Московские офисы и торговые центры оказались по итогам прошлого года лидерами по доходности среди стран Европы, Африки и Ближнего Востока. Но интерес инвесторов уже в ближайшее время может охладеть из-за политических и валютных рисков.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Москва опережает крупнейшие города Европы, Ближнего Востока и Африки по уровню доходности коммерческой недвижимости, говорится в исследовании Knight Frank. Проанализировав сделки за 2013 год, эксперты компании оценили доходность премиальных офисов и торговых центров в 8,75% и 9,5% соответственно. Доходность, или ставка капитализации, которая рассчитывается как отношение чистого годового дохода объекта к его рыночной стоимости, оценивалась на момент продажи.
В тройке лидеров кроме Москвы оказались Йоханнесбург (8,5% для офисов и 8,25% для торговых центров, что соответствует второму и третьему местам рейтинга соответственно) и Бухарест, где доходность офисов достигает 8,25% (третье место), а торговых центров — 8,75% (второе место). В Азии ставка капитализации выше только в трех городах Индии — Дели, Мумбае, Бангалоре (9-11% и 10-12% для офисов и торговых центров соответственно). Для сравнения: в Пекине — 5% и 5,5%, в Токио — 3,5% и 4%, в Гонконге — 2,8% и 2% соответственно. Москва традиционно лидирует по уровню ставки капитализации среди европейских городов, что обусловлено политическими рисками для инвесторов, поясняет заместитель директора департамента инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Первый вице-президент "ТПС Недвижимости" Алексей Чиналиев говорит, что по итогам переговоров о потенциальной покупке действующих торговых центров ставка капитализации в размере 9,5% соответствует цене предложения при продаже качественных районных торговых центров. "Для объектов премиум-класса ставки капитализации в переговорах чуть ниже и составляют 8,5-9%",— оценивает он.
По словам Алексея Чиналиева, в последние несколько лет доходность торговой недвижимости сокращалась. "Сейчас, учитывая макроэкономический прогноз, снижение прекратилось, и дальнейшая динамика будет зависеть от развития событий",— поясняет он. Кроме стоимости кредитов на уровень ставки капитализации влияют доходность по гособлигациям, размер премии за риск для ценных бумаг корпоративного сектора и ожидания темпов роста оборота розничной торговли, который является основным источником повышения доходов собственника торгового центра. В первом квартале этого года оборот розничной торговли вырос на 3,5%, до 5,7 трлн руб., а по итогам прошлого года снижение потребительской активности зафиксировали практически все крупнейшие российские торговые сети.
Для офисов ставка капитализации 8,75% реалистична, соглашается партнер компании Blackwood Константин Ковалев. "Это ниже, чем уровень, по которому была закрыта, например, одна из крупнейших сделок по продаже офисного центра "Белая площадь" ($1 млрд) — по ней ставка капитализации была 9%",— отмечает он. По словам господина Ковалева, высокий уровень ставки не является абсолютным признаком привлекательности инвестиций. "Нужно учитывать страновой риск. Кроме того, ставка капитализации для объектов высокого класса всегда ниже, чем для других",— пояснил Константин Ковалев.
Инвесторы уже не спешат использовать возможность заработать на коммерческой недвижимости. Месяц назад все консультанты пересмотрели годовой прогноз по объему инвестиций в этот сегмент, снизив его в среднем на 20%. Как уже сообщал "Ъ", покупатели, в частности, откладывают сделки из-за обострения отношений России с Западом и волатильности курсов валют.