Как подсчитал “Ъ-Черноземье”, общая площадь четырех очередей жилого комплекса «Европейский» в историческом центре Воронежа, который возводит АО «Специализированный застройщик "Домостроительный комбинат"» (ДСК), может превысить 160 тыс. кв. м. Официально эти данные еще не были представлены, хотя ЖК возводится с 2016 года. По информации самого застройщика, на 4,64 га планируется поселить 9, 8 тыс. человек и возвести 101 тыс. кв. м квартир. Проект планировки территории (ППТ), который обосновывает обеспеченность новой застройки социальной инфраструктурой, разработан компанией только на часть этого объема — для третьей и четвертой очередей общей площадью 58,5 тыс. кв. м. По мнению экспертов, «покупатели не вникают в ППТ и прочую документацию», так как для них важнее качество квартир.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Аффилированное с крупнейшим застройщиком Воронежской области ДСК ООО «Энергоавтомат» открыло продажи и опубликовало проектную декларацию второй очереди ЖК «Европейский» в исторической части облцентра. Согласно этим данным, в возведение 25-этажного здания компания намерена вложить 3,5 млрд руб. Построить его планируется к 2023 году. Общая площадь объекта составит 72,1 тыс. кв. м, общая площадь 799 квартир — 46,9 тыс. кв. м. Паркинг при этом рассчитан на 96 машино-мест. Первую очередь ЖК — 15–21-этажный дом общей площадью 30,7 тыс. кв. м на 270 квартир и 130 машино-мест — застройщик уже ввел в эксплуатацию.
Как следует из разработанного годом ранее проекта планировки территории, в 2023–2024 годах могут быть возведены третья и четвертая очереди проекта на, соответственно, 27,4 тыс. кв. м и 31,4 тыс. кв. м. Всего планируются еще 712 квартир. В таком случае общая площадь четырех этапов ЖК может составить около 160 тыс. кв. м. При этом в новом генплане развития Воронежа, принятом в конце 2020 года, в части намерений застройщиков по освоению территорий от ДСК была подана заявка на строительство в рамках «Европейского» 80 тыс. кв. м на 2339 человек.
Согласно проектным декларациям, первые две очереди не вошли в ППТ, обосновывающий социальную и транспортную инфраструктуру для нового жилищного строительства. Большая этажность ЖК (до 26 этажей в одной из очередей) в историческом центре Воронежа в ППТ объясняется реорганизацией «в последние годы значительной части территории вдоль улицы Красноармейской», где построен бизнес-центр ГК «Мегион». Это «привело к появлению объектов административного и общественного назначения высокой этажности». Для «поддержания развития центральной части города и создания целостно воспринимаемого архитектурно-градостроительного облика территории по улице Красноармейской на рассматриваемой территории запланировано строительство ЖК», поясняется в документе.
В мэрии Воронежа “Ъ-Черноземье” пояснили, что ДСК в 2016 году получил разрешение на строительство первой очереди на улице Станкевича, 45, а в 2018-м — на возведение второй очереди до 24 апреля 2023 года. Документ выдан на основании положительного заключения ООО «Центр экспертизы "Приоритет"» от 16 января 2018 года. В середине 2020-го мэрия опубликовала ППТ на третью и четвертую очереди ЖК — в квартале площадью 4,12 га в границах улиц Красноармейской, Красных Партизан, Коперника. На этой территории расположены малоэтажные и среднеэтажные жилые дома, а также здание свечного завода. Именно под новое строительство в ППТ были запланированы 2,3 га (это часть участка площадью 4,64 га, отведенного под весь «Европейский»).
Для обеспечения ЖК школами застройщик рассчитывает на свободные места в соседней школе №12, а также на строительство в 2022–2023 годах общеобразовательной школы на 1101 место на улице Домостроителей, 30а. Кроме того, на 2021–2022 годы запланирована реконструкция средней школы №45 и перераспределение учащихся с учетом фактической наполняемости учреждений. Жители «Европейского» будут прикреплены к структурным подразделениям существующих медицинских учреждений, поэтому ППТ размещение дополнительных объектов здравоохранения не предусматривает. Для дошкольников планируется организация одного встроенного детского сада на 100 мест.
В самом ДСК заверили “Ъ-Черноземье”, что ППТ на третью и четвертую очереди «Европейского» сейчас находится на утверждении в мэрии. А строительство первых двух позиций было предусмотрено проектом планировки территорий, утвержденным еще в апреле 2015 года. Речь идет о ППТ на всю историческую часть Воронежа в границах улиц 20-летия Октября, Кольцовская, Степана Разина, Софьи Перовской, Выборгская и проспектом Революции. Всего проект ЖК предусматривает возведение 1,7 тыс. квартир (101 тыс. кв. м), 27 тыс. кв. м автостоянок на 764 машино-места, уточнили в компании. При этом застройщик отказался от возведения планировавшейся ранее пятой очереди ЖК. «Мы улучшили благоустройство и повысили комфорт будущих жителей "Европейского"», — объяснили в ДСК.
В компании напомнили, что согласно постановлению горадминистрации об утверждении планировки линейных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры (на улицах 20-летия Октября, Красноармейской, Красных Партизан и в переулке Бондарном), на застройщика возложено развитие улично-дорожной сети. В частности, «решена задача — сделать улицу Красноармейскую полноценным дублером магистральной улицы 20-летия Октября и разгрузить транспортную ситуацию в центре». Для этого земли за корпусами строительного университета у частных владельцев были выкуплены, а технические строения на них снесены. Между улицами проложили двухполосную дорогу и провели «масштабные работы по реконструкции инженерных сетей».
Собеседники “Ъ-Черноземье” в строительной отрасли региона отмечают запутанность ситуации с очередями ввода в эксплуатацию. «При этом общая площадь еще может измениться, надо сравнивать проекты планировки с реальным вводом жилья — причем при сдаче последней очереди. Вопрос в том, будет ли это кто-то из контролирующих органов делать и какие выводы из проверки последуют», — пояснил один из них.
По мнению коммерческого директора агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, покупатели не вникают в ППТ и прочую документацию: «В первую очередь они смотрят на качество жилья, его расположение, наличие рядом инфраструктуры и парковки. Не менее важным фактором является и доступная ипотека». При этом, добавила госпожа Колокольникова, клиентам не важно, возводил ли застройщик социальные объекты сам или пользуется уже действующими. «Недвижимость в центре города всегда будет востребована, а инфраструктуры тут в целом достаточно: это не спальный район, где много людей и "социалка" жизненно необходима», — резюмировала эксперт.