Побережье для инвестора
Россияне все чаще вкладываются в объекты недвижимости в Азии и на Ближнем Востоке
На фоне постепенного восстановления и стабилизации спроса россиян на зарубежную недвижимость карта сделок вновь стала меняться: на смену вложениям в активы в Турции и ОАЭ, которые ранее заместили собой европейские направления, постепенно приходят страны Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока. В первом случае покупатели недвижимости могут рассчитывать на стабильный арендный доход за счет постоянного роста туристического потока, во втором — нередко надеются повторить успех инвестиций в объекты в Дубае.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
После спада в конце прошлого года спрос на зарубежную недвижимость начинает постепенно стабилизироваться. Согласно данным Prian.ru, в первом квартале активность потенциальных покупателей увеличилась в среднем на 20% к четвертому, хотя и осталась ниже показателей начала прошлого года. Мотивацией сделок при этом нередко становится стремление инвестировать. Главный редактор Prian.ru Филипп Березин говорит, что доля покупателей, ищущих недвижимость для получения дохода, за год выросла с 20% до 25%. «Недвижимость остается относительно доступным активом с точки зрения возможности получения за границей средств в долларах или евро»,— замечает он.
В Tranio отмечают, что 42% всех заявок в первом квартале сформировали клиенты, подбиравшие недвижимость для собственного отдыха и сдачи в аренду. Годом ранее их доля была заметно меньше — 27%. Выраженный рост, по мнению аналитиков, говорит о растущей популярности вложений в арендное жилье. Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева считает, что с инвестиционными целями на рынке заключается 70% сделок.
Смена локаций
До 2022 года основным направлением инвестиций россиян в зарубежную недвижимость была Европа, вспоминает основатель Nevestate Екатерина Никитина. Но два года назад покупать активы там стало сложнее: денежные переводы из России по классическим договорам купли-продажи стали невозможны, многие страны ЕС ввели ограничения для россиян, им неохотно открывают счета, перечисляет эксперт. На этом фоне, по ее словам, часть клиентов продала активы в ЕС, вложившись в объекты в «дружественных странах».
Основным объектом интереса российских покупателей в 2022–2023 годах считались Турция и ОАЭ. Но сейчас оба направления заметно растеряли популярность.
Директор по девелоперскому продукту Tranio Елена Милишенкова говорит, что в первом квартале число заявок по этим направлениям сократилось на 27,5% и 25,8% соответственно. Снижение спроса на Турцию хорошо прослеживается и по официальной статистике местных властей: согласно их данным, в январе—феврале россияне приобрели в стране 950 объектов недвижимости против 970 годом ранее. На сокращение интереса повлияли, в частности, инвестиционные факторы.
Согласно данным Endeksa, средняя стоимость недвижимости в провинции Анталья за последние два года в долларовом выражении выросла на 68,3%, до $1,1 тыс. за 1 кв. м, в Стамбуле — на 64%, до $1,2 тыс. Это сказалось на доходности вложений: на то, чтобы их окупить, стало требоваться больше времени. Одновременно зарабатывать на краткосрочной аренде в Турции, по словам господина Березина, технически стало сложнее: согласно недавно вступившему в силу закону, необходимо получить лицензию, для оформления которой собственникам потребуется заручиться согласием соседей.
В ОАЭ, по словам руководителя направления международной недвижимости Golden Brown Group Даяны Березовской, инвестиционные сделки россиян во многом стимулировала политическая ситуация. Сейчас этот фактор ослаб и покупки совершаются в основном для собственных нужд. «Необходимо учесть рост курса валют за последний год и, как следствие, удорожание недвижимости»,— добавляет она. Основатель Monet Real Estate Михаил Бушмин обращает внимание на то, что основная масса покупателей, стремившихся реструктуризировать капиталы, уже сделала это.
Курс на Азию
Одновременно повышенным спросом инвесторов в зарубежную недвижимость стали пользоваться направления Юго-Восточной Азии. Около 80% покупателей недвижимости в Таиланде, Индонезии и Вьетнаме, по словам Филиппа Березина, заключают сделки именно для получения дохода. «При разумных рисках на аренде здесь можно зарабатывать 8–10% годовых, а в некоторых случаях и 15%»,— говорит он. Для сравнения, средняя доходность от приобретения и дальнейшей сдачи в аренду однокомнатной квартиры в Москве в январе, согласно данным «Циан.Аналитики», составила 4,5%, в Санкт-Петербурге — 4,4%, в Сочи — 4%, в Севастополе — 4,3%.
Госпожа Милишенкова говорит, что спрос на Таиланд за год вырос почти в два раза.
Позитивную динамику она также прослеживает по Бали, Вьетнаму, Камбодже. Восходящий тренд эксперт связывает с восстановлением туристического потока в эти страны: покупатели рассчитывают как заработать на сдаче недвижимости туристам, так и приобрести жилье для собственного сезонного отдыха.
Ирина Мошева констатирует, что спрос на Таиланд в целом сильно зависит от активности туристического потока: в высокий сезон на Пхукете заключается больше сделок, и наоборот.
Михаил Бушмин секретом популярности азиатских направлений у покупателей считает невысокий порог вхождения и большое количество проектов и агентств с российскими корнями. Госпожа Никитина замечает, что подобрать объект на Пхукете или Бали можно с бюджетном от $100–150 тыс. Инвесторы, по ее мнению, приобретают активы не только для сдачи в аренду, но и для последующей перепродажи. Хотя господин Березин считает, что последних сделок на рынке немного. «Мне кажется, что пошел некий ажиотаж, а бурный рост цен в Турции, Грузии, ОАЭ закончился и нет уверенности, что на рынке не произойдет коррекции, поэтому люди чаще рассматривают возможность дохода от аренды»,— рассуждает он.
Директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина называет факторами привлекательности азиатских рынков короткие сроки строительства и высокую доходность. «Но когда речь заходит о клиентах, которые одновременно рассматривают возможности оформления иммиграционного статуса и инвестирования, то выбор часто переориентируется на такие страны, как Кипр, Испания и Греция, особенно это актуально для лиц, имеющих второе гражданство»,— рассуждает она.
Ближневосточная альтернатива
Но Юго-Восточная Азия не единственный растущий регион. Филипп Березин называет вторым интересующим инвесторов регионом Ближний Восток, в частности Оман, Бахрейн и Катар. Согласно данным Tranio, интерес к недвижимости в Катаре за последний год вырос в 3,3 раза. Еще одним востребованным направлением аналитики считают Саудовскую Аравию, отмечая двукратную динамику увеличения продаж. Представитель AREA Виктор Садыгов тоже считает страну перспективной, обращая внимание на то, что на рынке она появилась, по сути, недавно. Закон, позволяющий продажу недвижимости иностранцам в Саудовской Аравии, вышел только в конце прошлого года, говорит он. Это позволяет потенциальным инвесторам рассчитывать на будущее увеличение спроса, а значит, и цен на жилье.
Елена Милишенкова связывает увеличивающийся инвестиционный интерес россиян к ближневосточным странам с позитивным опытом в ОАЭ. В предыдущие годы в стране клиенты могли рассчитывать на высокую доходность за счет резкого роста стоимости жилья и постоянного увеличения спроса на аренду. Сейчас рост этого рынка замедлился, и инвесторы, по мнению эксперта, рассчитывают повторить успех Дубая в странах, которые только недавно открылись для иностранных покупателей недвижимости. Растущий интерес к Оману Ирина Мошева связывает с увеличением туристического потока в страну, в частности из России.