство, так и новые стройплощадки, обеспеченные земельными участками.
По последнему проблемному объекту на территории области, расположенному в Белгороде по улице Молодежной, 24, 14 обманутым дольщикам, чьи требования были включены арбитражным судом Белгородской области в реестр требований кредиторов, до конца 2020 года выплачены компенсации за счет средств ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» с долей софинансирования из областного бюджета (21%). Таким образом, на территории области объектов, признанных проблемными, и дольщиков, чьи права нарушены, нет, рассказали в облправительстве.
Соответствовать плановым темпам ввода жилья позволила реализация двух госпрограмм и трех региональных программ: льготная потека под 6,5%, сельская ипотека под 3% на покупку жилья, льготная ипотека для работников бюджетной сферы (с субсидированием из облбюджета на пять лет). Также в области действуют льготная ипотека от банка АО «Банк Дом.РФ» для работников бюджетной сферы (с субсидированием из облбюджета на весь период кредитования) и региональный проект «Новая жизнь» для молодых специалистов области.
В Липецкой области число застройщиков сократилось, но незначительно. По итогам 2020 года в регионе введено 1,23 млн кв. м жилья. Плановый показатель выполнен на 107,3%, 98,2% к факту 2019 года (1,25 млн кв. м). За пять месяцев 2021 года введено 293,7 тыс. кв. м жилья, что составляет 94,1 % к уровню прошлого года (312 тыс. кв. м.) В период с апреля 2020 года по май 2021 года в области введено 1,24 млн кв. м жилья. В 2021 году плановый показатель по вводу жилья для Липецкой области составляет 1,22 млн кв. м. Выполнение показателя планируется в полном объеме, в том числе 350 тыс. кв. м многоквартирного жилья, что на 10% больше, чем в 2020-м.
По итогам 2020 года в эксплуатацию введено пять проблемных домов (47,8 тыс. кв. м), один объект расселен, 175 дольщиков дома по ул. 50 лет НЛМК в Липецке получают выплаты от федерального Фонда защиты прав дольщиков. В правах восстановлено 685 участников строительства. До конца 2021 года планируется ввести в эксплуатацию оставшиеся семь проблемных домов (105,2 тыс. кв. м), а также решить вопрос по восстановлению прав граждан дома по ул. 50 лет НЛМК, приобретавших квартиры в секциях без разрешения на строительство. В правах восстановят более 1 тыс. участников строительства.
Орловская область единственная из всех регионов Черноземья продемонстрировала рост ввода жилья в первом квартале минувшего года. За первые месяцы 2021-го область снова нарастила объемы, но только в ИЖС. В регионе введено на 33,9% больше жилья, чем за тот же период 2020-го — 70,2 тыс. кв. м жилья. По данным «Дома.РФ», в регионе работают 20 застройщиков, которые возводят 336 тыс. кв. м (35 многоквартирных домов).
В Тамбовской области введено 77,4% от уровня первого квартала 2020 года — 58,2 тыс. кв. м. Население при этом ввело 42,9% (89,1% по отношению к трем месяцам минувшего года) из указанного объема. В регионе работают 19 застройщиков, следует из данных «Дома.РФ», они возводят 331 тыс. кв. м (42 многоквартирных дома).