Все номера заняты
Как новые форматы размещения меняют гостиничный рынок
За последний год стоимость размещения в московских отелях выросла на 40%, до 11,2 тыс. руб., подсчитали в IBC Real Estate, а по России в целом цены увеличились на 15–20%. На этом фоне растет интерес к альтернативным вариантам размещения, таким как глэмпинги, апартаменты и объекты индивидуального жилищного строительства – это новые конкуренты для гостиниц. Как развитие отдельных сегментов влияет на стратегии гостиничного бизнеса, разбирался «Ъ-Review».
Фото: Артем Дергунов, Коммерсантъ
Фото: Артем Дергунов, Коммерсантъ
Загрузка отелей на новогодние праздники может составить 80–85%, сообщали участники рынка (см. «Ъ» от 15 ноября). И хотя традиционным лидером спроса остается Москва с долей 25% от общего числа бронирований, наибольшую динамику роста показали другие регионы — Приморский край (+65% бронирований за год, по данным Travelline), Мурманская область (+56%) и Крым (+32,5%).
Однако на фоне растущего турпотока в стране не хватает качественных средств размещения — об этом, в частности, говорили в Минэкономразвития, объясняя динамику цен на гостиницы. Только в Москве по итогам января—сентября средняя стоимость номера увеличилась на 39% год к году, следует из данных IBC Real Estate.
Гостиничные операторы стараются воспользоваться ростом рынка. «Помимо добавления в свой портфель активов ушедших международных операторов российские компании стали расширяться за счет открытия новых гостиниц»,— подчеркивает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. Например, в 2023 году в Москве открылся «Azimut Сити Отель Комсити» под управлением Azimut Hotel Group Александра Клячина, а в 2024 году заработал Cosmos Smart Moscow Semenovskaya под управлением Cosmos Hotel Group (входит в АФК «Система»).
Частичным уходом международных операторов воспользовались не только локальные игроки: в 2023 году на российский рынок вышел новый ближневосточный оператор Rotana Hotels, а в ближайшем будущем планируется открытие гостиниц под управлением еще двух новых компаний — River Rock Hotels и Dusit International. Оставшиеся международные операторы также продолжают развиваться в России: к примеру, в 2024 году Radisson Hotel Group и Domina Hotels пополнили свои портфели новыми гостиницами.
В целом по стране под управлением российских сетевых операторов сегодня функционирует 90 тыс. номеров — это 46% от общего номерного фонда в стране и на 25 процентных пунктов выше доли международных операторов, под чьим управлением работают 158 отелей с номерным фондом 30,7 тыс. единиц.
Доходный дом
По подсчетам сервиса «ЮKassa», с января по октябрь 2024 года оборот российских гостиниц вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом число платежей увеличилось всего на 5%, плательщиков — на 2%, а средний чек — уже на 22%.
Рост стоимости размещения в гостинице побуждает туристов искать более бюджетные средства размещения, такие как апартаменты, гостевые дома и глэмпинги. Помимо того что цены здесь, как правило, ниже, они также менее подвержены влиянию проинфляционных факторов, объясняет руководитель сервиса «Отели в путешествиях» в «Т-Банке» Максим Безруков. Например, по данным «Яндекс Путешествия», летом 2024 года стоимость ночи в отеле выросла на 17,3% год к году, в гостевых домах — на 13%, в глэмпингах — на 8,2%. Как подсчитали в «Т-Банке», отели в наибольшей степени востребованы в крупных городах Центральной России, апартаменты чаще бронируют в Калининградской области, а гостевые дома пользуются спросом на юге России.
Гламурная альтернатива
В условиях растущего спроса на альтернативные формы размещения одним из сегментов, набирающих интерес со стороны инвесторов, стали глэмпинги. Это более комфортный вариант кэмпингов, представляющий собой оборудованные шатры или деревянные дома с необходимыми удобствами и инфраструктурой.
Сегодня в России реализуется 781 такой проект, что на 250 больше, чем в прошлом году, рассказывает президент Ассоциации глэмпингов Жанна Кира. При этом если в прошлом году 62% проектов функционировали круглогодично, то сейчас этот показатель вырос до 84%. Средний чек размещения варьируется в зависимости от региона: в Московской и Ленинградской областях он, как правило, выше, но в целом составляет около 8–10 тыс. руб. в сутки.
Московская и Ленинградская области лидируют и по количеству глэмпингов благодаря высокому туристическому потоку в этих регионах, однако активный рост проектов наблюдается также в Татарстане, Краснодарском крае, Крыму, на Алтае и в Дагестане. Развитие сегмента происходит не только в популярных туристических локациях, но и в регионах, где интерес к выезду на природу проявляют по большей части местные жители. Например, в Ямало-Ненецком автономном округе планируется строительство 11 глэмпинговых объектов.
Доходность глэмпингов, по данным госпожи Киры, может составлять 25–30%, а в некоторых проектах — до 35% годовых. При этом даже в условиях высокой ключевой ставки и затруднения доступа к кредитованию активность инвесторов не снижается, продолжает она, в том числе за счет привлечения коллективных инвестиций, которые позволяют вкладывать не 100–150 млн руб. в один объект, а 5–10 млн в долю в проекте или в отдельный дом.
Объем капитальных затрат на строительство сезонных проектов начинается от 20 млн руб. за глэмпинг с 15 модулями. Для круглогодичных проектов минимально необходимые вложения составляют от 80 млн руб., а средние показатели по рынку достигают 120 млн руб. за 15–20 юнитов, включая инфраструктуру, благоустройство и технические зоны. Средний срок окупаемости зависит от выбранной модели: если глэмпинг интегрируется с существующими фермами или загородными отелями, вложения возвращаются примерно за три года, а если проект создается автономно с собственной инфраструктурой — за пять-шесть лет, отмечают в Ассоциации глэмпингов.
Индивидуальный подход
Еще один вариант сравнительно бюджетного размещения — гостевые дома. Как отмечают в «Яндекс Недвижимости», инвесторы все чаще обращают внимание на земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в курортных районах России с развитой социальной и транспортной инфраструктурой или понятными перспективами развития. Среди таких локаций, пользующихся у туристов устойчивым спросом,— Алтайский край, горнолыжные курорты и национальные парки Урала, Калининградская область. Здесь инвестиции в ИЖС становятся не только вариантом для жизни, но и возможностью получения пассивного дохода в условиях быстрорастущего спроса, уверены в компании.
Например, в Калининградской области, согласно данным Росстата, почти 60% площадей, введенных в эксплуатацию в первой половине года, относятся к ИЖС. При этом, по подсчетам «Яндекс Путешествий», число бронирований отелей в области прошедшим летом выросло на 24% год к году.
В Алтайском крае в первом квартале на ИЖС пришлось около 70% введенного жилья. Причем объем таких объектов вырос на 19% год к году, несмотря на то что стоимость участков стабильно дорожает на 80–120% в год, по данным «Сбериндекса». В свою очередь, спрос на гостиницы в регионе летом вырос на 25% по сравнению с июнем—августом 2023 года.
Среди столиц регионов Уральского федерального округа по доходности инвестиций в недвижимость лидирует Челябинск, где среднегодовая реальная доходность за три года достигает 22,2%, подсчитали в «Яндекс Недвижимости». Сам Урал также показывает заметный прирост турпотока: количество бронирований летом в Свердловской области выросло на 20%, в Челябинской области и Башкирии — на 28%, а в Пермской области — уже на 34%.
Как работает господдержка
В последние годы гостиничный рынок России получает значительную поддержку со стороны государства, что становится определяющим фактором развития. В 2021 году было принято постановление правительства РФ №141, подразумевающее льготное кредитование строительства и реконструкции туристических объектов капитального строительства. Только с начала 2024 года в его рамках было законтрактовано 162 проекта на 31,5 тыс. номеров, а объем выданных кредитов составил 509 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate. Всего по итогам трех этапов действия постановления было выдано финансирование совокупным объемом 789 млрд руб. на 239 проектов в 60 субъектах РФ. В результате в перспективе ближайших пяти лет номерной фонд России увеличится более чем на 50 тыс. номеров. Сегодня, по данным Росстата, в стране работают гостиницы более чем с 1,1 млн номеров.
Однако и глэмпинги, как объекты некапитального строительства, могут рассчитывать на господдержку: например, в Воронежской области в 2024 году операторам таких проектов выделили субсидии на сумму около 200 млн руб., сообщал «Ъ-Черноземье». На этом фоне рынок глэмпингов в регионе за год вырос почти в 4,5 раза.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.