Все элитные дома, так же как и дома бизнес-класса, хороши тем, что они спроектированы индивидуально и никогда не тиражируются. Но вот парадокс: чем больше в дом привнесено индивидуальности, тем меньше у него шансов быть достроенным вовремя.
Считать жилым
При покупке квартиры на стадии строительства ждать заселения придется очень долго, даже если дом по недоразумению возведут вовремя. По недоразумению — потому что на практике таких чудес почти не бывает. Хотя девелоперы уверяют, что затягивать стройку им совсем не выгодно.
"Удлиняя сроки строительства, застройщик в любом случае проигрывает,— полагает член совета директоров корпорации Mirax Group Алексей Адикаев.— Теоретически, затягивая сроки строительства, можно выиграть на росте рынка, но застройщик, который планирует на долгую перспективу, не станет рисковать своей репутацией ради сегодняшней прибыли. Те застройщики, которые не будут выполнять требования клиентов, просто уйдут с рынка. Это естественный отбор. Люди просто перестанут покупать у тех, кто не выполняет взятые на себя обязательства". Пока, впрочем, и застройщики в своей массе целы, и покупатели сыты. Обещаниями, что дом будет сдан в срок.
В группу повышенного риска попадают все монолитные дома. Сроки их строительства жестко нигде не регламентированы в отличие от стандартных "панелек". "Срок строительства типовых домов определяется на основании СНиП "Нормы продолжительности и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений",— рассказывает руководитель департамента правовой поддержки компании "Миэль-Новостройки" Николай Вопиловский.— Однако если дом строится по индивидуальному проекту, этот документ не работает, соответственно и срок строительства определяется индивидуально".
Что означает это "индивидуально", можно с некоторой погрешностью прикинуть самостоятельно. "Если взять как пример здание, в котором отсутствуют любые технологические ограничения, то можно принять за норму строительства два этажа в месяц,— говорит первый заместитель генерального директора компании "МИАН-Девелопмент" Олег Артемов.— Однако в жизни так бывает редко, обычно укладываются в три недели на этаж. Более конкретная цифра зависит от влияющего на сроки строительства объема строительно-монтажных работ, а он, в свою очередь, зависит от этажности, площади, глубины заложения и многих других показателей. Речь при этом идет только о монолитных работах. В инженерии и отделке нюансов еще больше, сроки по ним оцениваются при проектировании под условия конкретного здания".
Иными словами, на монтаж монолитной коробки, скажем, двадцатиэтажного дома может уйти от года до полутора лет. Добавим сюда время, требующееся на выполнение других работ, и получится срок от двух до трех лет. Вернее, должен получиться. Но на практике не получается почти никогда.
Еще один интересный нюанс. В разных документах, регламентирующих длительность возведения дома, сроки могут указываться разные. С самой большой погрешностью они устанавливаются в планах территориального планирования и градостроительного зонирования, разрабатываемых, например, НИИиПИ Генплана. Более конкретные сроки указываются в документах на право использования земельных участков, в распорядительных документах органов власти на право строительства.
Точные сроки определяются во время разработки проектной документации. В качестве примера приведем ЖК "Английский квартал" (улица Мытная, 13). Согласно распоряжению правительства Москвы от 19 января 2004 года, строительство жилого комплекса (и других примыкающих к нему объектов) приходится на 2004-2007 годы. В разрешении на строительство, выданном Москомархитектурой, уже фигурирует иная дата — 26 мая 2009 года (это срок окончания действия разрешения на строительство). И наконец, в проектной декларации по тому же самому объекту срок окончания строительства обозначен как декабрь 2010 года. Собственно, последняя дата и является точкой отсчета, после которой можно вести речь о задержке строительства.
Академическая неуспеваемость
А задержки происходят буквально на каждом углу. Например, в самой дорогой части столицы, так называемой золотой миле, в заявленные сроки не был сдан ни один дом. Так, ЖК "Новая Остоженка" (1-й Зачатьевский переулок, 5) подзадержался на полгода. Расположенный напротив него дом по адресу Молочный переулок, 2 обещали сдать в 2005 году, но достроили годом позже. Примерно на столько же дольше строился "Опера Хаус" (улица Остоженка, 25). В первом квартале нынешнего года рассчитывали сдать "Особняк в Хилковом переулке", однако дом пока так и не достроен.
Перечисление можно смело продолжить, расширив диапазон территорий до всего Центрального административного округа. Например, дом по адресу улица Бахрушина, 13, по данным компании Vesco Consulting, должны были сдать в 2006 году, но достроили в 2007-м. Еще дольше (до 2007-го вместо 2005-го) затянули строительство здания на Саввинской набережной, 9. По плану уже должны были сдать ЖК "Смоленская застава" (Земледельческий переулок, 20), "Дом на Покровском бульваре" (Казарменный переулок, 3), жилое здание по адресу улица Новый Арбат, 27, но все они пока продолжают строиться. Таким образом, строительство домов задерживают как минимум на полгода, чаще всего — на год.
Вообще, задержка в шесть месяцев для строителей стала чуть ли не правилом хорошего тона, сродни "профессорскому" опозданию на 15 минут. Любопытно, что тот же самый срок — полгода — указан в одном столичном документе, регламентирующем штрафные санкции, налагаемые городскими властями на застройщиков за несоблюдение сроков строительства. О них говорится в принятом 11 сентября прошлого года постановлении столичного правительства "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве". Там идет речь о введении прогрессивной шкалы арендной платы в случае нарушения арендаторами земельных участков сроков проектирования, строительства и ввода объектов в эксплуатацию: за каждые шесть месяцев, прошедшие после установленного срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию и до даты фактического завершения всех работ, арендная ставка возрастет вдвое. Правда, как говорят эксперты, стоимость аренды земельного участка составляет незначительную долю в себестоимости строительства, поэтому двукратное ее увеличение никого не пугает. Тем более что "надбавку" за срок можно компенсировать, увеличив цену продажи жилплощади.
Получить свое за несвоевременно достроенный дом могут не только городские власти, но и соинвесторы. "По согласию обеих сторон может быть заключено допсоглашение о продлении сроков строительства,— рассказывает Алексей Адикаев.— Если же инвестор не согласен на продление сроков, то, согласно 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки".
Полкухни на сдачу
Правда, определить, на какой именно срок произошла задержка, не всегда легко. "Зачастую четкие даты прохождения госкомиссии не прописаны в договорах, как правило, указывается примерный срок (год и квартал) либо прописывается только примерная дата окончания строительства — в данном случае правильный расчет штрафных санкций представляется невозможным,— говорит старший юрист Vesco Group Анна Ракитина.— Бывали даже случаи, когда сроки сдачи объекта не были указаны, а так как данный срок является существенным условием договора как строительного подряда, так и долевого строительства, невключение данного пункта свидетельствует о том, что договор является незаключенным, что нередко позволяет застройщикам уйти от ответственности за несоблюдение сроков строительства. Нередки случаи, когда строители вовсе не прописывают свою ответственность в договоре за несоблюдение сроков, тем не менее это не снимает с них обязательств по выплате неустойки в случае нарушения сроков строительства".
Попробуем посчитать, на какие же компенсации может рассчитывать покупатель. В качестве примера возьмем один из строящихся объектов, расположенный в ЦАО, суммарная жилая площадь которого составляет около 100 тыс. кв. м. Квартиры поступили в открытую продажу в 2007 году, а цены стартовали с отметки $6,5 тыс. То есть дольщик за будущее право проживания в квартире площадью 150 кв. м заплатил $975 тыс. Изначально предполагалось, что окончание строительства комплекса придется на третий квартал 2008 года, однако теперь называют иные даты — второй квартал 2009 года, а некоторые эксперты склоняются и к первому кварталу 2010 года. Предположим оптимистичный вариант развития событий: дом будет сдан госкомиссии, скажем, 15 апреля 2009 года. Тогда за период с 1 октября 2008 года по 15 апреля 2009 года (то есть за 197 дней) дольщик вправе потребовать компенсации. Если на тот момент ставка рефинансирования ЦБ останется на нынешнем уровне (10,5% годовых), то за каждый день просрочки компенсация составит 0,035% от выплаченной соинвестором суммы. Переводя в денежные единицы, получаем чуть больше $341 в день или $67 тыс. за весь срок задержки. То есть 6,9% от первоначально (два года назад) переданных застройщику средств.
Много это или мало? Для сравнения: в среднем ставки по долларовым банковским вкладам на сегодняшний день составляют 8-9% годовых. К слову, на сегодняшний день в том же жилом комплексе цены уже составляют $9-10 тыс. за 1 кв. м, к началу следующего года, как предполагают эксперты компании Vesco Consulting, достигнут $11,5 тыс., а ко второму кварталу 2009 года вырастут еще больше, по крайней мере до $12 тыс. Таким образом, если перевести гипотетическую компенсацию за задержку строительства в квадратные метры, то к оптимистичной дате сдаче дома госкомиссии она будет эквивалентна 5,6 кв. м (на момент оплаты будущей квартиры на эти же деньги можно было бы получить 10,3 кв. м, то есть средних размеров кухню).
Как и в случае штрафных санкций, выплачиваемых городу, для застройщика размер компенсаций дольщикам не является критичным. Критичным он может стать только в том случае, если строительство затянулось настолько, что придется возвращать не менее 20% полученных средств и если к окончанию строительства почти все квартиры окажутся проданными. Но на практике такого почти не случается. Поэтому, наверное, массовая задержка сроков сдачи домов, ставшая самым грустным и стойким трендом на рынке недвижимости, продлится еще долго.