«Потолок покупательной способности уже достигнут»
Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин о вводе жилья
Для Воронежской области 2023 год стал рекордным по вводу жилья. При этом если говорить о МКД, то здесь рост в сравнении со среднегодовыми показателями небольшой, около 5%: бывали годы, когда застройщики сдавали и существенно больше 1 млн кв. м, и намного меньше. То, что показатель стабилизировался на уровне 1 млн, указывает на определенную емкость рынка — больше он просто не в состоянии «проглотить», при увеличении мы будем иметь нераспроданный жилой фонд.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Но и сохранить показатель на прежнем уровне будет непросто. Процентная ставка выросла, первоначальный взнос на ипотеку тоже, вдобавок банки ввели комиссию для застройщиков, и эти затраты тоже лягут на плечи покупателей. При этом потолок покупательной способности уже достигнут, среднемесячный платеж по ипотеке составляет около 33 тыс. руб.— это больше половины от средней зарплаты по региону.
В любом случае стоит ожидать торможения рынка, наращивать цену будет трудно, да и именно на ее сдерживание направлена политика Центробанка. Застройщики в этой ситуации могут снизить вывод новых проектов, чтобы уменьшить предложение и сохранить цены. По оценкам аналитиков, спад может быть от 20% до 30%. Но насколько глобально на самом деле изменится ситуация — узнаем позже. Конечно, многое будет зависеть и от взаимодействия с властью.
Что касается ИЖС, то были факторы, которые помогали расти этому сегменту. Например, программа догазификации, по которой надо легализовать свое жилье. Будет ли расти ИЖС дальше, вопрос непростой. Сейчас под частное строительство стали давать ипотеку, но насколько покупатели смогут кредитоваться в условиях ужесточенных подходов банков, еще неизвестно.
Кроме того, в Воронежской области почти нет индустриального малоэтажного строительства. Жители строят дома своими силами или покупают их у небольших организаций, которые берутся за возведение максимум десятка домов. Причины отсутствия крупных игроков на этом рынке в небольшой марже бизнеса и в том, что свободных земель вокруг Воронежа под ИЖС не так много. Кроме того, город испытывает трудности с маятниковой миграцией: у проектов ИЖС часто нет социальной инфраструктуры и мест приложения труда, поэтому жители постоянно перемещаются между домом, работой и учебой. Но есть интересные для развития зоны и здесь. Конечно, нужны и меры стимулирования, чтобы бизнес ими занялся.
В топ-100 рейтинга Единого ресурса застройщиков по вводу жилья попали четыре воронежские компании — и больше никто из Черноземья: на 21-м месте расположился ДСК, на 54-м — «Выбор», на 66-м — «Инстеп», на 83-м — «Развитие». В сотне крупнейших по текущему строительству оказались только «Развитие» (20-е место) и ДСК (88-е). Но надо учитывать, что все эти компании, кроме ДСК, работают в нескольких регионах. Это говорит о том, что воронежские застройщики «нарастили мышцы» и смогли наладить работу на удалении: найти участки и подрядчиков на иных рынках бывает весьма трудно.