Подробности редевелопмента одной из крупнейших промзон Москвы

12 февраля правительство Москвы должно было провести road show, посвященное продаже 99,9308% ООО «Промобъект» – владельца около 65 га на территории АМО ЗИЛ, где можно построить около 1,56 млн кв. м различной недвижимости. Но дата мероприятия переносится второй раз, на этот раз на 19 февраля. Пока чиновники и потенциальные инвесторы, готовые заплатить за этот лот свыше 23,4 млрд руб., обсуждают условия партнерства, «Ъ» узнал подробности проекта редевелопмента ЗИЛа у разработавших его архитекторов.

«Просто снести и забыть не получится»

Руководитель бюро «Проект Меганом» Юрий Григорян

Изначально у города не было четкого видения, каким должен стать ЗИЛ, поэтому был объявлен архитектурный конкурс. Наш итоговый проект для второго тура конкурса предлагал три варианта — создание общественного центра, технополиса и города в городе, когда ставка делается на строительство жилья. Идея заключалась в том, чтобы сначала создать каркас территории — построить мосты, дороги, обустроить общественные зоны, реконструировать памятники — и только потом начать на него нанизывать выбранный вариант. Такая схема давала время продумать до мельчайших подробностей будущее ЗИЛа, не спешить с окончательным решением. Но эта история городская, инвестор в ней появился бы не сразу. Оказалось, что у предприятия огромные долги, которые надо закрывать. Мы не знали о них, когда начинали работать над проектом, поэтому город выбрал наиболее понятную схему: строительство здесь жилья и привлечение инвестора.

Слепо конвертировать промышленные территории в жилье неправильно. Москва стала плантацией, которая выращивает только квадратные метры квартир. Спрос на жилье никогда не иссякнет, поэтому проще всего жить на рентный доход, ничего не создавая. Как результат, город застраивается плохим жильем, нет конкуренции ни в вопросах архитектуры, ни качества, и Москва деградирует. На ЗИЛе нам хотелось сломать эту схему: мы предлагали поделить территорию жилых кварталов на небольшие лоты и отдавать их разным компаниям, чтобы они могли экспериментировать и создать здесь яркую живую городскую ткань.

Утвержденный городом проект планировки территории, который мы разработали совместно с Москомархитектурой и НИиПИ Генплана, включил только основные градостроительные идеи нашей концепции. По сути, проект планировки — это рыночная схема, чтобы инвестор понимал, что и где он сможет здесь построить. Но у нас есть еще 500 решений, касающихся будущего развития ЗИЛа, которые, я надеюсь, в дальнейшем окажутся востребованными. Так мы думали превратить ЗИЛ в полигон проектирования и тестирования новых видов городского транспорта, таким образом сохранив его уникальное прошлое. В начале проекта привлечь так называемых кураторов — творческих людей, которые станут драйверами многостороннего развития проекта, и сделать территорию единицей местного самоуправления. Еще одна — «производство как спектакль»: ты сидишь в ресторане, а за стеклом роботы собирают машину. Можно, конечно, пойти по другому пути и просто застроить здесь все домами и детскими садиками, убив весь уникальный потенциал, заложенный в этой площадке.

Мы думали превратить ЗИЛ в полигон проектирования и тестирования новых видов городского транспорта, таким образом сохранив его уникальное прошлое.

Нам кажется, что место на носу полуострова (запланирован комплекс «Планета ЗИЛ».— “Ъ”) отлично подошло бы для строительства Парламентского центра, которому никак не могут найти место. Здесь появится набережная, и до Кремля по ней можно будет доехать за пять минут. Да, это не самый центр, но центр уже перегружен. Зачем там строить еще что-то? Зато такой выбор даст толчок развитию неблагополучного юго-востока города. Все сразу станет на свои места: быстро будут построены дороги, станет понятно, кто будет покупать квартиры. Инвестор сможет спокойно работать, понимая, что ему не придется в одиночку бороться с этой огромной территорией.

Многие говорят, что Москва инвестиционно непривлекательный город. Причина в том, что у нее нет красивых историй, о которых можно рассказывать. И проект ЗИЛ как раз может стать такой историей, только тогда к нему надо подходить не только с позиции денег. Если правильно его реализовать, он может внести свой вклад в улучшение климата и образа города.

Пока людей, говорящих «Да, давай сделаем эти истории», нет. Их волнуют вполне конкретные проблемы: город — как погасить долги предприятия, потенциальных инвесторов — как быстро будут решены транспортные вопросы, как провести и за чей счет рекультивацию загрязненной почвы. Это понятно, но понятно и другое: что сделать проект реконструкции ЗИЛа стандартно не получится. Поэтому я спокоен. В нем изначально заложено слишком много конфликтов, которые неминуемо проявятся в процессе его реализации и которые потребуют решения. Один из таких конфликтов, ошибочная модерация которого приведет к потере лица всех участников проекта,— реконструкция памятников. Все эти здания находятся в плохом состоянии, кроме того, земля под ними заражена. Просто снести и забыть не получится. К тому же территория огромная — по размеру она сравнима с центром Еревана, на ней помещается весь таманяновский генплан, и один инвестор просто не справится со всей этой историей.

Территория ЗИЛа огромная — по размеру она сравнима с центром Еревана, на ней помещается весь таманяновский генплан, и один инвестор просто не справится со всей этой историей.

Пока для нас этот проект благотворительный. Мы знали, на что шли: было важно инвестировать в родной город те знания, которые у нас были и на которые была нанизана наша концепция ЗИЛа. Было бы интересно в дальнейшем курировать развитие общественных пространств, транспортных схем, возможно, проектировать отдельные здания. Мы хорошо знаем эту площадку, за время работы с ней мы уже создали прочно ассоциирующийся с заводом бренд — «Полуостров ЗИЛ», на который нас натолкнул Аксеновский «Остров Крым». Идей много, и они не должны потеряться.

Самые известные автомобили АМО ЗИЛ

«Архитекторам, которые придут работать на ЗИЛ, мы сузили коридор для маневров»

Руководитель мастерской №15 НИиПИ Генплана Москвы Виталий Лутц

Наша изначальная концепция предполагала создание на территории ЗИЛа технополиса. Она была основана на исследовании компании Strategy Partners Group, проанализировавшей эту площадку по заказу самого АМО ЗИЛ. Затем город принял волевое решение отказаться от этой идеи, сделав выбор в пользу более выгодной экономики, то есть строительства жилья. Проект «Меганома» как раз отвечал новым требованиям. Юрий Григорян и его команда мыслят концептуально, мы — предметно, и перед нами встала задача совместно увязать их задумки с реальностью: требованиями к транспортной составляющей, инженерным сетям, социальной инфраструктуре, плотностью застройки, границами участков, регламентами.

Развитие транспортной системы ЗИЛа скажется не только на заводе, а затронет территории, тянущиеся на многие километры почти до МКАД. В ходе работы над итоговым проектом планировки мы поняли, что, помимо строительства набережной на ЗИЛе, потребуется создание дублера Варшавского шоссе, магистрали Печатники—Братеево от станции метро «Печатники» до Братеевского моста, продление Симоновской набережной от существующего участка до Третьего транспортного кольца. Две ключевые точки развития территории ЗИЛа — транспортно-пересадочный узел Московской железной дороги и новая станция метро «Технопарк», которая появится на уже существующем перегоне от станции «Коломенская» до «Автозаводской». Запланировано строительство еще двух мостов: первый — в сторону станции метро «Нагатинская», второй — в направлении платформы «ЗИЛ» и Новоданиловского проезда.

Мы провели серьезный анализ архитектурной ценности зданий ЗИЛа и составили матрицу строений, которые должны быть реконструированы. К примеру, это кузовной цех, в котором планируется создать культурно-просветительский центр. Также мы оставили некоторые планировочные решения: к примеру, за композиционную основу взят главный бульвар завода, заложенный генпланом еще 1936 года. Должны быть сохранены торцы цехов, выходящие на бульвар. А вот все, что северо-западнее бульвара, дальше вглубь,— это старые цеха длиной свыше 200 м — будет снесено. На их месте появятся жилые дома и апартаменты с сопутствующей инфраструктурой.

Архитекторам, которые придут работать на ЗИЛ, мы сузили коридор для маневров, жестко прописав планировочную структуру. Это сделано для того, чтобы сохранить продуманную нами комфортную среду общественных зон, гарантирующую проницаемость территории и связь с водой. Расположение жилых кварталов повторяет существующую схему цехов, тянущихся по бульвару. Архитекторам будет дана свобода менять начинку кварталов, но сократить количество пешеходных связей они не смогут. Концепция «Меганома», кстати, не предполагала квартальную застройку — наоборот, они хотели дробить территорию на более мелкие участки.

ЗИЛ в цифрах

1916 – год основания Автомобильного московского завода, который в 1956 году был переименован в автомобильный завод им. И. А. Лихачёва (ЗИЛ)

392 га занимает завод ЗИЛ, чья территория ограничена с севера Третьим транспортным кольцом, с востока – проспектом Андропова, а с юга и запада – рекой Москва

2,32 млн кв. м достигает общая площадь недвижимости ЗИЛа, из которых будет снесено около 1,45 млн кв. м

4,5 млн кв. м жилья, офисов, спортивных и производственных помещений будет располагаться на территории ЗИЛа, после того, как в 2030 году завершится проект его реконструкции

Свыше 23,4 млрд руб. мэрия Москвы рассчитывает выручить с продажи около 65 га ЗИЛа, на которых может быть построено 1,56 млн кв. м различной недвижимости. Из них свыше 948 тыс. кв. м придется на жилой район

В сумму более 6 млрд руб. оцениваются затраты на рекультивацию зараженных земель завода

Маргарита Федорова