Британский инвестфонд London & Regional Properties (L&RP) первым из иностранных фондов решился заняться строительством в России жилой недвижимости. Как стало известно Ъ, на участке 43 га на Киевском шоссе вблизи МКАД британцы построят многофункциональный комплекс площадью 500 тыс. кв. м, часть которых займет жилье бизнес-класса. Эксперты объясняют решение фонда тем, что директор L&RP Дэвид Джованис ранее занимал должность управляющего директора холдинга "Базовый элемент" и потому у него есть опыт в самостоятельном девелопменте.
Как рассказал Ъ Дэвид Джованис, фонд начал разработку концепции комплекса на Киевском шоссе. По предварительным расчетам, общая площадь проекта составит 500 тыс. кв. м, которые займут торговые и офисные помещения и жилье бизнес-класса. "Точное распределение площадей еще неизвестно, а потому говорить об объеме инвестиций преждевременно",— объяснил господин Джованис. По оценке члена совета директоров Mirax Group Алексея Адикаева, проект обойдется фонду в $800-850 млн, из которых $150-200 млн были потрачены на выкуп земли.
L&RP основан в 1987 году. Принадлежит братьям Ливингстон. Инвестирует в недвижимость Великобритании, Швеции, Финляндии, Германии, Польши, Дании и Литвы. Активы оцениваются в €6 млрд. В России — с апреля 2006 года, предполагаемый объем инвестиций — более $1 млрд.
За восемь месяцев работы на российском рынке L&RP уже заключил десять сделок на $350 млн, из которых более $100 млн пришлось на Москву. В июле у Hines было куплено офисное здание "Дукат Плейс 2" площадью 19,5 тыс. кв. м на улице Гашека за $80 млн, а в конце сентября L&RP закрыл сделку по покупке ТЦ "Солнечный рай" площадью 12 тыс. кв. м на Боровском шоссе. Сейчас на разной стадии находятся сделки по приобретению бизнес-центра, ряда ТРЦ и складских комплексов в столице, а также проекты в регионах.
Проект L&RP на Киевском шоссе — первый случай, когда иностранный инвестфонд решил самостоятельно заняться строительством жилья в России. По словам исполнительного директора "Blackwood. Фонды недвижимости" Артема Цогоева, западные фонды, работающие в России, как правило, занимаются "фи-девелопментом". "Инвестор нанимает девелопера, который реализует проект и получает от этого процент",— объясняет он. "Изначально фонды инвестировали исключительно в покупку готовой недвижимости — риски в этом случае минимальны. С сокращением предложения по готовым объектам начали сами строить объекты коммерческой недвижимости — здесь риски также ниже, чем в жилье (из-за низкого колебания арендных ставок.— Ъ). А сейчас из-за резкого роста цен на жилье выросла и доходность таких проектов. Одновременно выросло и доверие инвесторов к российскому рынку недвижимости",— говорит Алексей Адикаев. По оценке Jones Lang LaSalle, в 2006 году на инвестфонды пришлось 40% всех инвестиций в российскую недвижимости, которые составили около $4 млрд.
Артем Цогоев считает, что у L&RP не возникнет проблем с реализацией проекта: господин Джованис ранее занимал должность управляющего директора холдинга "Базовый элемент" Олега Дерипаски и активно занимался там строительными проектами. Руководитель строительного дивизиона "Базэла" Сталбек Мишаков подтвердил Ъ эту информацию, отметив, что "господин Джованис располагает большим опытом в сегменте девелопмента". Участники рынка считают, что доходность проекта на Киевском составит около 30%. "Офисы в большом объеме в этом районе строить нерентабельно, а вот ритейл-площади будут пользоваться спросом",— рассуждает Алексей Адикаев. По его прогнозу, треть комплекса займет жилье. "Цены продажи 1 кв. м составят от $3,5 тыс., что обеспечит не менее 30% годовой доходности",— продолжает господин Адикаев. Господин Цогоев говорит, что в случае продажи коммерческих площадей доходность в двух сегментах будет сопоставимой. Напротив нового объекта L&RP располагается торгово-развлекательный "Фристайл-парк" компании "МТ Девелопмент" площадью 64 тыс. кв. м. "Для снижения конкуренции компаниям следует договориться по позиционированию и величине арендных ставок",— рассуждает один из участников рынка. Гендиректор "МТ-Девелопмент" Александр Тимофеев считает такие договоренности целесообразными. Он рассчитывает, что открытие центра LR&P увеличит совокупную аудиторию обоих проектов.