Земле закон не писан

Управляющий партнер юридической фирмы Land Law Firm Денис Литвинов — о ключевых законодательных и судебных тенденциях в сфере недвижимости

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Среди всех судебных процессов, связанных с объектами недвижимости, в прошлом году выделялись пять категорий — это дела, связанные с программой комплексного развития территорий, деприватизацией земельных участков, перезаключением договоров аренды, согласованием градостроительной документации и статусом апартаментов. Часть из этих споров уже затронула внимание Конституционного суда, и, возможно, разъяснения по ним позволят более четко обозначить собственникам границы их прав. По другим же споры продолжаются уже более десятилетия, и не факт, что в нынешнем году мы увидим их разрешение.

В 2024 году ключевой тенденцией судебной практики в сфере недвижимости, земли и строительства стал рост исков по изъятию зданий и земельных участков у правообладателей, в том числе и у добросовестных приобретателей активов. Предпосылок для снижения активности государства или муниципалитетов в этом отношении пока нет, то есть количество пострадавших, скорее всего, только продолжит расти.

Первая предпосылка тренда — развитие программы комплексного развития территорий (КРТ), которая особенно активно реализуется не только в Москве, но уже и во многих регионах России. Напомним, ключевые идеи программы, как их транслируют сами городские власти,— более эффективное использование территорий, привлечение частных инвестиций в экономику и повышение архитектурной привлекательности столицы. На деле это означает выявление участков, использующихся не по назначению — в основном это бывшие производственные территории, где расположены склады, автосервисы и другие организации, деятельность которых не соответствует целевому назначению земли. Если правообладатель не готов вступить в программу и самостоятельно реализовать на участке комплексную многофункциональную застройку, что, естественно, требует немалых инвестиций, земельный участок изымается с назначением компенсации.

В этом аспекте ключевым становится вопрос об оценке стоимости изъятого имущества и ее справедливости. Уже сейчас видны первые решения, где суды в минимальной степени учитывают интересы правообладателей и лишь в редких случаях поддерживают бизнес, требующий соразмерного и адекватного возмещения. Учитывая, что в стадии проработки сегодня находится более сотни новых проектов КРТ на миллионы квадратных метров будущей застройки, можно ожидать, что это направление судебных споров в ближайшие годы лишь усилится.

Еще одна тенденция, которая, к сожалению, получает все более негативное развитие,— деприватизация земельных участков и недвижимости. Все в большем количестве судебных дел государство пытается вернуть в свою собственность ранее переданные в частные руки участки и здания. В отличие от исков по программе КРТ, эта категория дел выплату компенсации уже не предполагает — даже в случае добросовестности правообладателя.

Один из последних громких примеров — дело «сочинских садоводов», которое, впрочем, станет скорее исключением. Напомним, в начале года Конституционный суд (КС) РФ постановил пересмотреть дела садоводов в Сочи, земельные участки которых, еще в 1988 году выделенные из состава городского нацпарка, предполагалось изъять в федеральную собственность. Теперь владельцы земли могут рассчитывать на компенсацию — в качестве определяющих факторов КС РФ учитывает добросовестность приобретателей и срок исковой давности (постановление КС РФ от 31 октября 2024 года).

Однако, несмотря на эту уступку, остается большой риск, что постановление КС РФ распространится только на физических лиц и не затронет бизнес и коммерческую недвижимость. Кроме того, в случае буквального и ограниченного толкования позиции Конституционного суда выработанный им подход не будет работать для земель других категорий и видов разрешенного использования.

Правила поменялись

Среди других конфликтов бизнеса и власти в отношении недвижимости остаются актуальными споры по договорам аренды земли: количество таких процессов также растет. В основном иски связаны с необоснованным увеличением арендной платы путем применения новых повышающих коэффициентов со стороны муниципальных или государственных органов, а также с отказом этих собственников продлить договор аренды, в том числе если правообладатель не готов на пересмотр условий.

Также в ходе своей работы с городом инвесторы и девелоперы все чаще сталкиваются с проблемами при согласовании градостроительной документации. Законодательство в этой сфере меняется, как погода, причем не только в Москве: власти различных городов все чаще вводят новые территориальные зоны или корректируют регламенты, пересматривают Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и проектов межевания территории, на ходу меняя правила игры. В результате девелоперы теряют деньги, например покупая участок под будущий торговый центр, а через полгода выясняя, что изменения в ПЗЗ не позволят реализовать планируемую застройку.

Апартаменты — и точка

Наконец, еще одна актуальная тема — апартаменты. В прошлом году было несколько резонансных кейсов, когда государственные органы пытались признать такие комплексы самостроем или объектами незавершенного строительства. Проблема назревала давно: девелоперы годами строили апартаменты в обход нормативных требований для жилой недвижимости, в том числе пытаясь сэкономить бюджет на реализацию проектов или освоить не предназначенные для размещения квартир площадки. В 2024 году власти системно взялись за урегулирование отрасли и полностью запретили в Москве строительство новых апарт-комплексов.

В крупных городах существуют десятки примеров подобных зданий или целых жилых комплексов, которые изначально имели административное или даже производственное назначение, а впоследствии были реконструированы в апартаменты. Застройщики продавали такие объекты как будущее жилье, хотя по закону постоянное проживание в подобных помещениях запрещено. Поэтому теперь Росреестр массово отказывает в регистрации прав на объекты, а девелоперы и покупатели оказываются в подвешенном состоянии и идут в суды.

Мы ожидаем, что именно эти пять категорий споров будут привлекать основное внимание и оказывать наибольшее влияние на деятельность инвесторов и собственников недвижимости в 2025 году. По некоторым из них можно ожидать давно напрашивающихся разъяснений или законодательных изменений — в первую очередь они коснутся вопросов изъятия. Градостроительные ограничения с учетом нынешней политики муниципалитетов будут только ужесточаться, а вот проблема апартаментов еще далека от решения — споры по признанию этого формата недвижимости жильем уже более десяти лет ведутся на уровне парламента.