Офисы в Дубае не пылятся
Российские инвесторы недооценивают дубайскую офисную недвижимость
Несмотря на высокую доходность офисной недвижимости в Дубае и растущий спрос на коммерческие помещения, российские инвесторы пока не спешат выходить в этот сегмент. Управление такими активами часто связано с дополнительными операционными затратами и рисками, что сдерживает интерес. Но, учитывая растущие ставки аренды и ограниченное предложение качественных площадей, инвестиционный потенциал офисного сегмента продолжает увеличиваться.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Дефицит предложения офисной недвижимости в Дубае отмечают многие аналитики. По данным Tranio, в 2024–2025 годах эмират столкнулся с острой нехваткой коммерческих площадей, которая объясняется завершением трех-четырехлетнего цикла реализации проектов, отложенных из-за пандемии: тогда девелоперы приостановили деятельность и отсрочили часть запусков. После пандемии рынок офисной недвижимости Дубая столкнулся с новым вызовом: эмират стал центром глобальной миграции и релокации — международный капитал и бизнес практически полностью поглотили доступный на рынке сток офисов.
В этих условиях офисная недвижимость стала одним из самых ликвидных активов в Дубае, установив рекорд по доле сделок с готовыми объектами.
В 2024 году около 95% договоров купли-продажи пришлось на уже сданные площади (при этом общее число сделок возросло на 4% по сравнению с 2023 годом).
Для сравнения: в жилом сегменте соотношение сделок на первичном и вторичном рынках держится на уровне 60:40.
Пик активности на рынке off-plan-офисов (купленных на этапе строительства) остался далеко позади — в 2009 году, после чего доля сделок с первичным предложением так и не поднялась до прежних значений. «Нынешние собственники предпочитают сидеть в своих активах в ожидании еще большего роста цен, нежели выходить из них»,— считают в Tranio.
Ажиотаж и дефицит
В 2024 году рынок офисной недвижимости Дубая столкнулся с увеличением разрыва между спросом и предложением. За год, по оценкам международной C&W, было введено чуть более 60 тыс. кв. м офисных площадей, причем большая часть нашла арендаторов еще до завершения строительства. На 2025 год запланирован ввод еще 154 тыс. кв. м. Но этот объем, скорее всего, не покроет устойчивый спрос. По итогам 2024 года поглощение офисных площадей достигло 372 тыс. кв. м, что позволило добиться заполняемости на уровне 92%. Лидерство удерживают проекты класса А с показателем 95% (в некоторых проектах 97–98%), за ними идут помещения классов B и C с заполняемостью 91%.
Заметное увеличение предложения ожидается в 2026–2028 годах, когда на рынок выйдут крупные проекты класса А в районах DIFC и Sheikh Zayed Road, что отчасти смягчит текущий дефицит.
По данным международной компании JLL, в 2024 году общий объем активных офисных площадей в Дубае достиг 9,27 млн кв. м. Но оценить фактический объем арендуемых помещений на основе открытого реестра затруднительно, следует из материалов Tranio: значительная часть договоров регистрируется без указания площади. По имеющимся данным о новых и действующих контрактах от 2024 года, объем сделок составляет чуть более 1,12 млн кв. м.
При этом в условиях ограниченности нового предложения наряду с сохраняющимся высоким спросом со стороны международных компаний в ближайшие годы арендные ставки и конкуренция за премиальные площади, вероятно, продолжат увеличиваться. Сейчас Дубай и Абу-Даби занимают третье и четвертое места в рейтинге лучших городов для работы по версии Boston Consulting Group, уступая только Лондону и Амстердаму, а ОАЭ уже третий год подряд признают страной номер один для создания бизнеса, согласно отчету GEM 2023/2024.
Это подтверждает и статистика. По словам коммерческого директора NF Group Middle East Екатерины Алексейчук, объем предложения на рынке офисной недвижимости в Дубае стабильно растет, особенно в последние годы, с учетом ускоренного развития инфраструктуры и строительных проектов. Это связано с расширением деловой активности в регионе, а также с постепенным восстановлением рынка после пандемии.
География инвесторов
«Сейчас есть определенный интерес со стороны российских инвесторов, включая как крупных игроков, так и розничных покупателей. В последние несколько лет спрос на недвижимость в Дубае со стороны россиян значительно вырос, в том числе и на офисные помещения»,— отмечает госпожа Алексейчук.
Однако, по данным Tranio, в 2024 году спрос со стороны россиян на коммерческие площади в ОАЭ сократился на 73% по сравнению с пиковым 2023 годом.
Коммерция не самый востребованный сегмент рынка среди русскоязычных покупателей. Но снижение согласуется и с общим для недвижимости трендом. Так, в 2024 году спрос на жилье в ОАЭ снизился на 21% к 2023 году — во многом из-за всплеска интереса к другим регионам, включая как страны Персидского залива, так и популярные направления в Юго-Восточной Азии.
Спрос на офисные помещения со стороны российских покупателей в последние годы составлял от 2% до 6,7% от общего интереса к коммерческой недвижимости в Дубае. Наиболее востребованными активами сегмента в 2022 году были отельные номера (60% от спроса на коммерцию), в 2023-м — инвестиционные проекты на ранних этапах строительства (21,62%), а также супермаркеты (35,14%).
По словам Екатерины Алексейчук, российские бизнесмены и предприниматели заинтересованы в Дубае по нескольким причинам: отсутствие налогов на доходы и рост капитала, политическая и экономическая стабильность в ОАЭ, легкость ведения бизнеса и благоприятный инвестиционный климат.
Рост стоимости офисной недвижимости в Дубае варьируется в зависимости от расположения, качества объекта, спроса и общего состояния рынка и составляет 7–10% в год (у некоторых объектов может достигать 12%).
С учетом дисбаланса спроса и предложения ставки аренды в районе Business Bay за пять лет выросли на 260%, в Trade Center — на 228,4%, в DIFC — на 111%, в Downtown — на 98%. В целом в 2025 году медианная арендная ставка в четырех популярных деловых районах составляет $34 за 1 кв. м в месяц, а средний показатель по городу достигает $47. Для сравнения: на пяти крупнейших рынках Германии ставки аренды офисов класса Prime варьируются в пределах €45–50 за 1 кв. м в месяц, в Мадриде составляют около €44, а в лондонском Сити достигают 82,5.
Количество вторичных сделок с офисными помещениями в Дубае свидетельствует о высокой ликвидности этого сегмента, но в рамках одного проекта могут быть как успешные кейсы выхода с прибылью, так и менее удачные сделки — многое зависит от выбранных площадей и стратегии инвестора. Например, некоторые собственники предоставляют дисконт для быстрой продажи, в то время как другие удерживают актив в ожидании роста цены. Тем не менее статистика перепродаж остается самой динамичной на рынке: нередко в истории одного офисного юнита фиксируется три-четыре сделки на вторичном рынке.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.