Инвесторы сменяют «Времена года»
«Киевская площадь» может выкупить премиальный торговый центр
Структуры «Киевской площади» могут выкупить торговый центр «Времена года» на Кутузовском проспекте за 16 млрд руб. Объект активно сотрудничал с премиальными западными брендами и столкнулся с оттоком аудитории после их ухода в 2022 году. Новый владелец может рассчитывать на возвращение части арендаторов и окупаемость вложений за 10–12 лет, считают на рынке. Но на модернизацию объекта может потребоваться еще около 1 млрд руб.
Торговый центр «Времена года»
Фото: RD Group
Торговый центр «Времена года»
Фото: RD Group
ООО «Достижение» подало единственную заявку на приобретение долей ООО «Кэпитал менеджмент» в ООО «Октан плюс альфа» и «ВГ Холдинг», на балансе которых находится торговый центр «Времена года». Это следует из протокола, опубликованного на сайте Российского аукционного дома. Предложенная компанией цена — 16 млрд руб.
ООО «Достижение» зарегистрировано в начале апреля, следует из СПАРК. Его бенефициарами выступают Роберт Узилов (74%) и Мардахай Нисанов (24%). «Достижение» — структура группы «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева, говорит собеседник «Ъ» на рынке недвижимости. В компании на вопросы «Ъ» оперативно не ответили.
«Киевская площадь» — один из крупнейших в России собственников коммерческой недвижимости. В портфеле группы рынки «Садовод», «Фудсити», торгцентры «Европейский» и «Ривьера», гастрономический квартал «Депо» и проч. Год назад «Киевская площадь» выкупила Центральный детский магазин на Лубянке. Стоимость сделки оценивалась в 9–10 млрд руб. (см. «Ъ» от 12 апреля 2024 года).
Торговый центр «Времена года» расположен на Кутузовском проспекте на западе Москвы. Объект площадью 66,8 тыс. кв. м в 2007 году построила компания «Октан плюс альфа», которую тогда контролировал Юрий Тюменцев. Партнерами выступали «Марр капитал» семьи экс-сенатора Ралифа Сафина и «Патеро девелопмент». Впоследствии объект часто менял владельцев. В 2012 году он перешел к структурам Гагика Адибекяна и Рубена Варданяна. После того как партнеры в 2018 году разделили бизнес, «Времена года» вошли в периметр RD Group господина Адибекяна.
В период с 2020 по конец 2024 года «Октан плюс альфа» контролировала люксембургская RD Property Holdings, которая впоследствии и передала структуру «Кэпитал менеджмент». Бенефициаром последней, согласно СПАРК, выступают Дмитрий Чурин (99%) и Вадим Королев (1%). На рынке недвижимости эти предприниматели неизвестны. Собеседники «Ведомостей» в начале года указывали, что объект фактически был передан под контроль его крупнейшего кредитора — Сбербанка в рамках обслуживания валютного займа RD Group. На торги «Времена года» выставили в начале марта.
«Времена года» традиционно считался премиальным торговым центром. До 2022 года в нем работали крупные зарубежные ритейлеры: Chanel, Dior, Louis Vuitton и проч.
Сейчас в числе арендаторов Mercury, Rolex, 12Stroreez, Ulyana Sergeenko и проч. Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков не исключает, что «Киевская площадь» рассчитывает на то, что часть ушедших зарубежных брендов вернется на фоне снижения общей геополитической напряженности. «Часть площадей заняли российские люксовые бренды, пока это позволяет поддерживать вакантность на приемлемом уровне для нового покупателя»,— рассуждает он.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин называет «Времена года» сложным активом, испытывающим проблемы с оттоком целевой аудитории. Новым владельцам объект переходит в состоянии, требующем обновления в первую очередь концепции, говорит эксперт. Источник «Ъ» на рынке недвижимости считает, что инвестиции в модернизацию торгового центра составят около 1 млрд руб.
Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов предполагает, что приобретение «Времен года» для «Киевской площади» — способ инвестировать избыточную ликвидность, полученную от других бизнесов.
Предприниматели верят, что на горизонте 10–15 лет это лучшее вложение, чем размещение средств на финансовых рынках, говорит он. Эксперт отмечает, что «Времена года» имеют крайне удачное расположение, на «вечерней стороне» Кутузовского проспекта. Покупатель может рассчитывать на окупаемость вложений за 10–12 лет, считает господин Ванчугов.