Офисиально Россия слабо строится
Новых бизнес-центров за пределами Москвы и Санкт-Петербурга становится меньше
В то время как московский офисный рынок переживает бум нового строительства, ситуация в регионах диаметрально противоположная. В 2024 году в городах-миллионниках страны, за исключением столицы и Санкт-Петербурга, в целом будет введено всего 30 тыс. кв. м такой недвижимости, ожидают консультанты. Это самый минимальный показатель с 2013 года. Эксперты считают, что, пока в регионах местные власти не будут стимулировать строительство бизнес-центров, как это происходит в Москве, ожидать там появления заметного числа новых объектов не стоит.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В 2024 году в 14 городах-миллионниках РФ (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) будет введено 30 тыс. кв. м офисов — это самый низкий показатель с 2013 года, прогнозируется в CORE.XP. Еще совокупно 30 тыс. кв. м будет введено в этих городах в последующие два года, добавляют консультанты. Они констатируют снижение объемов ввода бизнес-центров в регионах уже несколько лет: в 2022–2023 годах девелоперы построили там всего 54 тыс. и 50 тыс. кв. м соответственно.
Для сравнения: в Москве в 2024 году планируется ввести 1,23 млн кв. м офисной недвижимости, чего не было с 2014 года, подсчитывали ранее в Ricci (см. “Ъ” от 2 февраля). В Санкт-Петербурге, по прогнозам NF Group, в 2024 году ожидается 180 тыс. кв. м новых офисов, что на треть больше год к году.
Из-за нестабильности в экономике региональные девелоперы сдержанно подходят к новым проектам, а московские застройщики не хотят выходить за пределы столицы, так как и в пределах МКАД стабильный спрос на офисы, комментирует заместитель директора отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Иван Козис.
В то же время в регионах потенциальные арендаторы уже адаптировались к изменениям, из-за чего спрос на офисы сейчас сильно превышает предложение, отмечает гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
Строить сейчас в регионах офисы невыгодно, так как текущие ставки аренды не оправдывают затраты, поясняет партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. В 2023 году себестоимость строительства бизнес-центров выросла на 20–30%, до 118 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитала партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина. Так, например, в Казани, по подсчетам CORE.XP, аренда 1 кв. м в качественном бизнес-центре составляет 1,8 тыс. руб. в месяц, в Новосибирске — 1,6 тыс. руб., Екатеринбурге — 1,4 тыс. руб., в то время как в Москве — как минимум вдвое больше.
«Мэрия Москвы буквально заставляет девелоперов создавать места приложения труда — а это коммерческие площади, в том числе и офисы»,— отмечает партнер CMWP Наталья Никитина. В Москве есть большой спрос на покупку качественных офисных помещений, поэтому девелоперы продолжают их строить, поясняет Виктор Заглумин.
Текущие цены продаж на такую недвижимость обеспечивают намного большую доходность по сравнению с реализацией помещения в аренду, в результате чего 80–90% нового объема офисов строится в Москве для продажи, подтверждает коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев.
В регионах нет ни головных офисов крупных компаний, ни большого количества частных инвесторов, продолжает господин Заглумин. А спрос на небольшие площади за пределами столицы удовлетворяется встроенными помещениями в жилых зданиях и старыми административными зданиями, отмечает он. На региональных рынках действительно не формируется достаточного уровня спекулятивного спроса на офисы, как в Москве или Санкт-Петербурге, подтверждает коммерческий директор Pridex Александр Алейников. Крупные компании предпочитают строить офисы «с нуля» или выкупать под эти цели здания для последующей реконструкции, продолжает он, приводя в пример переезд штаб-квартир «РусГидро», «Полюса» и UC Rusal в Красноярск, En+Group — в Иркутск.
В регионах будут в основном строить жилье, пока местные власти не начнут стимулировать создание бизнес-центров, считает госпожа Никитина. Впрочем, гендиректор рязанского застройщика «Мармакс» Юрий Юров надеется, что в будущем покупательная способность в регионах вырастет и вместе с этим появится инвестиционный спрос на офисную недвижимость.