Исполняется очередная годовщина попыток московского правительства покончить с пятиэтажками. Пять лет назад вышел первый документ, в котором перечислялись адреса домов, подлежащих первоочередной реконструкции. Однако дела продвигались вяло. Это, по-видимому, и стало причиной появления многочисленных дополнительных документов, в том числе последнего, сентябрьского, касающегося опять же реконструкции и модернизации пятиэтажек. В связи с выходом этого постановления группа недвижимости Ъ решила выяснить, как сегодня обстоят дела, и есть ли надежда у жителей "хрущоб" получить в ближайшем будущем что-либо более соответствующее общепринятым представлениям о человеческом жилье.
На сегодняшний день пятиэтажки составляют значительную часть жилого фонда Москвы — это 11 тыс. зданий общей площадью 36 млн м2. Выглядят эти дома удручающе, но, что самое неприятное, они очень изношены и представляют серьезную опасность для живущих в них людей. Особенное беспокойство вызывают постройки, относящиеся к так называемому "первому периоду индустриального домостроения". Эти здания могут обрушиться в самое ближайшее время: им не поможет ни капремонт, ни реконструкция — остается только снести.
Другие пятиэтажки находятся в менее плачевном состоянии, хотя людям, живущим в крохотных квартирках с износившейся сантехникой и электрикой в домах с протекающими крышами от этого не легче. Правительство считает, что эти дома вполне можно реконструировать, перепланировать и сделать подходящими для жилья. Даже внешне их можно изменить — за счет надстройки мансардных этажей. И, наконец, некоторое, незначительное число пятиэтажек построено из кирпича, имеет высокие потолки. Эти здания ожидает лишь небольшая модернизация и надстройка.
Существует и другая причина, заставляющая московские власти принимать меры к тому чтобы решить проблемы пятиэтажек как можно быстрее. Много таких зданий находится в престижных районах. Огромные массивы городской земли заняты неудачно спланированными кварталами с убогой застройкой, в то время как резервных территорий для застройки в городе практически не осталось, и новое строительство перекинулось за границы МКАД.
О ценности жилья в "хрущевках" вполне можно судить по показателям вторичного квартирного рынка. Квартиры в таких домах не только самые дешевые, но и низко ликвидные. Так, по свидетельству фирм-риэлтеров, в отдельные периоды стабилизации цен на квартирном рынке спрос на "хрущевки" снижался практически до нуля, и для их продажи приходилось ждать оживления на рынке и ценового подъема. Квартиры в "хрущевках" удается реализовать по заниженным относительно среднего уровня ценам лишь на волне общего роста цен и повышения спроса на недвижимость. Некоторое время назад "хрущевки" использовались для расселения коммуналок, сейчас же для этих целей приобретаются в основном квартиры в новостройках — желающих сменить коммуналку на "хрущевку" уже не осталось.
Казалось бы, чего проще — снести пятиэтажки и построить на их месте дома новых серий. В 1989 году, когда было принято первое постановление о реконструкции пятиэтажек, предполагалось провести все работы за счет бюджета. Однако эти планы оказались невыполнимы — средства требовались не только на проведение работ по сносу и реконструкции, но и на строительство домов, в которые должны были отселяться жители "хрущоб". А передача новых площадей жителям пятиэтажек замедлила бы продвижение очереди на муниципальные квартиры. Одним словом, бюджету программа реконструкции оказалась не под силу.
В соответствии с новым постановлением все работы будут проводиться по схеме волновой реконструкции, что позволит решить проблему отселения жителей пятиэтажек. Эта схема осуществляется в несколько этапов и начинается со строительства на прилегающих к массивам пятиэтажек резервных площадках нескольких новых домов. Туда отселяются жильцы подлежащих сносу "хрущоб". Построенные на месте снесенных пятиэтажек дома отдаются следующим "хрущевцам", дома которых требуют уже не сноса, а реконструкции.
Судя по схеме, процесс этот растянется на несколько лет. Впрочем, правительство к этому готово. На совещании, посвященном подготовке к празднованию 850-летию Москвы, Юрий Лужков отметил, что от "хрущевок" город избавится только к 2000 году, так как это требует огромных инвестиций. "Хрущевки" строились на протяжении 30 лет, и ликвидировать их за 2-3 года практически нереально.
Со временем в финансировании программы реконструкции произошли изменения. Новое постановление предполагает в основном использовать средства сторонних инвесторов, а правительство возьмет на себя лишь перекладку инженерных сетей и коммуникаций, расположенных за пределами задействованных в строительстве и реконструкции площадок. Привлечением инвесторов и разработкой программы реконструкции для каждого округа (последнее должно быть сделано до 1 января 1995 года) будут заниматься префектуры (каждая префектура имеет собственную градостроительную концепцию, ей и изыскивать резервы территорий для нового строительства).
Финансовые взаимоотношения с инвесторами также будут определять префектуры, так что в ряде случаев возможны отклонения от общепринятой схемы "50 на 50". С целью привлечения инвесторов предполагается размещать в реконструируемых кварталах объекты коммерческого назначения — бизнес-центры, гостиницы, многофункциональные комплексы. Однако изыскание площадок для строительства этих объектов, полагают эксперты Ъ, будет нелегкой задачей, поскольку в число основных требований к программам реконструкции входит требование максимально сохранить жилой фонд и сложившуюся архитектурную среду районов.
К числу жилых районов и кварталов, в первую очередь подлежащих реконструкции, относятся Новые Черемушки, Хорошево-Мневники, Ховрино, Фили-Давыдково, Северное Медведково, проспект Вернадского. Как рассказал заместитель руководителя департамента перспективного развития Москвы Александр Демин, в программе реконструкции пятиэтажных кварталов в Новых Черемушках строительство "пионерного" дома уже началось и будет завершено к концу текущего года. Это здание будет целиком отдано под отселение жильцов пятиэтажек. Инвестору же будет предоставлена площадка под строительство еще одного дома, который полностью перейдет в его собственность. Новое строительство начато также в Хорошево-Мневниках. Но к реконструкции и сносу пятиэтажек не приступили еще ни в одном из районов.
По мнению экспертов Ъ, будущее программы реконструкции пятиэтажек трудно оценить однозначно — это слишком масштабный и медленно окупаемый проект. Вполне возможно, что строительство в Новых Черемушках и Хорошево-Мневниках через год завершится, и на этом дело закончится. Но если будет создан благоприятный инвестиционный климат, то появится шанс привлечь средства на финансирование волновой реконструкции от начала до конца.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ