«КИТ» пошел на КРТ
В застройку 6 га в Воронеже компания может вложить более 10 млрд рублей
В Воронеже со второй попытки нашли застройщика 6,3 га в Коминтерновском районе. Торги по комплексному развитию этой территории (КРТ) после исключения обязательств о строительстве школы и увеличения объемов жилья не вызвали интереса у участников рынка: на аукцион заявился только застройщик «КИТ». Ему до 2033 года предстоит снести около 30 малоэтажных домов и построить вместо них порядка десяти высоток для 3 тыс. человек. По оценке компании, проект потребует более 10 млрд руб. инвестиций. По мнению риелторов, для успеха застройщику надо «попасть в ожидания» покупателей по качеству и комфорту.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Мэрия Воронежа подвела итоги аукциона на КРТ 6,28 га, ограниченных улицами 9 Января, Семилукской, Краснодонской и Малаховского в Коминтерновском районе. Единственным участником торгов стало местное ООО предприятие «ИП К.И.Т.» бывшего депутата облдумы Ивана Куликова (сейчас его место в заксобрании занимает сын Вячеслав).
Право заключения договора на КРТ компания получила по начальной цене — за 50,3 млн руб. Она сложилась из рыночной стоимости 36 входящих в территорию земельных участков, следует из документации. Договор рассчитан до 31 декабря 2033 года.
На этой территории застройщику предстоит снести около 30 двух- и трехэтажных многоквартирных домов общей площадью 19,5 тыс. кв. м. Три из них площадью 2,4 тыс. кв. м признаны аварийными. Один из домов был капитально отремонтирован летом 2022 года. За это компании надо выплатить региональному фонду капремонта 5,4 млн руб. компенсации. Вице-мэр Сергей Петрин ранее оценивал расселение собственников более чем в 3 млрд руб.
Согласно мастер-плану КРТ, взамен «КИТ» может построить до 91,1 тыс. кв. м жилья (площадь квартир) для 3 тыс. человек и 15,9 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Проектом разрешено строительство домов от двух до 25 этажей. Из документации следует, что здесь могут появиться около десяти домов переменной этажности: 25-этажная высотка будет только одна, 19- и 17-этажные — по две. Остальные дома планируются в два, шесть, восемь, девять, 12 и 14 этажей. Кроме того, застройщик обязан реконструировать детсад и увеличить количество мест в нем до 280. Сохранены будут торговый центр и павильон.
В компании рассказали «Ъ-Черноземье», что объем инвестиций в проект в целом может превысить 10 млрд руб. Из них около 3 млрд потребуется на расселение жильцов и снос различных построек. На их месте запланировано строительство жилья согласно аукционной документации. Также «КИТ» намерен возвести необходимую общественную инфраструктуру.
По данным Kartoteka.ru, ООО предприятие «ИП К.И.Т.» зарегистрировано в Воронежской в области в июле 1999 года для строительства жилых и нежилых зданий. В 2022 году выручка составила 1,5 млрд руб., чистая прибыль — 81,7 млн. Годом ранее при 1,8 млрд выручки прибыль равнялась 101,8 млн. Директор — Вячеслав Куликов, единственный владелец — Иван Куликов. Каждому из них единолично принадлежит еще по несколько связанных друг с другом компаний, в том числе со словом «КИТ» в названии.
По собственной информации, компания работает на рынке с 1991 года. Помимо жилья построила две школы, поликлинику, здание администрации Коминтерновского района, здание облсуда, общежитие для сотрудников полиции и учебно-лабораторный корпус лесотехнического университета, также занималась стройкой и реконструкцией храмов. Основным проектом застройщика сейчас является жилой комплекс «Спутник» в северной части Воронежа, в который входят около десяти 16-этажек. Большинство позиций уже полностью проданы.
Данных в Единой информационной системе жилищного строительства и в Едином ресурсе застройщиков о «КИТе» нет.
Властям удалось найти застройщика на эту территорию со второго раза — и после значительного изменения проекта. На первых торгах стоимость права на заключение договора КРТ составляла 70,1 млн руб., а победитель должен был также построить детсад на 140 мест и школу на 1,5 тыс. мест. Разрешалось построить до 65,9 тыс. кв. м квартир (общая жилая площадь — 94,2 тыс. кв. м) в домах на 8–17 этажей. Застройщики заявили о нерентабельности проекта, в итоге обязательства по соцобъектам мэрия исключила, а объемы жилья увеличила.
Президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова напомнила, что «КИТ» стоит особняком среди воронежских застройщиков: «Компания строит на собственные средства и не привлекает проектное финансирование, а также почти не работает с риелторами». Поэтому, пояснила госпожа Колесникова, трудно проанализировать динамику продаж в других проектах застройщика и спрогнозировать, насколько успешным будет новый.
«Застраиваемый микрорайон можно распиарить и как близко расположенный к центру города. Но важно само наполнение территории: застройщику нужно попасть в ожидания аудитории по качеству жилья и общественных пространств. Конечно, не теряет значимости и фактор цены квартир, а также ситуации на рынке в целом»,— добавила эксперт.